北京拆迁律师谈未登记的无证房都是“违建”不予补偿？这个时间建成的房屋不应是违建

一、北京拆迁律师谈未登记的无证房都是“违建”不予补偿？这个时间建成的房屋不应是违建

　　实践中，有很多没有登记的房屋或是未办理相关手续的房屋，通常在征地拆迁中都会被认定为违法建筑，而且一旦认定为违法建筑，那么则意味着被征收人将拿不到这部分的补偿。

　　一听到自己房屋被认定为“违建”绝大多数人的第一反应基本上都是“自己的房屋怎么就成了违法建筑？自己的房屋明明是很早之前就建成了，而且在建的时候也没有任何人、任何单位站出来阻止”？

　　事实上，在征地拆迁中，相关部门在征收之前必须要对被征收房屋调查、认定和处理，对于确实是属于违法建筑的，即该房屋未按照法律法规中规定的办理审批手续，未办理房产证等，那么则不予补偿。

　　但北京圣运律师这里要说的是，如果被纳入征收范围内的无证房是因历史遗留问题造成的，那么相关部门一般情况下就不宜直接认定为违法建筑且不予补偿了，而是需要按照合法建筑来给予相应的补偿。说到这，可能很多人就会问，既然因历史遗留问题造成的无证房应当要给予补偿，那么这个“历史遗留”的时间应该要如何界呢？应该从哪一年算起呢？下面我们就结合相关的案例来为大家说一下

　　张先生是天津市人，其的房屋因当地xx项目用地需要被划入到征收范围内。但在补偿安置阶段，双方就补偿事宜一直未达成一致意见，后来，相关部门为急于完成拆迁工作，便对张先生作出补偿决定，但是该补偿决定中并未对未登记的建筑予以补偿。

　　随后，张先生向法院提起了行政诉讼，但一、二审法院并未支持其的诉求，于是张先生又向最高人民法院申请了再审并称，其的房屋另有几个平方米系远年无契证房屋，亦经过了测绘部门测绘，但是，一、二审法院对该远年无契证房屋在未经调查的情况下即认定为违法建筑系事实认定错误，从而导致适用法律错误。

　　本案的焦点是张先生主张的未登记建筑是否应当予以补偿。

　　针对本案，最高法院认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑的和未超过批准期限的临时建筑，应当要给予补偿。对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。

　　另外，最高法院还认为，根据《城乡建设环境保护部关于房屋所有权登记工作中对违章建筑处理的原则意见》第一条规定，关于时间界限。考虑到《城市规划条例》是国务院一九八四年新颁发的，各地制定审批城市规划也有先有后，各市、县可根据实际情况合情合理地确定处理违章建筑的时间界限，各地在处理违章建筑时，对时限以前的可适放宽，时限以后的应从严处理。

　　简单点来说就是，相关部门在具体实施征收之前，必须要对征收范围内的房屋先调查、认定和处理，而不能跳过这一程序直接进行下一个征收环节。对于违法建筑的处理时间界限，因各地在制定审批城市规划也不一样，所以处理违法建筑的时间界限由各地根据实际的情况确定。不过，1984年《城市规划条例》施行是确定时间界限的重要参照时点。

　　从最高人民法院审判的上述案例中我们可以得知，确定处理违章建筑的时间界限，各地在处理违章建筑时，对时限以前的可适当放宽，时限以后的应从严处理。

　　其实，查看以往发布过的文章，我们说的最多的应该是《城乡规划法》施行之年（即2008年）以及《土地管理法》施行之年（1986年）、《城市规划法》施行之年（1990年）等。

　　若房屋是这些法律法规实施之前建造的，在拥有合法的土地使用权，且2008年以后也不存在改建等情况，相关部门也没有下达处罚决定的，那么征收方就不能轻易地将房子认定为违建，而且在征收方不予补偿的情况下，被征收人也可以根据相关的政策文件主张相应的补偿。

　　总而言之，北京圣运律师想要说的是，相关部门不能“一刀切”的都将未登记的建筑一律认定为违法建筑，且不予补偿，这种简单粗暴的方式方法不仅不利于拆迁工作顺利的完成，也严重侵害了被征收人的合法权益。因此，如果被征收人遇到了这种情况，建议被征收人一定要保持冷静，及时地收集相关的证据材料，在必要的时候，及时地启动法律程序，依法维护自己的合法权益。

