更新时间:2025-01-02 22:45 发布:2024-10-10 15:56 文章来源：北京圣运律师事务所
国家发展改革委、住房城乡建设部关于加强城镇老旧小区改造配套设施建设的通知
国家发展和改革委员会 住房和城乡建设部
国家发展改革委、住房城乡建设部关于加强城镇老旧小区改造配套设施建设的通知
发改投资〔2021〕1275号
各省、自治区、直辖市及计划单列市、新疆生产建设兵团发展改革委、住房城乡建设厅（住房城乡建设委、建设和交通委、建设局）：
加强城镇老旧小区改造配套设施建设，关乎人民群众生命财产安全，关乎满足人民群众美好生活需要，是“我为群众办实事”的一项生动实践。为贯彻落实党中央、国务院决策部署，加强城镇老旧小区改造配套设施建设与排查处理安全隐患相结合工作，现将有关要求通知如下：
一、加强项目储备
（一）进一步摸排城镇老旧小区改造配套设施短板和安全隐患。结合住房和城乡建设领域安全隐患排查整治工作，认真摸排2000年底前建成的需改造城镇老旧小区存在的配套设施短板，组织相关专业经营单位，联合排查燃气、电力、排水、供热等配套基础设施以及公共空间等可能存在的安全隐患；重点针对养老、托育、停车、便民、充电桩等设施，摸排民生设施缺口情况。
（二）科学编制年度改造计划。将安全隐患多、配套设施严重缺失、群众改造意愿强烈的城镇老旧小区，优先纳入年度改造计划，做到符合改造对象范围的老旧小区应入尽入。编制老旧小区改造方案时，把存在安全隐患的燃气、电力、排水、供热等设施，养老、托育、停车、便民、充电桩等民生设施，作为重点内容优先改造。
（三）规范履行审批程序。依法合规办理审批、核准、备案以及建设许可等手续。市县人民政府组织有关部门联合审查城镇老旧小区改造方案的，各相关部门应加强统筹、责任共担，避免顾此失彼；涉及燃气、电力、排水、供热等安全隐患改造内容，应确保安全审查不漏项。
二、强化资金保障
（四）政府投资重点保障。中央预算内投资全部用于城镇老旧小区改造配套设施建设项目。各地应统筹地方财力，重点安排消除城镇老旧小区各类安全隐患、提高排水防涝能力、完善养老托育设施、建设停车场和便民设施等城镇老旧小区配套设施改造内容。城镇老旧小区改造资金，积极支持消除安全隐患。
（五）落实专业经营单位责任。督促引导供水、排水、燃气、电力、供热等专业经营单位履行社会责任，将需改造的水电气热信等配套设施优先纳入年度更新改造计划，并主动与城镇老旧小区年度改造计划做好衔接；落实出资责任，优先安排老旧小区配套设施改造资金；落实安全责任，加强施工和运营维护力量保障，消除安全隐患。
（六）推动多渠道筹措资金。推动发挥开发性、政策性金融支持城镇老旧小区改造的重要作用，积极争取利用长期低成本资金，支持小区整体改造项目和水电气热等专项改造项目。鼓励金融机构参与投资地方政府设立的老旧小区改造等城市更新基金。对养老托育、停车、便民市场、充电桩等有一定盈利的改造内容，鼓励社会资本专业承包单项或多项。按照谁受益、谁出资原则，积极引导居民出资参与改造，可通过直接出资、使用（补建、续筹）住宅专项维修资金、让渡小区公共收益等方式落实。
三、加强事中事后监管
（七）加强项目实施工程质量安全监管。切实加强城镇老旧小区改造项目监管，项目行业主管部门严格落实日常监管责任，监管责任人应做到开工到现场、建设到现场、竣工到现场，发现问题督促及时解决。建设单位严格落实首要责任，严格按批复的建设内容和工期组织建设，保障工程项目质量安全；勘察设计单位应认真踏勘小区及周边设施情况，排查安全隐患，在改造方案中统筹治理；施工单位应严格按标准规范施工，确保施工质量和安全；监理单位应认真履行监理职责，特别是加强对相关设施安全改造的监督检查。
（八）强化项目建设统筹协调。将城镇老旧小区改造与城市更新以及排水、污水处理、燃气、电力等市政管网设施建设，养老、托育、停车等公共服务设施建设，体育彩票、福利彩票等各类专项资金支持建设的体育健身、无障碍等设施建设有机结合，统筹安排城镇老旧小区改造、防洪排涝、治污、雨水资源化利用、市政建设等工程，优化空间布局和建设时序，避免反复开挖。
（九）严格组织项目竣工验收。项目建成后，各级发展改革、住房和城乡建设部门应督促各有关方面，按照国家有关规定组织竣工验收，将安全质量作为竣工验收的重要内容。鼓励相关各方进行联合验收。安全质量达到规定要求的，方可通过竣工验收；安全质量未达到要求、仍存在隐患的要及时整改达标，否则不得通过竣工验收。
四、完善长效管理机制
（十）压实地方责任。各级城市（县）应切实履行安全管理主体责任，抓紧建立完善燃气、电力、排水、供热等市政设施管理制度。落实相关部门责任，按照职责开展安全监督检查。压实专业经营单位责任，按照有关规定开展安全巡查和设施管养。
（十一）充分发挥党建引领作用。推动建立党组织领导下的社区居委会、业主委员会、物业服务公司等广泛参与、共商事务、协调互动的社区管理新机制，推进社区基层治理体系和治理能力现代化，共同维护改造成果。
（十二）推行物业专业化管理。城镇老旧小区完成改造后，有条件的小区通过市场化方式选择专业化物业服务公司接管；引导将相关配套设施产权依照法定程序移交给专业经营单位，由其负责后续维护管理。建立健全住宅专项维修资金归集、使用及补建续筹制度。拓宽资金来源渠道，统筹公共设施经营收益等业主共有收入，保障城镇老旧小区后续管养资金需求。
五、其他事项
自2021年起，保障性安居工程中央预算内投资专项严格按照有关专项管理办法规定，支持小区内和小区周边直接相关的配套设施建设，不支持单独的城镇污水处理设施及配套管网建设。各地方要严格按要求将中央预算内投资分解落实到具体项目。2021年已分解落实的具体项目中，不符合要求的应及时调整并报国家发展改革委备案。
各级发展改革、住房和城乡建设部门要高度重视城镇老旧小区改造，加强城镇老旧小区改造配套设施建设与排查处理安全隐患相结合工作，强化项目全过程管理，强化事中事后监管，节约集约规范用好中央预算内投资，加快推进城镇老旧小区改造配套设施建设，切实提高人民群众安全感、获得感、幸福感。
特此通知。
国家发展改革委
住房城乡建设部
2021年9月2日
随着国家的不断发展，近几年有越来越多的农村承包地和村民的房屋因公共利益需要被征收，尤其是离城区较近的一些村庄。虽然说因公共利益需要，征收老百姓的土地或是房屋也无可厚非，且对老百姓来说也是一件好事，通过征收不仅有可能提高生活水平，也可以改善居住环境。但无论征收主体是谁，都要依法保障被征收人原有的生活水平，给予被征收人合理、公平的补偿。
可是实践过程中我们却发现，有的村委会却以各种理由来试图侵害被征收人的合法权益。根据相关的法律法规，征收本来是需要按照《土地管理法》中的规定，办理相关的审批手续，可个别村委会却要求村民接受以租代征、重新分地的补偿，也就是说，村委会想将现在的承包地全部打乱重新分配。那么，村委会是否可以将土地全部打乱重新分配呢？
答案显然是不可以的。
根据《农村土地承包法》中的规定，发包本集体所有的或者国家所有依法由本集体使用的农村土地、监督承包方依照承包合同约定的用途合理利用和保护土地、制止承包方损害承包地和农业资源的行为以及法律、行政法规规定的其他权利。
在承包期内，发方包应当要依法维护承包方的土地承包经营权，不得非法变便、随意解除承包合同、尊重承包方的生产经营自主权，不得干涉承包方依法进行正常的生产经营活动，并依照承包合同约定为承包方提供生产、技术、信息等服务。
