更新时间:2024-12-21 23:54 发布:2024-10-11 11:05 文章来源：北京圣运律师事务所
当拆迁人与被拆迁人就补偿事宜未达成协议时，被拆迁人往往会收到征收方作出的房屋征收补偿决定书，收到该文件的被拆迁人往往会不知所措，有的被拆迁人可能会在极不情愿的情况下被迫签订协议。但事实上，如果对该补偿决定不服，想要撤销它，也不是就拿它没有办法了，如果征收过程中存在以下几点不合法，那么同样可以通过法律途径来撤销补偿决定，依法维护自己的合法权益。
为推进xx综合治理公益性项目建设，徐先生的房屋被纳入征收范围内，随后征收方对徐先生的房屋进行了社会稳定风险评估，并作出房屋征收补偿社会风险稳定评估报告，且将征收补偿款设立了专门账户。2018年，徐先生针对征收方案及评估报告向征收部门提出了反馈意见。
因徐先生与征收部门未就房屋征收补偿达成协议，2019年11月，征收部门对徐先生作出房屋征收补偿决定，看过征收补偿决定后，徐先生决定委托北京圣运律师帮助自己维护合法权益。
北京圣运律师介入案件后，第一时间赶往徐先生所在地进行走访、调查，并指导徐先生向有关部门递交了政府信息公开申请书，申请公开与此次征收相关的文件材料，并且在获得相关的证据材料且分析之后，北京圣运律师又指导徐先生向法院提起了行政诉讼。
但是一审法院以相关部门作出的补偿决定不违反法律的规定为由驳回了徐先生的诉讼请求，随后徐先生又提起了上诉。
二审法院审理认为，本案的争议焦点有两点，一是涉案评估报告能否作为被 诉房屋征收补偿决定的依据，二是被诉房屋征收补偿决定是否合符合法律规定。
针对第一个焦点，主要涉及评估机构的选定是否合法以及评估程序是否合法，评估报告是否超过有效期，涉案评估报告能否作为补偿决定的依据。
评估机构非协商选定违法
根据相关的法律规定，被征收房屋价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的评估机构评估确定。另外，对于评估机构的确定，一般是由被征收人协商确定，协商不成的，可以采取随机等方式确定。
本案中，征收方提交了房地产价格评估机构选定征求意见书，但是该意见书仅能证明征收方提供了备选的评估机构供被征收人选定，无法证明评估机构系通过随机选定的方式确定，所以评估机构的选定不符合法律规定。
分户评估报告未公示违法
其次，征收方应当将分户评估结果在征收范围内向被征收人公示。公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，房地产价格评估机构应当修正。分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。
本案中，征收方并没有提供房地产价格评估机构已提供分户的初步结果、房屋征收部门将该分户的初步结果向被征收人进行公示及评估机构安排估价师进行现场说明解释等证据，在徐先生就评估报告向房屋征收部门提出反馈意见并明确表示因对被征收房屋价格评估的存疑，望有关部门告知申请复核评估的流程及需提交的材料，以此书面意见作准，在此正式提出复核评估书面申请的情况下，也无证据证明评估机构向其解释说明或者告知复核评估的流程、材料等，因此评估机构作出的涉案评估机构的程序不合法。
评估报告超过一年有效期不合法
