房屋拆迁律师谈无证房屋拆迁，测量面积与实际面积不符怎么补偿？，房屋拆迁无证都有什么补偿:今日土地征收拆迁话题-圣运律师事务所

当前位置：首页 > 新闻 > 房屋拆迁律师谈无证房屋拆迁，测量面积与实际面积不符怎么补偿？，房屋拆迁无证都有什么补偿 > 正文

房屋拆迁律师谈无证房屋拆迁，测量面积与实际面积不符怎么补偿？，房屋拆迁无证都有什么补偿

更新时间:2024-12-22 10:04 发布:2024-10-10 14:02 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：房屋拆迁律师谈无证房屋拆迁，测量面积与实际面积不符怎么补偿？,不论是征收方还是被征收人在遇到这种情况时，往往都会非常的困惑。但是一般而言，征收方在与被征收人签订补偿协议之前，都会依据相关的法律规定，先对被征收房屋进行调查、认定和处理。对

房屋拆迁律师谈无证房屋拆迁，测量面积与实际面积不符怎么补偿？，房屋拆迁无证都有什么补偿

一、房屋拆迁律师谈无证房屋拆迁，测量面积与实际面积不符怎么补偿？，房屋拆迁无证都有什么补偿

　　不论是征收方还是被征收人在遇到这种情况时，往往都会非常的困惑。但是一般而言，征收方在与被征收人签订补偿协议之前，都会依据相关的法律规定，先对被征收房屋进行调查、认定和处理。对于认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑，要给予公平的补偿，对于认定为违法建筑的，那么是不予补偿的。

　　也就是说，不论你的房子是有证还是无证，或是有部分超出了登记的面积，那么在相关部门调查认定之后，对被征收人如何补偿或是是否有补偿就会非常的清楚。但如果是因历史遗留问题造成的无证房屋，首先可以肯定的是，应当要给予相应的补偿。

　　其次，对于无证房在拆迁中遇到测量面积与实际面积不符时，应该以哪个为准对被征收人进行补偿，一般有以下两种情况

　　1、以当地所批准的文件记载面积为准

　　以上海为例，对于未登记的房屋，应当以相关批准文件记载的建筑面积为准。实际面积小于相关批准文件记载的建筑面积的，以实际建筑面积为准。

　　2、如果没有房产证，没有相关批准文件或是批准文件未记载建筑面积该怎么办呢？

　　同样以上海为例来说，相关批准文件未记载建筑面积，或者虽无批准文件但有相关材料证明在1981年以前已经建造并用于居住的房屋，以房屋行政管理部门认定的房屋调查机构实地丈量的建筑面积为准。

　　承租的公有非居住房屋，以房屋租赁合同记载的建筑面积为准。承租的公有居住房屋，以租用公房凭证所记载的建筑面积为准。

　　总之，北京圣运律师要说的是，征地拆迁关系到被征收人的切身利益，如果相关部门没有弄清楚房屋的来龙去脉，就以各种理由拒绝对超出部分予以补偿，或是对无无证房屋不予补偿，那么被征收人可以及时地搜集相关的证据材料，比如相关的照片、录像，通过政府信息公开获取的一些征地拆迁材料等，在律师的帮助下，启动法律程序，依法维护自己的合法权益。

二、北京圣运律师介入广元市某区征地信息公开案件

　　李先生（涉及隐私化名）是四川广元市某区某镇的普通村民。今年以来，地方相关部门基于土地储备的原因，启动成批次的集体土地征收工作，范围就包括了李先生他们村的耕地和宅基地。为此村委会干部经常入户逼迫签署相关协议。然而，李先生家的房屋建成时间短，质量高，面对不成比例的补偿金额显然不愿意签字。无奈之际，他们慕名找到北京圣运律师，希望法律能给他们一定帮助。北京圣运律师团队研究后发现征地程序确实有一定问题，所以决定受理委托。目前，相关信息公开工作已经展开。