同时，该《农村土地承包法》中还明确规定，在承包期内，发包方同样也不能擅自收回农民承包的承包地，对于后来已经进城落户的，其也不能强迫老百姓交回土地，更不能以退出土地承包经营权作为农民进城落户的条件。
对于在承包期内，承包方交回承包土地的，或是发包方因村内公共事业建设收回农村承包地，承包方对其在承包地上投入而提高土地生产能力的，发包方需要给予相应的补偿。
划重点
除此以外，在承包期内，发方包还不得以任何借口和理由调整承包地。一般情况下，村委会只能对因自然灾害等特殊情况对个别农户承包地的耕地和草地或是林地造成严重毁损的进行调整。
所以，实践中，要是村委会以土地征收或是其他不合理理由要打乱承包地重新分地，那么建议大家一定要及时地向上一级有关部门投诉、举报，要求他们查处村委会的违法行为。
总之，北京圣运律师最后想要提醒大家是，土地是我们每个人都需要珍惜的，无论是土地征收，还是建设高标准农田都需要严格按照国家出台的法律法规及政策进行，不得恶意破坏土地性质，更不能擅自非法占用土地，在具体实施过程中，相关部门更不能假借征收等名义，打乱农民的土地，重新进行分配或是随意调整，避免给农民老百姓利益造成危害。
温岭市国有土地上房屋征收与补偿实施办法
第一章 总 则
第一条 为规范本市国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人（以下简称被征收人）的合法权益，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 在本市行政区域内国有土地上，因公共利益需要实施房屋征收与补偿，适用本办法。
第三条 市人民政府负责本市行政区域内的房屋征收与补偿工作。
市住房和城乡建设规划局为本市行政区域内国有土地上房屋征收部门,组织实施本市行政区域内的房屋征收与补偿工作。市住房和城乡建设规划局可以委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作，对其委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。
房屋征收实施单位不得以营利为目的，其实施房屋征收与补偿工作所需经费由同级财政予以保障。
市政府相关职能部门及各镇（街道）根据各自职责分工，互相配合，共同做好全市房屋征收与补偿工作。
第四条 征收房屋必须按照本办法规定，对被征收人给予公平合理补偿；被征收人应当服从公共利益需要，配合房屋征收工作，在规定期限内完成签约、搬迁。
第二章 征收管理
第五条 为了保障国家安全，促进国民经济和社会发展等公共利益的需求，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市人民政府作出房屋征收决定：
（一）国防和外交的需要；
（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；
（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；
（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；
（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；
（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
第六条 实施项目确需征收房屋的，房屋征收实施单位应当向房屋征收部门提出拟征收房屋范围，说明符合公共利益的具体情形,并提交下列文件资料：
（一）发展和改革部门出具的建设活动符合国民经济和社会发展规划的证明文件，其中保障性安居工程建设和旧城区改建还应当提供符合国民经济和社会发展年度计划的证明文件；
（二）国土资源部门出具的建设活动符合土地利用总体规划的书面意见；
（三）建设规划部门出具的符合城乡规划和专项规划的证明材料和规划红线图；
（四）征收补偿资金及安置住房落实情况；
房屋征收部门经审查认为房屋征收符合法律、法规规定的，报市人民政府。市人民政府认为符合公共利益、确需征收房屋的，应当根据规划用地范围和房屋实际状况确定房屋征收范围，并予以公布。
第七条 因旧城区改建需要征收房屋的，房屋征收范围确定后，房屋征收实施单位应当组织征询被征收人的改建意愿，百分之九十以上被征收人同意改建的，方可进行旧城区改建。
第八条 房屋征收范围确定后，被征收人不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建、装修房屋、改变房屋用途和房屋析产分割等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。
房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过一年。
第九条 房屋征收实施单位对征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合；对未经产权登记和所有权人不明确的房屋，应当提请市人民政府组织有关部门依法进行调查、认定和处理。调查、认定结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。
第十条 房屋征收实施单位拟定房屋征收补偿方案，经房屋征收部门审核后报市人民政府。
征收补偿方案应当包括下列内容：
（一）房屋征收事由和目的；
（二）房屋征收范围和被征收房屋情况；
（三）被征收房屋价值（含房屋装饰装修价值）补偿标准；
（四）用于产权调换房屋、周转用房的基本情况和交付时间；
（五）搬迁费和临时安置费标准；
（六）停产停业损失补偿标准；
（七）补助和奖励标准；
（八）签约期限；
（九）其他事项。
第十一条 市人民政府组织有关部门对房屋征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不少于三十日。
因旧城区改建需要征收房屋，半数以上被征收人提出征收补偿方案不符合国务院房屋征收补偿条例和浙江省房屋征收补偿条例规定的，市人民政府组织由被征收人代表和公众代表参加的听证会。听证工作由市人民政府确定部门或者机构具体负责。
报名参加听证会的被征收人为十人以上的，被征收人代表由报名参加听证会的被征收人通过推举或者抽签等方式确定，确定的被征收人代表不少于十人；报名参加听证会的被征收人不足十人的，均作为被征收人代表。公众代表由人大代表、政协委员、专家以及其他公民担任。
市人民政府确定的部门或者机构应当提前七日将听证会的时间、地点通知被征收人代表和公众代表，必要时予以公告。听证会应当公开举行。
市人民政府应当将征求意见情况、听证情况和根据公众、被征收人意见修改的情况及时公布。
第十二条 市人民政府作出房屋征收决定前，应当按照重大决策社会稳定风险评估的有关规定，就房屋征收的合法性、合理性、可行性及可能出现的风险进行社会稳定风险评估，并根据评估结论制定相应的风险化解措施和应急处置预案。
社会稳定风险评估结论应当作为是否作出房屋征收决定的重要依据。
第十三条 房屋征收涉及一百户以上，或者市人民政府认为应当经集体会审的，房屋征收决定应当经市人民政府常务会议讨论决定。
被征收人户数的计算依据为《房屋所有权证》、其他房屋权属证明或者经调查、认定后出具的未登记建筑认定意见。被征收人在同一征收决定范围内既有《房屋所有权证》或其他房屋权属证明，又有经调查、认定后出具的未登记建筑认定意见的，应合并计为一户。