再者就是，参照《房地产抵押估价指导意见》第二十六条规定，估价报告应用有效期从估价报告出具之日计，不得超过一年；房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的，应当缩短估价报告应用有效期。从此条规定中来看，评估报告的有效期原则上不超过一年，但是本案中，从评估报告作出至作出房屋征收补偿决定，明显超过了评估报告的有效期。虽然仅凭评估报告超过有效期，并不必然得出不能作为补偿决定依据的结论，但就本案而言，相关部门并没有提交有效证据来证明评估机构的选定及评估程序符合法律规定，且案涉评估报告超过有效期，所以，涉案评估报告不能作为被诉房屋征收补偿决定的依据。
除此以外，法律上明确规定被征收人可以选择货币补偿，也可以选择产权置换，但是本案中，相关部门只以货币的方式对被征收人进行补偿，未给予产权置换方式，显然是剥夺了徐先生依法享有的选择权。
最终法院撤销了一审判决，撤销了相关部门作出的房屋征收补偿决定，判令相关部门在三个月内重新对徐先生作出补偿决定。
总之，北京圣运律师要提醒大家，征地拆迁极为地复杂，尤其是在房屋评估阶段往往会漏洞百出，所以在该阶段时，被拆迁人一定要积极地参与到其中，若发现征收方未按法律规定依法选定评估机构，作出评估报告等，一定要及时地反馈，依法维护自己的合法权益。
临泉县集体土地征收补偿安置办法
第一章 总 则
第一条 为规范集体土地征收补偿安置行为，保障土地资源的合理利用和城乡规划的顺利实施，维护集体所有权人和使用权人及其他权利人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《安徽省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》等有关法律法规规定，结合本县实际，制定本办法。
第二条 本办法所称集体土地征收补偿安置，是指国家依据法律、法规规定的程序和批准权限，将农民集体所有土地征收为国有土地，并依法给予被征地的农村集体经济组织、农户和地上附着物的所有权人合理补偿安置的行为。
第三条 凡在本行政辖区内(不含城市规划区)，经依法批准征收农村集体经济组织土地的，土地补偿、安置补助、青苗补偿、房屋及其他地上附着物补偿安置适用本办法。
临泉县城市规划区内集体土地征收补偿安置按照临泉县人民政府办公室《关于印发临泉县城市规划区内集体土地征收补偿安置办法的通知》（临政办[2016]36号）文件执行。
第四条 集体所有土地房屋征收补偿安置，应当遵循“依法拆迁、合理补偿安置”的原则，有利于土地集约和节约利用。
第五条 县国土资源部门负责集体土地征收补偿安置工作的计划编制、审查报批和监督管理工作，并可以委托其所属的县土地收购储备中心负责征地补偿安置的事务性工作。
县财政、规划、住建、农业、房产、林业、审计、物价、公安、卫生计生、民政、人力资源和社会保障等有关部门应当依法做好与征地补偿安置相关的工作。
被征地所在地的乡镇人民政府、街道办事处按照属地管理原则,积极做好征地动员和稳定工作，解决被征地农民的生产、生活、安置等问题。
其他任何单位和个人不得向农村集体经济组织和农户实施征地行为。
第六条 被征地的农村集体经济组织、农户和地上附着物的所有权人应当服从国家公共利益和城市建设的需要，不得妨碍、阻挠和拖延征地拆迁工作的实施。
第二章 征地拆迁工作的组织实施
第七条 征用土地应当按照下列程序办理：
（一）申请征地单位按照征地报批要求准备报件，向县国土资源部门申报。申请征地单位是指乡镇人民政府、街道办事处、县土地收购储备机构及按划拨或协议出让方式供地的项目建设单位。
县国土资源部门会同有关部门根据土地利用总体规划、城镇总体规划、年度建设用地计划和项目建设计划进行审查。经审查符合条件的，由县国土资源部门通知申请征地单位办理规划选址、勘测定界和征地等相关手续。