三、北京拆迁律师谈补偿后一定就有效吗？这些情况下除外

四、城中村改造中究竟谁才具备拆除房屋的行政职权？

　　裁判要点

　　在案证据能够证明，被诉行政机关在征收拆迁综合改造过程中，组织开展了拆迁房屋的工作，为城中村改造责任主体。置业和拆迁公司不具备拆除房屋的行政职权，其行为应当视为是受行政机关或部门的委托而实施的行为。因房屋拆除未经合法程序，法律责任应当由行政机关承担。

　　中华人民共和国最高人民法院

　　行政裁定书

　　（2019）最高法行申13717号

　　再审申请人（一审被告、二审上诉人）：湖北省武汉市武昌区人民政府，住所地湖北省武汉市武昌区中山路307号。

　　法定代表人：余松，该区人民政府区长。

　　委托诉讼代理人：崔志恒，湖北得伟君尚律师事务所律师。

　　被申请人（一审原告、二审被上诉人）：柳学利等78人。（具体人员名单附后）

　　再审申请人湖北省武汉市武昌区人民政府（以下简称武昌区政府）因与柳学利等78人确认征收行为违法及行政赔偿一案，不服湖北省高级人民法院（2017）鄂行终117号行政判决，向本院申请再审。本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

　　武昌区政府申请再审称：案涉房屋位于改造范围内，应适用《武汉市征用集体所有土地房屋拆迁管理办法》的相关规定，武汉市土地行政主管部门负责武汉市范围内征收集体所有土地房屋的拆迁管理工作。武昌区政府未实施拆除房屋的行为，被申请人也未提供证据证明武昌区政府是拆除房屋的法定责任主体，相关证据能够证明案涉拆迁安置工作由武汉三角集团股份有限公司与武汉市福星惠誉置业有限公司共同委托拆迁公司完成。一、二审法院认定事实错误。请求撤销一、二审判决，驳回被申请人的起诉。

　　本院经审查认为，本案的审查焦点为：武昌区政府是否是案涉房屋的征收拆除责任主体。据一、二审法院所查，武政办〔2009〕36号《武汉市人民政府办公厅关于进一步加快城中村改造建设工作的意见》、武政〔2009〕37号《市人民政府关于进一步加快城中村和旧城改造等工作的通知》均明确，区政府为城中村改造建设工作的责任主体。武汉市人民政府在另案中答辩时也述称，武昌区政府为城中村改造责任主体，组织开展拆迁、招商等工作。柳学利等78人在一审中亦提交了“武汉市武昌区人民政府拆迁工作专班”门牌照片、武昌区政府下属的武昌区城乡统筹发展工作办公室和办事处致拆迁户的安置公告和公开信、区人民政府办公室关于成立武昌区城中村和旧城改造工作领导小组的通知等证据，以证明武昌区政府在征收拆迁综合改造过程中，组织开展了拆迁案涉房屋的工作。武昌区政府申请再审认为案涉拆迁安置工作是由武汉三角集团股份有限公司与武汉市福星惠誉置业有限公司共同委托拆迁公司完成。本院认为，上述公司不具备拆除房屋的行政职权，其行为应当视为是受行政机关或部门的委托而实施的行为。案涉房屋的拆除未经合法程序，法律责任应当由武昌区政府承担。武昌区政府的再审申请理由不能成立。

　　综上，武昌区政府的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百一十六条第二款之规定，裁定如下：

　　驳回湖北省武汉市武昌区人民政府的再审申请。

　　审判长聂振华

　　审判员袁晓磊

　　审判员马鸿达

　　二〇二〇年四月二十八日

　　法官助理唐斯斯

　　书记员王昱力

　　来源：丽水人居

五、最高法院案例谈被征地农民有权请求县级政府履行征收安置补偿法定职责

　　【裁判文书】

　　中华人民共和国最高人民法院

　　行政裁定书

　　（2020）最高法行再107号

　　再审申请人（一审起诉人、二审上诉人）：方正秋，男，1967年3月28日出生，汉族，住四川省珙县。

　　再审申请人方正秋因诉四川省珙县人民政府（以下简称珙县政府）履行征地补偿职责一案，不服四川省高级人民法院（2017）川行终485号行政裁定，向本院提出再审申请。本院经审查后于2020年3月20日裁定提审本案。提审后，本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