第十四条 市人民政府作出房屋征收决定后，应当在七日内予以公告。公告应当载明房屋征收范围、征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。
房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。
第十五条 被征收房屋用途按照房屋登记记载的用途确定；房屋登记未记载用途或者经城乡规划主管部门依法批准改变用途但未作房屋用途变更登记的，按照城乡规划主管部门批准的用途确定。
1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行前已改变房屋用途并以改变后的用途延续使用的，按照改变后的用途确定。
1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行后至2010年10月1日《浙江省城乡规划条例》施行前，擅自改变房屋用途的，根据被征收人的申请，经批准可按改变后用途补偿，应依法补交土地收益金。
2010年10月1日《浙江省城乡规划条例》施行后，擅自改变房屋用途的不予认定；依法临时改变用途的房屋在批准期限内被征收的，按照原用途确定，剩余期限的土地收益金予以退还。
第十六条 房屋征收实施单位与被征收人按照本办法的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、过渡期限、停产停业损失、搬迁期限等事项，签订补偿协议。
因旧城改建需要征收房屋的，房屋征收实施单位应当与被征收人签订附生效条件的补偿协议。在征收补偿方案确定签约期限内达到百分之九十五签约比例的，报市人民政府批准并公告后，补偿协议予以生效；未达到百分之九十五签约比例的，报市人民政府予以公告后，房屋征收决定暂缓执行，并书面告知被征收人。
第三章 征收评估
第十七条 房地产价格评估机构由被征收人协商选定；房屋征收决定公告后十日内仍不能协商选定的，由房屋征收实施单位组织被征收人按照少数服从多数的原则投票确定，或者采取摇号、抽签等方式随机确定。
参加投票确定或者随机确定的候选房地产价格评估机构不得少于三家。投票确定房地产价格评估机构的，应当有过半数的被征收人参加，投票确定的房地产价格评估机构应当获得参加投票的被征收人的过半数选票。
投票确定或者随机确定房地产价格评估机构应当由公证机构现场公证。公证费用列入房屋征收成本。
房地产价格评估机构被选定或者确定后，由房屋征收实施单位作为委托人与其签订房屋征收评估委托合同。
房屋征收评估机构选定或者确定后，房屋征收实施单位应当自选定之日起两个工作日内在征收范围内予以公告。
第十八条 房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，不得故意抬高或压低评估价格以迎合被征收人或房屋征收实施单位的要求。房屋征收部门应当对评估机构建立信用档案制度。
第十九条 被征收人或者房屋征收实施单位对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起十日内，向出具评估报告的房地产价格评估机构书面申请复核评估。复核评估不收取费用。原评估机构应当自收到书面复核申请之日起十日内进行复核。
被征收人或者房屋征收实施单位对复核结果有异议，应当自收到复核结果之日起十日内向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
房屋征收评估费用由委托人承担。房屋征收鉴定费用由申请人承担；鉴定撤销原估价结果的，鉴定费用由原房地产价格评估机构承担。
第四章 征收房屋的补偿
第一节 一般规定
第二十条 被征收房屋的补偿包括：
（一）被征收房屋价值的补偿；
（二）因征收房屋造成搬迁、临时安置的补偿；
（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿；
（四）对被征收人给予补助和奖励。
（五）其他需要补偿事项。
第二十一条 对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
被征收人选择房屋产权调换的，被征收房屋价值和用于产权调换房屋的价值，由同一家房地产价格评估机构以房屋征收决定公告之日为评估时点，采用相同的方法、标准评估确定。
第二十二条 被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
被征收人选择房屋产权调换的，房屋征收实施单位应当提供符合建筑工程质量安全标准的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。
第二十三条 房屋征收实施单位与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收实施单位向市人民政府提出补偿决定方案。补偿决定方案应当包括货币补偿和房屋产权调换两种补偿方式及相应的补偿标准。
市人民政府应当对补偿决定方案进行审查，将补偿决定方案送达被征收人。被征收人应当自补偿决定方案送达之日起十五日内，提出意见并选择补偿方式。市人民政府送达补偿决定方案时应当书面告知被征收人，其逾期不选择补偿方式的，补偿方式由补偿决定确定。
第二十四条 市人民政府作出的补偿决定应当包括本办法第十六条规定的补偿协议的内容。
被征收人在本办法第二十三条第二款规定的期限内未选择补偿方式的，补偿决定应当确定补偿方式。因旧城区改建征收个人住宅，补偿方式确定为房屋产权调换的，用于产权调换房屋应当为改建地段或者就近地段的房屋。
因被征收人原因无法调查、评估被征收房屋装饰装修价值的，补偿决定不包括被征收房屋装饰装修的价值。依法实施强制执行时，房屋征收实施单位应当对被征收房屋装饰装修情况作出勘察记录，并向公证机构办理证据保全，由房地产价格评估机构另行评估确定被征收房屋的装饰装修价值。市人民政府应当按照评估确定的装饰装修价值另行给予补偿。
补偿决定由市人民政府予以公告。
第二十五条 征收范围内的违法建筑、超过批准期限的临时建筑，不予补偿。
拆除未超过批准期限的临时建筑，结合已使用年限等因素，按照重置折旧价给予补偿，但不予安置。
第二十六条 征收学校、医院、敬老院、福利院、幼儿园、居委会等用于社会公益事业的房屋及其附属设施，房屋征收实施单位应当按照有关法律、法规的规定和城乡规划的要求予以征收。
征收涉及军事设施、文物古迹、历史建筑、归侨侨眷房屋、涉外等房屋，法律、法规另有规定的，从其规定。
第二十七条 搬迁费、临时安置费由市人民政府根据当地物价水平制定具体标准，每两年公布一次。
第二十八条 被征收人在公告规定期限内完成签约的，按被征收房屋建筑面积给予每平方米不少于100元的奖励；被征收人在公告规定期限内完成搬迁腾空且验收合格的给予奖励，每提前一天另按被征收房屋建筑面积每平方米奖励6元，最高不得突破每平方米100元。
第二十九条 房屋征收实施单位应建立房屋征收补偿的档案管理制度，并加强对房屋征收补偿档案资料的管理。
第二节 住宅用房的补偿
第三十条 被征收人选择房屋产权调换的，房屋征收实施单位提供用于产权调换房屋的建筑面积应当不小于被征收房屋的建筑面积；房屋层数为一层的，正屋部分按被征收房屋的建筑面积增加50%；房屋层数为二层的，正屋部分按被征收房屋的建筑面积增加20%。
产权调换房屋的建筑面积与被征收房屋原建筑面积相等部分按差价结算；超出部分按优惠价结算。