（二）拟征地范围内的所在乡镇人民政府、街道办事处应积极配合县国土资源部门调查登记拟征地的权属、地类、面积及地上附着物权属、种类、数量等现状，并由被征地的农村集体经济组织、农户和地上附着物的所有权人共同确认。县人力资源和社会保障部门应及时将符合参保条件的被征地农民纳入保障范围。
（三）征地依法报批前，县国土资源部门会同人力资源和社会保障部门将拟征土地的面积、用途、位置、补偿标准、安置途径和被征地农民参加养老保险意见等，以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农户及地上附着物的所有权人；当事人可以自公告之日起5个工作日内向告知书发布机关申请听证，逾期未提出的视为放弃听证；当事人申请听证的，有关部门要按照规定的程序和要求组织听证。
(四) 申请用地或申请先行用地单位将征地补偿准备金缴入到县财政部门非税收入汇缴结算户。同时，县国土资源部门编制农用地转用方案、补充耕地方案和征地方案，经县人民政府审核后上报审批。
（五）征地方案经依法批准后，由县政府在被征地所在地的乡镇人民政府、街道办事处范围内发布征地公告和安置方案公告。
（六）被征地所在乡镇人民政府、街道办事处组织人员对拟征收范围内土地及地上附着物的权属、用途、结构、建筑面积、拟安置情况等进行调查摸底，并依法对未经登记的建筑等附着物进行调查、认定和处理。
相关单位和个人对调查登记和认定处理工作应当积极配合，如实提供和协助搜集相关情况和资料。
（七）县土地收购储备中心根据征地公告以及征迁补偿安置调查登记和认定处理结果，按照《关于印发〈安徽省农村集体土地征收征用社会稳定风险评估暂行办法〉的通知》规定对实施土地房屋征收拆迁进行社会稳定风险性评估。
（八）县国土资源部门根据批准的征地方案、征地公告和征地调查登记情况，拟订集体土地征收拆迁补偿安置实施方案。
（九）征迁补偿安置实施方案报经县政府批准后，应当在被征地所在地的乡镇人民政府、街道办事处、村（社区）公告。
（十）征地的各项费用应当自征迁补偿安置实施方案批准之日起3个月内全额支付。
第八条 征地告知后，在拟征地范围内禁止从事以下行为:
(一)户口迁入（法律另有规定的除外）；
（二）房屋买卖、交换以及新建、扩建、翻建、装修等；
（三）改变土地用途手续；
（四）改变房屋用途及房屋租赁手续；
（五）颁发和换发营业执照；
（六）在征地拆迁范围内抢栽、抢种附着物。
违反上述规定，在征地时一律不予补偿安置。
第九条 被征地农户及地上附着物的所有权人未按期办理征地拆迁补偿登记手续的，其补偿以县国土资源部门和所在乡镇人民政府、街道办事处共同调查登记的结果为准。
被征地的农村集体经济组织、农户和地上附着物的所有权人应当自征地各项费用付清之日起30日内交付被征收土地。逾期未交付的，由相关部门责令限期交付土地；拒不交出土地的，申请人民法院强制执行。
第十条 征地补偿费用的收支、用途应当公开，接受当事人查询和社会各界监督。禁止侵占、截留、挪用、拖欠征地补偿费用。
第十一条 对征地补偿标准有争议的，由县级以上地方人民政府协调；协调未能达成一致的，可以依法申请行政复议。
行政复议期间，不停止征地方案的实施。
第三章 征地补偿费用管理
第十二条 征地补偿费包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费。
第十三条 征收集体土地，按照被征地的原用途根据省政府定期公布的征地补偿标准给予补偿。
第十四条 征地补偿费按照《安徽省征地补偿准备金管理办法》规定支付：