二、拆迁赔偿律师谈房屋被拆除后如何赔偿？

　　房屋被强拆后的赔偿标准

　　对于房屋被强制拆除的赔偿标准，一般情况下，如果是集体土地上的房屋，那么若房屋是在拆迁过程中被拆除，且原村址房屋已基本拆除完毕，绝大多数村民已迁入新村址，此时要求恢复原状已经不具备现实可能性。

　　那么可以委托评估公司对被拆除房屋的价值进行评估，通过现场勘查与测量，确定房屋和宅基地面积，评估基准日确定为“委托评估之日”，评估标准确认为房屋“重置全新价格”，据此确定房屋的赔偿金数额，这体现了对涉案违法征收和违法拆除行为的惩戒，维护了当事人的合法权益。

　　若当事人认为按照补偿安置方案设定的标准认定旧房价值并选择安置可使其获得更大的利益保障，那么政府应组织协调相关部门保障当事人按照补偿安置方案获得产权调换房屋安置的权益，从而最大限度地保障了当事人获得国家赔偿的权益。

　　不过具体如何赔偿，则需要结合实际情况确定赔偿数额，不能一概而论。总之，北京圣运律师要提醒大家的是，房屋被违法拆除之后，一定要依法、理性地维护切身利益，切勿采取暴力等手段，否则会对自己极为不利。同时，还要及时采取上述内容中所说到的几项措施，在律师的帮助下，向法院提起行政诉讼，保障自己权益不被侵害。

三、拆迁协议起争议？法院硬核出手谈从今往后，这些行政协议纠纷统统可诉！

　　【裁判要点分析】

　　　1. 案件类型界定：此案的核心问题是判断公民与行政机关之间签订的《征地拆迁补偿安置协议》是否属于行政诉讼受案范围。重庆市第五中级人民法院和重庆市高级人民法院在一审和二审中认为，蒋某某所提诉求不属于《行政诉讼法》第十二条第一款第十一项列举的行政机关不依法履行、未按照约定履行或违法变更、解除行政协议的情形，因此裁定驳回蒋某某的起诉。

　　2. 裁判观点转变：最高人民法院在再审阶段对行政协议争议的类型进行了扩展性解读，认为除了《行政诉讼法》明确列举的四种情形之外，行政协议争议还包括但不限于协议订立时的缔约过失、协议有效性争议、撤销或终止协议、请求继续履行协议、采取补救措施、请求行政赔偿和行政补偿等问题，这些都是行政协议可能引起的行政争议，应该纳入行政诉讼受案范围。

　　3. 裁判结果：最高人民法院裁定撤销一、二审法院的裁定，指令一审法院继续审理此案，明确了行政协议纠纷不仅仅局限于履行、变更或解除协议本身，而是涵盖了整个协议从订立到履行完毕的全过程，只要涉及到行政机关的行政行为，都可以通过行政诉讼途径寻求司法救济。

　　因此，本案裁判要点强调了行政协议纠纷的广泛性和复杂性，扩大了行政协议纠纷的行政诉讼受案范围，对于今后类似的行政协议案件的审理具有重要的指导意义。

　　 (一)基本案情

　　2016年7月12日，蒋某某不服其与重庆高新技术产业开发区征地服务中心签订的《征地拆迁补偿安置协议》，以重庆高新区管委会为被告向重庆市第五中级人民法院提起诉讼，请求撤销征地服务中心于2015年12月25日与其签订的《征地拆迁补偿安置协议》。

　　(二)裁判结果

　　经重庆市第五中级人民法院一审，重庆市高级人民法院二审认为，《行政诉讼法》第十二条第一款第十一项规定，人民法院受理公民、法人或者其他组织认为行政机关不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除政府特许经营协议、土地房屋征收补偿协议等协议提起的行政诉讼。蒋某某起诉请求撤销《征地拆迁补偿安置协议》，其起诉状中所诉理由均系对签订协议时主体、程序以及协议约定和适用法律所提出的异议，不属于行政机关不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除协议内容的范畴，以蒋某某的起诉不属于人民法院行政诉讼受案范围为由裁定驳回蒋某某的起诉。