第三十一条 被征收人选择货币补偿的，房屋征收实施单位应按不低于被征收房屋的价值予以补偿。
推行货币化安置，房屋征收实施单位应引导被征收人选择货币化安置方式安置，具体政策另行制定。
第三十二条 被征收人属于低收入家庭，且被征收住宅房屋建筑面积小于48平方米（在本市行政区域内有其他住宅房屋的，合并计算）。选择房屋产权调换的，小于48平方米部分，被征收房屋和产权调换房屋互不结算差价；选择货币补偿的，按照不小于48平方米的建筑面积予以补偿。
第三十三条 被征收人选择房屋产权调换的，过渡期限为自被征收人搬迁之月起二十四个月；用于产权调换房屋为房屋征收范围内新建高层建筑的，过渡期限为自被征收人搬迁之月起三十六个月。过渡期限届满前，房屋征收实施单位应当交付用于产权调换房屋。过渡期限内的周转用房，被征收人可以选择自行解决，也可以选择由房屋征收实施单位提供。
前款规定的高层建筑，是指总层数十层以上的住宅建筑或者建筑高度超过二十四米的非住宅建筑。
第三十四条 被征收人自行解决周转用房的，房屋征收实施单位应当支付其自搬迁之月起到被安置后的六个月内的临时安置费。
房屋征收实施单位超过过渡期限未交付用于产权调换房屋的，应当自逾期之月起按照市人民政府公布的最新标准的两倍支付临时安置费。
第三十五条 房屋征收实施单位超过过渡期限未交付用于产权调换房屋的，被征收人有权另行选择货币补偿方式。过渡期限届满后超过二十四个月仍未交付用于产权调换房屋的，被征收人有权要求提供其他用于产权调换房屋。
被征收人要求提供其他用于产权调换房屋的，房屋征收实施单位应当在六个月内交付与原用于产权调换房屋面积、地段相当的现房，并按规定计算结清差价。
第三十六条 征收住宅的，房屋征收实施单位应当支付搬迁费，用于补偿被征收人因搬家和固定电话、网络、有线电视、空调、管道煤气等迁移造成的损失。被征收人选择房屋产权调换的，从周转用房迁往用于产权调换房屋时，房屋征收实施单位应当另行支付搬迁费。
第三节 非住宅用房及其他的补偿
第三十七条 征收商业用房，被征收人选择产权调换的，按下列标准结算：
（一）被征收商业房屋和产权调换商业房屋等面积部分按差价结算；
（二）产权调换商业房屋因结构原因不可分割而超过被征收商业房屋面积部分，按优惠价结算；
（三）产权调换商业房屋面积小于被征收房屋面积部分按被征收房屋市场评估价予以补偿。
征收工业、办公、仓储、综合等用房的原则上实行货币补偿。确需异地迁建的，由被征收人提出申请，房屋征收实施单位报市政府批准。
征收非住宅用房，被征收人选择货币补偿的，房屋征收实施单位应按不低于被征收房屋的价值予以补偿。
第三十八条 征收非住宅房屋的，房屋征收实施单位应当一次性支付搬迁费、临时安置费。其中，搬迁费包括机器设备的拆卸费、搬运费、安装费、调试费和搬迁后无法恢复使用的生产设备重置费等费用。
第三十九条 征收非住宅房屋造成停产停业损失的，房屋征收实施单位应当根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素给予补偿。其补偿的标准应不低于被征收房屋价值的百分之五。
生产经营者认为其停产停业损失超过依照前款规定计算的补偿费的，应当向房屋征收实施单位提供房屋被征收前三年的效益、纳税凭证、停产停业期限等相关证明材料。房屋征收实施单位应当与生产经营者共同委托依法设立的评估机构对停产停业损失进行评估，并按照评估结果支付补偿费。
生产经营者或者房屋征收实施单位对评估结果有异议的，应当自收到评估结果之日起十日内，向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。鉴定费用由申请人承担；鉴定撤销原评估结果的，鉴定费用由原评估机构承担。
第五章 裁决与执行
第四十条 被征收人对市人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
第四十一条 补偿协议生效后，一方当事人不履行补偿协议约定义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。
第四十二条 实施房屋征收应先补偿、后搬迁。
被征收人搬迁后，房屋征收实施单位应当将房屋征收决定、补偿协议或者补偿决定以及被征收房屋清单提供给不动产登记机构，并告知被征收人申请被征收房屋所有权、土地使用权注销登记。被征收人未申请注销登记的，不动产登记机构应当依据房屋征收决定、补偿协议或者补偿决定办理房屋所有权、土地使用权注销登记，原权属证书收回或者公告作废。
第四十三条 被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由市人民政府依法申请人民法院强制执行。
强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。
第六章 附 则
第四十四条 本办法未尽事宜按《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》规定执行。
第四十五条 本办法自公布之日起施行。
来源：温岭市人民政府网站
裁判要点
行政诉讼中，变更判决是撤销并责令重作判决的例外。相对于撤销并责令重作，变更判决具有效率上的优势，能够避免当事人因为行政机关不重作或者乱重作而遭受“二次伤害”。对因征收产生的被征收人非居住房屋内的财物搬迁和安置费用等，宜结合《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关居住房屋搬迁补偿规定精神，通过给予一定搬迁费用的方式予以公平补偿。行政机关作出房屋征收补偿决定仅遗漏搬迁补偿费用的，基于维护因公共利益需要而实施的征收和保障被征收人补偿安置利益统筹考虑，人民法院可以对补偿决定中给予征收补偿款等补偿内容判决变更，而不撤销行政行为。
再审裁定
江苏省高级人民法院
行 政 判 决 书
(2018)苏行终1769号
上诉人(原审原告)张建华，女，汉族，住海安市。
委托代理人杨海(系张建华之夫)，男，汉族，住址同上。
委托代理人杨帆(系张建华之子)，男，汉族，住址同上。
被上诉人(原审被告)海安市人民政府，住所地海安市长江中路106号。
法定代表人于立忠，海安市人民政府市长。
委托代理人尹春燕，海安市司法局工作人员。
委托代理人张卫兵，海安市房屋征收管理办公室征收科科长。
上诉人张建华因诉海安市人民政府(以下简称海安市政府)房屋征收补偿决定一案，不服江苏省南通市中级人民法院(2018)苏06行初34号行政判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张建华及其委托代理人杨海、杨帆，被上诉人海安市政府的委托代理人尹春燕、张卫兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，2016年7月28日，原海安县住房和城乡建设局发布国有土地上房屋征收评估报名公告。8月1日，原海安县人民政府作出海政房征字[2016]4号房屋征收决定，并于当日发布征收决定公告，张建华所有的房屋位于该征收决定范围内。同日，原海安县住房和城乡建设局发布房屋征收评估机构选定公告，确定海政房征字[2016]4号房屋征收决定范围内南标段有3家具有相应资质的房地产价格评估机构报名，公告确定评估机构协商选定意见表回收时间为2016年8月8日。8月9日，江苏省海安县公证处出具（2016）通海证民内字第325号公证书，证明选择南通建达房地产土地评估有限公司（以下简称建达评估公司）为评估机构的意见表超过本区域被征收人总户数投票数的50%。根据房屋征收评估机构选定意见的规定，视为协商成功，建达评估公司为本次工程房屋征收选定评估机构。8月10日，原海安县住房和城乡建设局发布房屋征收评估机构确定公告。