（一）财政部门根据批准的征地补偿安置方案和审定的补偿费用发放名单，依法将征地补偿费用足额拨付到位。属补偿农村集体经济组织的，拨付给农村集体经济组织；属补偿被征地农民的，通过“一卡通”直接发放给被征地农民；属被征地农民的社会保障费用，直接拨付至社保基金专户。
（二）征地补偿费用发放情况要向被征地农村集体经济组织和农民公示。
第十五条 被征收耕地上的青苗，按照每亩1000元补偿；多年生农作物，按照一年农用地统一年产值标准补偿。无青苗的，不予补偿。
第十六条 因建设项目施工和地质勘探等需要临时用地的，经批准后，根据临时用地范围，按原用地类型的统一年产值标准逐年补偿。
临时使用土地期限一般不超过两年。
第四章 房屋拆迁补偿安置
第十七条 在合法取得的土地上经依法批准建设的房屋等地上附属物按照市政府定期公布的补偿标准据实补偿。
第十八条 没有合法批准手续建造的房屋，房主确系被征地所在地的常住人口，且属一户一宅的，结合被拆迁安置人口按最高每人60平方米给予补偿；人均不足60平方米的，据实补偿，并按差额面积给予100元/平方米补助；人均超过60平方米的部分，不予补偿。
在非法买卖的土地上建造的房屋不予补偿。
第十九条 被征收土地上的房屋拆迁补偿安置，可以采取货币补偿、产权调换等方式进行。
第二十条 采用货币补偿方式的，城镇规划区内按照经测算的安置房综合成本价乘以27.6平方米/人予以补偿，人均60平方米以内的剩余面积按照被征收房屋重置评估价的1.2倍予以补偿。城镇规划区外，人均60平方米以内的按照被征收房屋重置评估价的1.2倍予以补偿。被拆迁人领取货币补偿金后，不得要求再以其他方式安置。
第二十一条 采用产权调换方式的，城镇规划区内按认定的可安置人口每人27.6平方米住房面积安置。同时安置户每户可按砖木结构二等的重置单价510元的标准增购15平方米的储藏室。因户型设计原因，安置房面积低于产权调换面积的，低于面积按安置房综合成本价对被征迁人实行货币补偿；安置房面积超出产权调换面积的，超出面积在5平方米以内的由被征迁人按安置房综合成本价的50%购买，超出5平方米的按市场价购买。
鼓励有条件的乡镇结合美丽乡村建设，在城镇规划区外建设安置新村或安置小区,按照宅基地管理规定执行。
第二十二条 对从事生产经营活动并持有工商营业执照，且连续经营一年以上的，按照被征收房屋重置评估价的1.2倍予以货币补偿，对其实际用于生产经营的建筑面积部分按每平方米增加120元一次性给予补偿。
第二十三条 经批准的临时建筑物，未超出批准期限的，按照重置价格结合剩余期限给予适当补偿。超出批准期限的，不予补偿。
第二十四条 被拆迁人搬迁补助费和临时安置补助费应当及时足额支付。搬迁补助费按合法建筑面积每平方米10元计算；临时安置补助费按安置面积每月每平方米5元计算。
超过18个月未予安置的，按照原补助标准的2倍继续支付临时安置补助费。
第二十五条 非农业人员与其家庭成员共有合法的房屋产权，且其本人及现婚配偶从未享受过房改房、集资房或购买经济适用房等属国家福利性质的住房，经公示和确认后，可以按本办法的相关规定予以补偿安置；不符合上述条件的，以货币补偿方式处理。
第五章 被征地农业人口安置
第二十六条 因征地需要安置的农业人口，是指征地告知之日前被征地范围内依法享有土地承包经营权的在籍常住人口，包括在籍子女、合法婚姻的婚入人员。
（一）属下列情形之一的人员，应计入安置人口：
1.原为当地户籍的在校大中专学生、现役义务兵、士官（符合国家军人安置政策的除外）、服刑、劳教人员等；
2.有准生证和出生证明的新生儿；