　　蒋某某不服，向最高人民法院申请再审。最高人民法院经审理后认为，通过对行政诉讼法、合同法及相关司法解释有关规定的梳理，行政协议争议类型，除《行政诉讼法》第十二条第一款第十一项列举的四种情形外，还包括协议订立时的缔约过失，协议成立与否，协议有效无效，撤销、终止行政协议，请求继续履行行政协议，采取相应的补救措施，请求行政赔偿和行政补偿责任，以及行政机关监督、指挥、解释等行为产生的行政争议。将行政协议案件的行政诉讼受案范围仅理解为行政诉讼法第十二条第一款第十一项规定的四种情形，既不符合现行法律及司法解释的规定，亦在理论上难于自圆其说且在实践中容易造成不必要的混乱。故裁定撤销一、二审裁定，指令一审法院继续审理本案。来源：行政法报

四、大创新！农村宅基地资格权、 使用权转让纠纷裁判规则

　　金华市中级人民法院印发《关于涉义乌市农村宅基地资格权、使用权转让纠纷裁判规则（试行）》的通知

　　义乌市人民法院、本院各部门：

　　经中院审委会讨论通过，现将《关于涉义乌市农村宅基地资格权、使用权转让纠纷裁判规则（试行）》予以印发，请遵照执行。

　　金华市中级人民法院

　　2020年12月30日

　　关于涉义乌市农村宅基地

　　资格权、使用权转让

　　纠纷裁判规则（试行）

　　2015年2月，全国人大确定浙江省义乌市进行宅基地制度改革试点，义乌市行政区域内暂时调整实施土地管理法、城市房地产管理法关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理制度的有关规定。根据试点方案，义乌市农村宅基地实现宅基地所有权、资格权与使用权分置（以下简称宅基地“三权分置”）。2016年4月之后，浙江省义乌市出台了《关于推进农村宅基地制度改革试点工作的若干意见》、《义乌市农村宅基地取得置换暂行办法》等多个涉宅基地规范性文件，为推进义乌市宅基地“三权分置”改革试点，妥善配合处置涉义乌市宅基地民事纠纷，特制定本规则。

　　一、处置宅基地纠纷的原则

　　第一条 审理宅基地权利纠纷时，应当以调整后的法律为依据，参照义乌市人民政府制定的规范性文件。在法律及规范性文件未作规定时，应当尊重村规民约以及村集体根据宅基地“三权分置”政策作出的合法决定。

　　第二条 根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第十九条、《浙江省村经济合作社组织条例》、《浙江省农村集体资产管理条例》等法律法规的规定，村集体有权决定本村宅基地分配方案。

　　村集体作出的宅基地分配决定，不得侵犯村民的人身权利、民主权利和合法财产权利。

　　二、宅基地资格权纠纷

　　第三条 宅基地资格权，是指基于村集体经济组织成员身份，通过分配、继受、共有等方式取得宅基地使用权的权利。

　　非本村集体经济组织成员，基于买卖、继承等合法形式已经取得的宅基地使用权，视为基于宅基地资格权取得。

　　旧村改造中，因旧房拆除而取得的的拆迁安置权利或者一定数额的宅基地面积，属于宅基地资格权。

　　第四条 下列人员，有权请求确认宅基地资格权：

　　１.新出生人员、因婚姻关系新增人员、尚未审批取得宅基地权利的村集体经济组织成员；

　　２.移民等政策性原因取得村集体经济组织成员身份的人；

　　３.因旧村改造、宅基地自然灭失等原因而丧失宅基地的原宅基地使用权人；

　　４.具备分户条件的原宅基地使用权共有人。

　　５.其他具有依法取得宅基地资格权的人。

　　第五条 宅基地资格权的确认，应当以《浙江省村经济合作社组织条例》、《浙江省农村集体资产管理条例》等法律法规、宅基地“三权分置”规范性文件以及村集体经济组织章程为依据。

　　在法律法规、宅基地“三权分置”规范性文件以及村集体经济组织章程没有规定时，对于村集体依照合法程序作出的涉及村集体组织成员资格条件、资格保留与资格丧失的决定，除了明显侵害成员民事权益外，人民法院应当认定其效力。