2016年10月31日，原海安县住房和城乡建设局发布南段工程项目分户初步评估结果公告，张建华户的评估结果为：房屋所有权人张建华、房屋坐落宁海中路50号、房屋用途为车库、合法建筑面积32.3平方米、装饰装修及附属物补偿44563.2元、车库补偿219640元，合计补偿264203元，自建房3.96平方米/3278.88元。11月3日，原海安县住房和城乡建设局发布南段工程项目分户初步评估结果更正公告，将原公告中的自建房部分删除，备注为：被征收人在规定期限内按期签订补偿协议并按期搬迁房屋的，自建房按建安成新价给予补助，否则自建房不给予补助。2017年4月18日，建达评估公司出具通建达（16宁西征）字第122号房屋征收分户估价报告，报告载明：产权人为张建华的车库面积为32.3平方米，单价为6800元每平方米，补偿额为219640元，自建房3.96平方米，单价为828元每平方米，补偿额为3278.88元，装饰装修及附属物补偿合计44563.2平方米。该评估报告于4月19日向张建华送达。7月10日，建达评估公司出具通建达（16宁西征）字第12201号房屋征收分户估价报告，对自建房部分，由原3.96平方米更正为6.35平方米，补偿额更正为5258元，其余未作变更。该评估报告于7月13日向张建华送达。7月15日，张建华提出复核评估申请，要求确认房屋坐落地址为宁海路50号-10、确认房屋合法建筑面积另有70个平方米以内50%享受、确认土地使用权面积、确认经营用房、确认其他补助。同时要求对封阳台的自建房部分计算为合法建筑面积。7月18日，建达评估公司对张建华户提出的异议进行了回复，回复主要内容为：评估报告中已明确标明房屋坐落，房屋及土地的合法性质应由有权部门确定，是否为经营用房应以权属资料为准，并于7月26日向张建华邮寄送达该回复。征收过程中，征收部门与张建华进行了多次协商，并在周边安排了多处车库供其选择，但张建华坚持认为应给予其营业用房安置，致协调未果。
2017年8月17日，原海安县住房和城乡建设局向原海安县人民政府提出《关于对被征收人张建华作出房屋征收补偿决定的申请》。8月30日，原海安县人民政府作出海政征补字[2017]21号《房屋征收补偿决定书》(以下简称21号补偿决定)，认定被征收人张建华的房屋坐落于海安县中城街道宁海中路50号-10（楼房底层西起第二间），建筑面积为32.3平方米，用途为车库。根据评估结果确定张建华的房屋补偿为：被征收房屋价值补偿219640元、装饰装修及附属物补偿44563.2元、改变房屋用途停业损失补偿43928元，合计补偿308131.2元，由海安市政府支付张建华。张建华自征收决定公告之日起15日内，完成搬迁、交付被征收房屋。补偿决定于当日予以公告。
原审法院另查明，涉案房屋由张建华于2000年6月从南通市立发房地产开发有限公司购买取得，合同鉴证书载明，标的为车库，总金额30000元。涉案房屋位于海安市××号，张建华购买后用于理发经营，营业执照载明的经营场所为宁海中路50号-10（车库）。还查明，2018年5月，江苏省人民政府发布《省政府关于撤销海安县设立县级海安市的通知》，撤销海安县，设立县级海安市。
原审法院认为,海安市政府依法具有作出本案被诉补偿决定的法定职责。根据本案查明的基本事实及双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点主要有两个方面：一是涉案评估报告能否客观反映被征收房屋市场价值，能否作为被诉补偿决定的主要依据；二是被诉补偿决定确定的补偿方式、补偿内容、补偿数额是否合法。
一、关于涉案评估报告能否客观反映被征收房屋市场价值，能否作为被诉补偿决定主要依据的问题
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称征收与补偿条例）第十九条、第二十条以及《国有土地上房屋征收评估办法》的规定，人民法院审查评估报告是否合法，能否作为补偿决定的依据，主要审查评估机构选定程序是否合法、评估对象和内容是否全面、评估方法是否适当等方面。涉案评估机构系征收双方协商选定且经公证部门公证确定，符合法律规定。评估对象和内容主要涉及被征收房屋地址、性质和用途、评估补偿面积等方面。被征收房屋坐落于海安市××＃-10（车库），该地址与张建华提交的营业执照载明的经营场所一致，而补偿决定中有关“宁海中路50号-10（楼房底层西起第二间）”的表述，其字面意思与评估报告及营业执照载明的房屋地址相同，并不会引起任何误解，亦与客观事实相符。评估报告认定涉案房屋用途为车库，与涉案商品房购销合同鉴证书、商品房规划图纸、照片等证据材料反映内容一致，具有事实根据。虽然张建华将车库作为经营性用房实际使用，但不能据此改变被征收房屋原有规划用途，结合《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条第一款的规定，对张建华相应合法经营性损失，依法亦应当纳入补偿范围。由于涉案房屋未进行权属登记，评估机构经现场测绘，并结合房屋购买时的相关资料，确定被征收房屋合法面积为32.3平方米，符合客观事实。评估报告结合征收补偿方案有关“经规划批准建设的车库按补偿基准价结合相应的等级成新评估补偿”等规定，并结合涉案房屋实际用于理发经营的事实，经综合考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值因素，评估确定被征收房屋评估单价为6800元每平方米，符合《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条第二款有关“被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估”的规定精神，依法应予支持。在征收评估过程中，经张建华申请复核评估，评估机构亦依法出具复核结果报告，载明评估报告系依据被征收房屋的相应资料等依法确定，张建华也未向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。因此，涉案评估报告依法能够作为海安市政府作出补偿决定的主要依据。
二、关于被诉补偿决定确定的补偿方式、补偿内容、补偿数额等是否合法的问题
因涉案评估报告依法能够作为被诉补偿决定的主要依据，故对补偿决定结合评估报告主要内容所确定的补偿标准及数额，依法均予确认。因此，对被诉补偿决定的合法性审查，主要涉及确定货币补偿方式是否合法、确定停产停业损失补偿是否适当、是否遗漏搬迁费用三个方面。
（一）征收与补偿条例第二十一条第一款规定：“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。”据此，因征收双方未达成补偿协议，市、县人民政府作出补偿决定，宜分别载明货币补偿和产权调换两种方式，以充分保障被征收人补偿安置选择权和居住权。但就本案而言，首先，涉案房屋为商品房地上一层车库，是作为居住用房的配套设施予以规划建设，且张建华至今未取得相应的权属证书。其次，就房屋的属性而言，应当依照相应的规划性质予以确认，涉案车库并不因买受人在取得后所作不同用途而发生变化。再次，在征收协调过程中，征收部门提供了多处车库供张建华选择，但张建华坚持要求安置具有合法产权的经营性用房，张建华的该项主张既超过了法律规定的补偿范围，也使海安市政府无法据此作出相应的产权调换安排。因此，在征收双方经多轮协商仍未能签订补偿协议的情况下，海安市政府决定以货币方式实施补偿，并未侵犯被征收人的补偿利益。