3.外嫁女户口未迁出，有当地计生台账、独立房屋且确实长期居住本地的；
4.男方在女方家定居并转入户口，且女方符合安置条件的。
（二）属下列情形之一的，不计入安置人口：
1.寄居、寄养、寄读以及空挂户的人员；
2.已死亡但户籍未注销人员；
3.已婚出人员离婚后回迁户口的。
被征地农业人口安置对象，按《中华人民共和国农村土地承包法》的有关规定，由农村集体经济组织召开村民大会讨论、公示，报乡镇人民政府、街道办事处复核后，由县国土资源部门会同县公安、卫生计生、民政、人力资源和社会保障部门审核确定。
第二十七条 各级政府和相关部门应当积极采取措施，鼓励引导各类企事业单位、社区吸纳被征地农民就业，支持被征地农民自谋职业、自主创业，督促指导用地单位优先安置被征地农民就业。
被征地农民参加有关就业扶持和免费就业服务所需资金，从再就业资金中列支。
第二十八条 对被征地农民，符合被征地农民养老保险条件的人员，参加被征地农民养老保险。符合城镇低保条件的，民政部门应当将其纳入城镇最低生活保障体系。具体按省、市有关规定执行。
第六章 奖惩责任
第二十九条 没有合法批准手续建造且人均超过60平方米部分的房屋，如在征迁期限内搬迁的，可按被征收房屋重置评估价的50%给予拆迁奖励。被拆迁人领取货币补偿金后，不得要求再以其他方式安置。
证照不全，但实际从事生产经营活动且连续纳税1年以上的，按重置评估价的80%给予补偿。无证照且无纳税记录的，如在征迁期限内搬迁，可按被征收房屋重置评估价的60%给予拆迁补助。
第三十条 对独生子女或二女户家庭（2016年1月1日前）和处于生育年龄段的合法已婚无孩户实行奖励，可以按安置房综合成本价的50%增加购买27.6平方米的安置房。
第三十一条 被拆迁人在规定期限内腾房交地的，在不同阶段内完成的，按被拆迁房屋的合法面积给予奖励，在第一阶段完成的给予100元/平方米、第二阶段80元/平方米、第三阶段40元/平方米奖励。
第三十二条 有下列情形之一的，由有关部门责令限期改正，并依法追究相关责任人员的责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）被征地单位或者有关部门谎报数据，在征地过程中弄虚作假、冒名顶替骗取征地补偿费用的；
（二）侵占、挪用征地补偿费用的；
（三）国家机关工作人员及相关人员在实施征地补偿工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的；
（四）建设用地单位和个人擅自进行征地补偿安置的；
（五）阻挠和破坏征地工作，妨碍国家机关工作人员依法执行公务的。
第七章 附 则
第三十三条 征地补偿费标准根据省、市政府公布的标准及时进行调整，国家、省另有规定的，从其规定。
第三十四条 经国务院、省政府批准的能源、水利、交通等基础设施建设项目需征用集体土地的，国家、省另有规定的从其规定。
第三十五条 本办法由县国土资源局负责解释。
第三十六条 本办法自公布之日起施行。在本办法实施前，经国务院和省政府批准的征地，已制定并公告征地补偿、安置方案的，补偿标准按照公告确定的标准执行；已按原批准的标准补偿的，仍执行原批准标准；未制定或公告征地补偿、安置方案且未实施征地，按本办法执行。来源：临泉县人民政府网站
一般情况下，征地拆迁相对于来说比较的繁琐，而且征收时间也往往都比较的长，有的是两年，有的是三年，有的则是四五年甚至更久。在这么长的一段时间里，难免会遇上一些突发状况，比如说征收工作还未结束，被征收人（即房屋所有权人）突然去世...