　　第六条 宅基地资格权纠纷中，涉及村集体经济组织成员身份界定的，应当按照《浙江省农村集体资产管理条例》第二十八条第一款确定的“按照尊重历史、照顾现实、男女平等、群众认可”的原则，界定村集体经济组织成员身份。

　　第七条 宅基地资格权可以在试点区域内，按照“三权分置”规范性文件规定流转。

　　宅基地资格权转让、互换、赠与的，应当向义乌市人民政府指定的机构办理备记手续，宅基地资格权自备记完成时转移。

　　第八条 资格权人有权选择单独、按户申请取得宅基地使用权，或者与其他资格权人共同申请取得宅基地使用权。资格权人申请取得宅基地使用权的，应当达到建造房屋所需的土地面积。权利人取得宅基地使用权后，相对应的宅基地资格权消灭。

　　资格权人达不到建筑单元所需面积或者面积有多余的，可以通过转让、受赠或互换等方式调剂。

　　三、宅基地使用权及房屋所有权纠纷

　　第九条 宅基地使用权自宗地完成定点放样时设立。宅基地使用权设立后应当进行不动产登记，未经登记的，不得对抗善意第三人。

　　第十条 宅基地使用权转让的，应当办理转移登记，宅基地使用权自登记完成后转移。

　　第十一条 多个宅基地资格权人共同取得宅基地使用权的，应当共同申请不动产登记；宅基地使用权由各宅基地资格权人按份共有。

　　第十二条 宅基地使用权转让的，建筑物、构筑物一并转让。

　　第十三条 已经过宅基地使用权或房屋所有权首次登记的，宅基地使用权受让人请求让与人办理转移登记的，应予支持。

　　未经过首次登记的宅基地使用权转让的，让与人应当先办理宅基地使用权首次登记。让与人不予办理，且有证据证明具备首次登记条件的，宅基地使用权受让人有权请求代位办理首次登记。

　　第十四条 宅基地使用权转让中，涉及到首次登记费用的，有约定的依约定，没有约定的，由让与人承担。

　　第十五条 宅基地使用权转让中，规范性文件对于宅基地面积转让的限制，不影响人民法院对转让合同效力以及转移登记纠纷的审理和裁判。

　　第十六条 宅基地让与人未取得宅基地使用权的，宅基地资格权受让人请求让与人办理宅基地使用权转移登记的，不予支持。但是，诉讼过程中，宅基地资格权让与人取得宅基地使用权的除外。

　　第十七条 资格权人取得宅基地使用权的，村集体不得收取宅基地使用费。非本村集体经济组织成员取得宅基地使用权的，村集体可以按规定收取宅基地使用费。资格权人取得宅基地使用权，需要村集体提供配套设施的，村集体有权收取必要费用。

　　四、程序

　　第十八条 当事人之间对于宅基地资格权、宅基地使用权转让、赠与、互换、分割等产生争议的，按照民事诉讼程序审理。

　　第十九条 宅基地权利民事纠纷审理中，需要先行解决行政争议的，应当告知当事人先解决行政争议。

　　第二十条 宅基地申请人与村集体之间产生宅基地资格权争议，由人民政府行政裁决。当事人不服行政裁决的，有权提起行政诉讼。

　　第二十一条 在宅基地资格权、宅基地使用权转让、互换、赠与等民事诉讼中，涉及村集体经济组织成员权争议的，可以向该村集体以及当地人民政府发函，要求明确宅基地资格权取得情况。

　　五、其他

　　第二十二条 本规则适用于宅基地在义乌市范围内的一、二审民事纠纷。

　　第二十三条 法律法规以及宅基地“三权分置”规范性文件有新规定的，按照新规定。

　　第二十四条 本规则由金华市中级人民法院审判委员会负责解释。

　　第二十五条 本规则自下发之日施行。

五、北京圣运律师代理的行政不作为案于11月20日上午9谈00在天津宝坻开庭

开庭日期

2019年11月20日上午9：00

开庭地点

天津宝坻

案由

行政不作为纠纷案

办案律师

和雪莲律师团队

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文章来源参考：【头条】北京拆迁律师谈未登记的无证房都是“违建”不予补偿？这个时间建成的房屋不应是违建，

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文章编辑：卞博
内容审核：石珊律师

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