（二）征收与补偿条例第十七条第一款规定：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。”涉案补偿方案也规定：“改变房屋用途用于经营，连续经营5年以上的，按实际经营面积部分被征收房屋原用途评估价值的20%给予适当停产停业损失补偿。征收商业经营性房屋，致使经营活动中止，除按房屋被征收前两年纳税情况给予停业损失补偿外，选择货币补偿的，按被征收房屋评估价的3%给予停业损失补偿”。本案中，车库评估价值为219640元，补偿决定确定改变房屋用途停业损失补偿为219640的20%，即43928元并无不当。对于张建华主张的应按照经营性用房计算停产停业损失的问题，由于张建华理发经营免于征税，按征收商业经营性房屋计算停产停业损失的数额远低于43928元。因此，被诉征收补偿决定确定停产停业损失43928元，符合上述法律规定和征收补偿方案规定，亦未侵犯张建华的合法利益。
（三）征收与补偿条例第十七条第一款规定：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿。”第二十二条规定：“因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费。”第二十五条第一款规定：“房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。”据此，对因征收产生的搬迁费用，征收与补偿条例并没有区分居住房屋和非居住房屋予以区别规定。事实上，无论是征收国有土地上居住房屋还是非居住房屋，均可能涉及对屋内财产搬迁、转移和安置问题，因而，征收主体在补偿协议或者补偿决定中宜确定相应搬迁费用，以充分保障被征收人补偿安置利益。本案中，被征收房屋实际用途为经营理发业务，屋内相应的生产生活必须用品确需予以搬迁、转移和保管，将会发生相应的搬迁补偿或者补助费用。被诉补偿决定未确定该有关搬迁费用，不符合上述规定精神。同时，结合涉案征收补偿方案有关“征收商业经营性用房，按合法建筑面积给予50元每平方米搬迁补偿”的规定，并结合被征收房屋合法建筑面积，可以确定该遗漏部分具体为1615元，海安市政府亦表明其愿意按照征收补偿方案确定的经营性用房标准支付相应搬迁补偿费用。
综上，海安市政府作出被诉补偿决定程序合法，依照涉案评估报告所确定的补偿内容、补偿标准和补偿数额等均符合法律规定；但被诉补偿决定遗漏搬迁费用，属于作出行政行为确定款额确有错误；张建华部分主张具有事实和法律依据，依法应予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十七条第一款之规定，判决变更海安市政府于2017年8月30日作出的21号补偿决定中“海安县中城街道宁海中路50号-10被征收房屋总补偿为308131.2元”，改为“总补偿为309746.2元”。案件受理费50元，由海安市政府负担。
上诉人张建华上诉称：1、原审法院已认定涉案房屋为合法经营，且实际使用数年，故应当参照经营用房补偿标准对上诉人进行补偿，被上诉人适用每平方米6800元的标准对上诉人进行补偿缺乏事实和法律依据；2、涉案房屋系上诉人于2000年购买并实际使用多年，虽然没有办理房屋产权证及相应的土地证，但这不是上诉人的原因造成。涉案房屋应当按照合法建筑对上诉人进行补偿；3、涉案评估报告仅依据规划用途进行评估不符合《国有土地上房屋征收评估办法》等相关规定，原审判决认可该评估报告属认定事实错误；4、21号补偿决定没有按照征收与补偿条例第二十五条、第二十六条的规定作出，补偿决定书确定的补偿项目不全，遗漏了应该补偿的内容，没有给被征收人公平补偿。综上，原审判决及21号补偿决定在实体和程序上均违法。请求本院撤销原审判决，撤销被诉的21号补偿决定，责令被上诉人海安市政府重新作出补偿决定。
被上诉人海安市政府答辩称：1、涉案项目位于海安市××海路西侧××路北侧区域，系旧城改造工程，符合公共利益的需要，被上诉人作出的房屋征收决定合法有效；2、被上诉人作出的21号补偿决定程序合法、补偿公平合理，补偿决定中确定的补偿价格合理有据，未侵犯上诉人的合法权益；3、涉案被征收房屋没有产权证，不应给予搬迁费补偿，原审法院判决变更被上诉人作出的21号补偿决定不妥。综上，请求本院依法审查，驳回上诉人的上诉。
本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，本院依法予以确认。
本院认为，根据征收与补偿条例第四条第一款、第二十六条的规定，海安市政府作为涉案房屋行政区域内的一级政府，具有作出房屋征收补偿决定的法定职权，本案争议焦点是海安市政府作出的补偿决定是否合法。
一、关于被征收房屋面积、性质的认定问题
根据《国有土地上房屋征收评估办法》第九条的规定，对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准。由于涉案房屋未进行权属登记，评估机构经现场测绘，并结合房屋购买时的相关资料，认定涉案房屋用途为车库、确定被征收房屋合法面积为32.3平方米，符合客观事实。
二、关于涉案评估报告是否合法的问题
涉案评估机构系征收双方协商选定且经公证部门公证确定，符合法律规定。被征收房屋坐落于海安市××-10，评估报告载明涉案房屋坐落“宁海中路50号底层西起第2间”，该表述并不会引起误解。评估报告认定涉案房屋用途为车库，与涉案商品房购销合同鉴证书、房地产开发销售发票、商品房规划图纸、照片等证据材料反映内容一致。虽然张建华将车库用于理发经营，但不能据此改变被征收房屋原有规划用途。评估报告根据征收补偿方案有关“经规划批准建设的车库按补偿基准价结合相应的等级成新评估补偿”等规定，并结合涉案房屋实际用于理发经营的事实，经综合考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值因素，采用市场比较法评估确定被征收房屋评估单价为6800元每平方米，符合《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条第二款有关“被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估”的规定精神。张建华不服评估结果，申请复核评估，评估机构亦依法出具了《关于宁海中路50号张建华户异议书的回复》，载明评估报告系依据被征收房屋的相应资料等依法确定，对评估结果不作更改。张建华未向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。因此，涉案评估报告依法能够作为海安市政府作出补偿决定的主要依据。上诉人认为评估报告不合法的主张本院不予支持。
三、关于补偿方式、补偿范围和补偿价值是否准确、合法的问题