可是根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。
第十三条规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告；公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项；被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼；此外，房屋经评估机构评估过后，被征收人如果对评估确定的被征收房屋价值有异议，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
从以上内容来看，征地拆迁中的每一个环节都与被征收人利益息息相关，都需要被征收人亲自去处理和参与，但“天有不测风云，人有旦夕祸福”，如果被征收人在征收过程中因生病或是意外去世了，那拆迁补偿款应该如何分配呢？如何确定被征收人呢？
在房屋征收过程中，被征收人还未与征收方就补偿事宜签订补偿协议时就因生病或是其他意外去世的，那么，此时必然就会产生被征收人不明确的情况。那么此时，应如何确定被征收人呢？
一般情况下，则可以按照《继承法》中的规定确定。法律规定的继承方式可以分为法定继承、遗嘱继承和遗赠。
从法律效力上来说，遗嘱继承是优先于法定继承的，也就是说如果被征收人去世时留有遗嘱，那么就需要按照遗嘱上的内容来分割财产或是确定房屋所有权人。
法定继承的，需要按照《继承法》第二章第十条规定来确定。也就是说，有继承权的所有继承人，原则上按照均分的方式继承遗产。
另外，《关于国有土地上房屋征收与补偿若干问题联系会议纪要》中也有相关的规定：因买卖、继承、诉讼等原因造成房屋所有权人不明确的，房屋征收部门可以根据买卖协议、合法遗嘱等有效证据确定被征收人。
不能确定的，房屋实际管理人、继承人、买受人等提出权利主张的，列为主张权利人。
依据上述规定，被征收人不能确定的，政府可根据实际调查情况，对房屋实际管理人、继承人、买受人等做出房屋征收补偿决定，未要求房屋征收补偿决定将被征收房屋的所有权利人均列明。
关于城中村改造究竟如何推进，大家是众说纷纭，有说只是简单地修修补补，有的说是会全部拆除重建，但究竟如何进行，需要结合实际的情况，也就是说，一般情况下，都需要因地制宜，不能直接搞大拆大建（全部拆除城中村内的房屋），该留的一定要留下，不能说拆就给拆了，比如说年低比较久远的古建筑等。不过，从实践过程中来看，绝大多数的城中村改造项目，基本上都是以拆为主，以修为辅，所以，大家在遇到“城中村改造”项目时一定要格外地注意。
这里北京圣运律师需要提醒大家的是，在城中村改造过程中，一般对于需要拆除重建的，必须要按照以下几个原则进行：
1、保障老百姓提出自己意见的权利
城中村改造无论是修还是拆除重建，老百姓都有权利提出自己的意见，尤其是在拆除重建过程中，相关部门在制定好补偿安置方案后，需要在村庄内进行公告至少30日，并征求老百姓的意见。如果绝大多数被征收人认为该补偿安置方案不符合法律规定的，那么则是可以以书面的形式向征收方提出自己的意见的，并且相关部门还需要组织大家听证，与此同时，还要根据听证会的情况修改补偿安置方案。
2、先补偿、后搬迁
城中村改造和棚户区改造不同于其他普通的征地拆迁，城中村改造和棚户区改造是一项民生，所以，在具体实施的过程中，必须要按照先补偿、后搬迁的原则进行。也就是说，在给予了被征收人合理、公平的补偿后，方可实施拆除重建工作，否则就是违法行为。
另外，北京圣运律师也需要提醒广大被征收人，在补偿没有给到位之前，最好别搬离房屋，即使签订了补偿安置协议，只要补偿没有拿到手，相关部门没有将具体的补偿安置落实到位，被征收人无论如何都不要将与自己利益息息相关的一些证照交给征收方，避免给自己造成没必要的纠纷。
3、禁止强制拆除老百姓房屋
城中村改造是一项民生工程，所以，一般情况下都需要与老百姓商量着来，不能强迫老百姓交出房屋或是土地，甚至直接强拆村民房屋。但是实践过程中，有地方的相关部门为了推进城中村改造进程，尽早实现改造目的，便会在老百姓拒绝签订补偿安置协议的情况下，直接强制拆除老百姓的房屋，这显然就违背了城中村改造的初衷。
对此，北京圣运律师提醒大家，在城中村改造过程中，如果遇到相关部门以断水、断电、强拆等违反法律法规的方式方法推进改造项目，广大被征收人一定要及时地咨询专业律师，并在专业律师的帮助下启动法律程序，依法维护自己的合法权益。
●征收程序漏洞百出,补偿决定被依法撤销吗
●征收补偿的程序
●征收补偿办法
●征收补偿问题
●征收并给予补偿
●征收补偿方案制定程序
●征收补偿的法律依据
●征收补偿决定撤销案例
●征收补偿决定的程序
●征收补偿的阶段性流程
文章来源参考：【头条】北京市北京圣运律师事务所谈征收程序漏洞百出，补偿决定被依法撤销，，征收补偿办法
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