　　方正秋向四川省宜宾市中级人民法院起诉，请求判令珙县政府向方正秋履行征地补偿行政职责。

　　四川省宜宾市中级人民法院经审查认为，方正秋未提供证据证明其系所诉征收土地行政行为的相对人，方正秋不是适格的原告。且方正秋所诉行政行为发生在2012年，距今近4年，根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年”的规定，方正秋的起诉已超过起诉期限。故方正秋的起诉既不符合起诉条件，又超过了起诉期限。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条、第五十一条第二款规定，该院作出（2017）川15行初8号行政裁定，对方正秋的起诉不予立案。

　　方正秋不服上述一审裁定，向四川省高级人民法院提起上诉称：方正秋承包的土地被征收没有得到补偿，属于利害关系人，有权提起诉讼。方正秋的起诉符合法定条件，没有超过起诉期限。请求撤销一审裁定，指令四川省宜宾市中级人民法院立案审理。

　　四川省高级人民法院认为，方正秋起诉珙县政府向其履行征地补偿行政职责，而珙县政府履行征地补偿行政职责的基础是珙县国家建设征地办公室与珙县罗渡苗族乡杨杈村二社签订的《征地补偿安置协议》，方正秋不是协议当事人。根据《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第三条第一款规定“村民委员会或者农村集体经济组织对涉及农村集体土地的行政行为不起诉的，过半数的村民可以以集体经济组织名义提起诉讼”的规定，方正秋以个人身份起诉珙县政府向其履行征地补偿行政职责，不具备主体资格。故方正秋的起诉不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第（一）项的规定，一审法院裁定不予立案正确。方正秋的上诉请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，该院裁定驳回上诉，维持一审裁定。

　　方正秋申请再审称：方正秋系珙县罗渡苗族乡杨叉村二社集体经济组织成员，并有土地承包经营权证，且所承包的土地被征收，征收后未得到任何补偿，方正秋明显属于有直接利害关系的公民。珙县政府系履行征地补偿法定职责的主体。方正秋在起诉书中明确被告为珙县政府，诉讼请求为判令珙县政府向方正秋履行征地补偿行政职责，理由为征地后未获得任何补偿。方正秋不知道具体实施征收的时间、补偿标准，此前也无任何行政机关告知土地被征收、补偿标准、补偿方式、补偿时间等，其提起诉讼未超过起诉期限。本案有新证据，即四川省高级人民法院于2019年2月13日作出的（2018）川行终1012号行政判决，范玉秋等3人诉珙县政府不履行土地行政补偿职责一案，四川省高级人民法院判决撤销一审判决，责令珙县政府对范玉秋等3人依法作出补偿决定。方正秋依据《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条的规定申请再审,请求撤销一、二审裁定，指令四川省宜宾市中级人民法院立案审理。

　　本院认为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十一条的规定，人民法院在接到起诉状时，对符合起诉条件的，应当登记立案。本案中，珙县国家建设征地办公室根据四川省人民政府川府土〔2008〕1463号征地批文所发布的《征地补偿安置公告》，征地范围包含了方正秋的承包地，故方正秋系与征地行为有利害关系的公民。根据《珙县人民政府办公室关于转发珙县国家建设征地办公室罗渡水电站建设项目征地补偿安置实施方案的通知》，珙县政府负责统一组织实施征地拆迁补偿安置工作，具有征地安置补偿的法定职责。方正秋作为征地范围内的村民，合法拥有承包地，其诉请珙县政府向其履行征地补偿行政职责，符合《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条规定的起诉条件。一、二审法院认为方正秋不符合起诉条件，属于认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。

　　综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百二十三条第二项之规定，裁定如下：

　　一、撤销四川省高级人民法院（2017）川行终485号行政裁定，撤销四川省宜宾市中级人民法院（2017）川15行初8号行政裁定；

　　二、指令四川省宜宾市中级人民法院受理本案。

　　本裁定为终审裁定。

　　审判长王海峰

　　审判员杨　军

　　审判员乐　敏

　　二〇二〇年六月三十日

　　法官助理刘潋

　　书记员邓志

　　来源：行政涉法研究