涉案征收决定附件《县城宁海路西侧江海路北侧区域旧城改造工程项目房屋征收安置补偿方案》中确定了两种补偿方式即货币补偿和产权调换，符合法律规定。由于涉案房屋为商品房地上一层车库，是作为居住用房的配套设施予以规划建设，涉案车库的性质并不因买受人在取得后所作不同用途而发生变化，且张建华至今未取得相应的权属证书。张建华坚持要求安置具有合法产权的经营性用房，该项主张超过了法律规定的补偿范围。因此，在征收双方经多轮协商仍未能签订补偿协议的情况下，海安市政府决定以货币方式实施补偿，并未侵犯张建华的补偿利益。
根据征收与补偿条例第十七条第一款的规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。根据《江苏省贯彻实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉若干问题的规定》第七条的规定，被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构依法评估确定。本案中，被上诉人作出的21号补偿决定依据评估报告结果，按照征收补偿方案规定的项目和标准给予上诉人被征收房屋价值补偿、装饰装修及附属物补偿和“改变房屋用途”停业损失补偿，补偿要素基本齐全，但被征收房屋实际用途为经营理发业务，屋内相应的生产生活必须用品确需予以搬迁、转移和保管，将会发生相应的搬迁补偿或者补助费用。被诉补偿决定未确定该有关搬迁费用，不符合上述规定精神。原审法院根据涉案征收补偿方案有关“征收商业经营性用房，按合法建筑面积给予50元每平方米搬迁补偿”的规定，并结合被征收房屋合法建筑面积、实际用途等情况，判决海安市政府增加搬迁补偿费用1615元并无不当。
四、关于作出涉案补偿决定的程序是否合法问题
在案证据可以证明征收实施单位对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行了调查登记，对调查结果在房屋征收范围内向被征收人公布，符合征收与补偿条例第十五条的规定。征收实施单位对分户的初步评估结果、分户评估报告均在征收范围内进行了公告公示。在作出补偿决定前，与上诉人进行了多次协商，补偿决定作出后，亦向上诉人进行了送达。因此，应当认定21号补偿决定符合征收与补偿条例及相关法律规定的程序要求。
在本案审理过程中，本院组织双方当事人进行了协商，被上诉人海安市政府提出了协调方案，但因上诉人不同意致协调未果。
综上，上诉人张建华的上诉理由和请求依法不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由上诉人张建华承担。
本判决为终审判决。
审判长 郑琳琳
审判员 季 芳
审判员 黄 河
二〇一九年五月二十二日
书记员 钱伟红
评析
本案的主要争议问题是行政机关作出征收补偿决定遗漏了必要补偿内容时，人民法院能否径行以判决变更的方式代替行政机关作出判断，是否应当判决撤销后责令行政机关重新作出行政行为。
一、行政诉讼结构中的变更判决
在行政诉讼中，一般认为撤销判决是最为主要的判决方式，而确认判决、变更判决等属于对撤销判决的例外和补充。撤销诉讼的基本逻辑是行政权与司法权的权力分工，行政是对社会关系的第一次调整，而司法则对行政调整的合法律性进行复审。在发现存在行政违法情形时，出于对行政首次判断权的尊重，司法也仅为撤销行政行为，而并不代替行政机关径行设立或者变更新的行政法律关系1。《行政诉讼法》将“解决行政争议”增加为立法目的之一以后，表明行政诉讼的立场发生了一定的变化，即在尊重行政首次判断权的基础上，同时也充分考虑当事人的救济可得性问题。如果能够通过一起诉讼、一份判决、对一个行政行为的一次评价就解决行政争议，则应当避免行政机关二次行为、引发二次诉讼、形成二次判决。
“解决行政争议”的立法目的，首先表现在对义务诉讼判决方式的选择上。《行政诉讼法》第七十二条规定，人民法院经过审理，查明被告不履行法定职责的，判决被告在一定期限内履行。第七十三条规定，人民法院经过审理，查明被告依法负有给付义务的，判决被告履行给付义务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法》的解释》第九十一条还规定，原告请求被告履行法定职责的理由成立，被告违法拒绝履行或者无正当理由逾期不予答复的，人民法院可以根据《行政诉讼法》第七十二条的规定，判决被告在一定期限内依法履行原告请求的法定职责。可见，当人民法院查明行政机关依法负有原告请求的法定职责时，应当直接判决被告履行具体的义务而非仅作出确认被告的行政不作为违法，或者判决被告履行法定职责。因此，在义务诉讼中，履行(抽象法定职责)判决和履行(具体法定职责)判决的用互关系，并非如一般认识的前者是常态、后者是补充，而是相互补充、互为联系的，这要求人民法院在行政诉讼中主动查明行政机关是否具有原告诸求的具体法定职责或给付义务，抑或对原告请求事项仍有裁量判断的余地并相应作出判决。1对销诉而言，虽然法律没有明确规定判决撤销、判决撤销并责令重作、判决变更的优先适用关系，但人民法院根据解决行政争议这一立法宗旨，在符合法定条件时，主动选择适用变更判决，避免行政相对人受到“二次伤害”。
二、行政裁量权收缩作为判决变更的前提
相比撤销或责令重作判决，变更判决更有效率，但与撤销或责令重作判决仍为行政机关保留一定的裁量空间不同，变更判决直接以法院的裁量取代了行政机关的裁量，对行政权与司法权之间的权力分工冲击更大。“与民事诉讼和刑事诉讼相比，行政诉讼最大的特点就在于既要让司法权能够有效监督行政权，又要维护司法权与行政权之间的权力分工。变更判决是行政诉讼中对权力分工冲击最大的判决类型，因此法院在适用时必须谨慎。”② 变更判决能否适用的关键就在于，在诉讼效率和权力分工之间找到一个平衡点，这个平衡点必须既能发挥变更判决的效率优势又不至于危及权力分工。由于人民法院是对行政行为的合法律性加以审查，因而实质上，变更判决也不是法院以自己(主观上)裁量取代行政机关的裁量，而是法院通过对照法律和事实，(客观上)认为行政机关并没有裁量和判断余地或者裁量权收缩为零，即只能作出某种特定行为。此时，法院即便替行政机关作出判断，也不会限制行政机关的裁量空间。
行政裁量一般包括要件裁量、决定裁量和效果裁量。当法律有关作出行政行为的规定存在不确定法律概念时，行政机关享有要件裁量权;当法律又否作进行政行为给子行政机关自行决定的空间时，行政机关享有决定裁量权:当法律规定对如何作出行政行为由行政机关选择时，行政机关享有效果戏量权反之，如果法律对行政机关作出行政行为规定的明确。严格的通用条件，属于纯粹的剧束行政，行政机关则没有判断余地。
虽然行政机关对某一事项具有裁量权限，但由于内在或者外在的因索行政机关的裁量空间收缩至零，即只有一个法律效果可供选择时，也认为行政机关没有判断余地。内在因素主要来自裁量规范的目的，即立法者为么要在调整这种事实时联结一个如此严重的法律后果。这种重大性一方面通过其保护的法益的重要性体现出来，另一方面也取决于个案中法益具体受到如对生命和健康的威胁越严重，警察干预的可能性就越大。外侵害的程度。
在因素主要来自裁量所处的外部环境，如比例原则要求行政机关在决定采取某项干预或者保护基本权利的措施时必须考虑妥当性、必要性和均衡性，只有这样才不会侵犯基本权利，而如果选择其他的行政措施都不合比例，那么裁量就会收缩为零。又如，行政机关通过平等原则形成自我拘束，即相同情况相同对待，因此基于行政相对人的信赖保护，可能导致裁量收缩为零。同时，与裁量规范处于相同位阶的法律规定也会对裁量收缩产生影响，如建筑法上的邻人保护条款会对有关拆除建筑物的裁量决定产生影响。
三、变更判决中对款额确认“确有错误”的判断
将变更判决适用于“行政行为对款额的确定、认定确有错误”是《行政诉讼法》修改后新增加的规定。该条与德国《联邦行政法院法》第113 条第2款类似。规定了如果原告要求改变行政处理所确定的金额或者一个与此相关的确认，法院可以将其确定为另一数额或者用另一个确认来取代原有确认;如果为确定或确认金额所进行的调查需要巨大花费，法院可以在指明未被正确考虑或未被考虑的事实和法律关系的前提下，指定由行政机关基于上述理由计算出金额;行政机关应当立即将新的计算结果通知当事人，此通知的形式不限。德国《联邦行政法院法》虽然未明确将“行政机关对款额的确认确有错误”作为适用变更判决的条件，但实际上变更判决是作为撤销判决的“前置程序”而存在的，即撤销一个金钱给付的行政处理是在无法变更它的情况下进行的。”因此，销判决的可许性对变更判决也是适用的。同时，德国法规定在行政法院变更不方便的情况下(确定或确认金额所进行的调查花费较大)，可以判决由行政机关自行变更。
“确有错误”有广义和狭义之分。狭义的“确有错误”，主要指行政处理的“显然错误”，即行政处理因为书写错误、计算错误、疏漏或者自动化作业的错误等导致其所表现的内容与行政机关的意思不一致。因为，显然错误在客观上一望可知，即应如何改为正确十分明白，行政机关可以随时更正。并且不需要考虑相对人的信赖保护和法律安定。广义的“确有错误”，则包含了所有导致行政行为款额确认错误的原因，包括据以确认款额的事实不清，以及据以确认款额的法律错误。本案属于“据以确认款额的事实不清”的情形，即行政机关认为对非居住房屋的征收将不会产生搬迁补偿费用，但事实上被征收人长期将房屋用于理发经营，必然存在相应理发设备的搬迁补偿问题。同时，由于补偿安置方案明确了对搬迁补偿费用的计算标准为根据被征收房屋的面积按比例确定，而房屋的建筑面积是固定不变的，因而对搬迁补偿费用的计算数额也是确定的，即此时行政机关没有判断余地。一审、二审法院通过适用变更判决，确认行政机关应当增加的征收补偿金额，既避免行政机关久拖不决不对行政相对人另行补偿，也避免征收补偿决定被撤销后重作，将影响房屋征收项目按时有序推进，进而对公共利益造成影响。
(作者单位:江苏省南通经济技术开发区人民法院)
来源：《行政执法与行政审判》 第85期
来源：行政诉讼与行政合规研究
家里有一套拆迁房，补偿款肯定少不了你的份，还赚不少。但是你有租房待拆迁中，租的房屋，要拆迁了，自己作为承租人有没有补偿？下面请随我们一起看具体案例为你解答。
2000年起，原告延吉某建筑公司将其坐落于延吉市某小区面积534平方米的库房（因历史遗留原因，该房屋一直未办理产权证）出租给被告延吉某木材加工厂。最初租赁合同是五年一签，从2016年开始合同一年一签。2017年10月，原告公司工作人员鲍某代表公司与被告负责人孙某续签《房屋租赁协议书》，并约定租赁期限一年，年租金25000元；租赁期间自2017年10月13日至2018年10月12日。随后，被告于2017年12月1日交纳了一年的租赁费。
2018年3月，因项目建设需要，该库房被纳入政府征收范围，原告与延吉市政府签订货币补偿协议书，约定由延吉市政府对租赁房屋所在地块进行征收。同年3月19日，原告向被告发出书面通知书，通知被告合同到期后不再续租，要求被告租赁期满自行处理自有物品和生产资料，并自行拆除临时建筑，合同到期终止，合同期内承租人的权益不受影响。合同到期后，经原告再三督促，被告均以未得到应得的拆迁补偿为由，拒绝返还租赁房屋。无奈之下，原告向延吉市人民法院提起诉讼，请求确认其与被告签订的租赁合同终止，要求被告将厂房返还，并按原租赁合同的标准，支付合同到期后直到实际返还房屋之日止的房屋占有使用费。
被告抗辩并提出反诉。被告认为，诉争房屋及土地已被延吉市征收局征收，双方的房屋租赁合同已于建筑公司与征收局签订合同之时终止。合同终止后，该加工厂多缴纳的房租部分，应予返还。另外，因房屋被征收时，双方的租赁关系尚未终止，征收局向建筑公司支付的材料及设备搬运费、附属物、装修补偿款、搬迁奖金及停产停业损失应属于该加工厂所有，建筑公司应向加工厂支付。
法院认为，被告如对拆迁过程中涉及其利益的部分不满，应在其另案主张的拆迁补偿纠纷案件中解决。原、被告签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，未违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应严格按照合同履行义务。双方在合同中明确约定租赁期限为一年，现合同已到期，且原告已于2018年3月19日、2018年12月10日两次通知被告合同到期后不再续租，要求被告按时返还房屋。对被告的反诉主张，双方的合同从2016年开始一年一签，可见双方已经预见到租赁的房屋可能被征收，对此双方已有足够的心理预期。原告在合同期内向被告发出通知，并申明合同期内仍可使用房屋，而被告至今仍占有使用租赁房屋，其反诉主张明显不成立，不予支持。最终，判决双方的房屋租赁合同终止，被告向原告返还其所占用的库房，并支付占用该房屋期间的使用费，同时驳回了被告的反诉请求。
法官说法
本案是房屋租赁合同纠纷与房屋拆迁安置补偿纠纷有些交叉的案例。《征收条例》第十七条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。作为承租人，在房屋要拆迁而房屋租赁合同尚未解除的情况下，可享有房租损失。本案中，原被告双方房屋租赁合同已到期，被告作为承租人，其在拆迁补偿中应享有的权利应通过另诉予以解决，而不应在租赁合同已到期的情况下以不搬迁的方式主张自己的权利。
普法小课堂
房屋拆迁，承租人到底有没有补偿？
这要分具体情况来看：
①如果在签订租赁合同时，出租方及承租方均未预见政府会拆迁，当政府拆迁导致租赁合同无法继续履行，出租方不承担赔偿责任。但是根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，“被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。”
（PS：房屋产权调换是指拆迁人用自己建造或购买的房屋产权与被拆迁人的房屋进行产权调换，并按被拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行差价结算的行为。产权调换是房屋拆迁补偿安置的方式之一，其特点是以实物形态来体现拆迁人对被拆迁人的补偿。）
②对于拆迁的补助费和安置费的问题，拆迁人对房屋进行拆迁的，应该对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。
此外，搬迁补助费和临时安置补助费的标准，由省、自治区、直辖市人民政府规定。
③如果出租方在向承租方出租房屋时，隐瞒了房屋即将拆迁的真相，就承租方遭受的损失，出租方应承担赔偿责任。这种情况建议双方友好协商，协商不成承租方可以收集证据，通过法律途径解决争议问题。
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文章来源参考：【头条】国家发展改革委、住房城乡建设部关于加强城镇老旧小区改造配套设施建设的通知，
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