北京拆迁律师谈拆迁协议应该怎么签？，拆迁协议如何签:今日土地征收拆迁话题-圣运律师事务所

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北京拆迁律师谈拆迁协议应该怎么签？，拆迁协议如何签

更新时间:2024-12-22 16:24 发布:2024-10-11 13:52 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：北京拆迁律师谈拆迁协议应该怎么签？,律师，我们家现在已经拆迁了，拆迁人员也到家里进行了调查，前不久刚刚收到评估机构作出的评估报告，这几天应该要马上签协议了，在签协议时不知道要注意哪些？律师你好，我父亲与拆迁方在两年前就签订了补偿安置协议

北京拆迁律师谈拆迁协议应该怎么签？，拆迁协议如何签

一、北京拆迁律师谈拆迁协议应该怎么签？，拆迁协议如何签

　　律师，我们家现在已经拆迁了，拆迁人员也到家里进行了调查，前不久刚刚收到评估机构作出的评估报告，这几天应该要马上签协议了，在签协议时不知道要注意哪些？律师你好，我父亲与拆迁方在两年前就签订了补偿安置协议，但是到现在也没有拿到补偿款，安置房也没有交付我们，这种情况要怎么办啊？律师，去年家里拆迁了，当时补偿特别地低，于是就没有签订补偿协议，后来与拆迁方协商了好几次，拆迁方口头上答应了我们的条件，但让我们签空白协议，说是，在协议上签了字之后，到时会按他们口头上承诺的兑现补偿，我应不应该签字？

　　房屋拆迁关系着被拆迁人的切身利益，近几日，律师经常接到咨询关于拆迁协议方面的问题。拆迁协议是被拆迁人实现补偿安置的根本，所以如何签订补偿协议，对被拆迁人而言非常地重要，签好了，补偿款、安置房一样不会落下，被拆迁人只要注意支付补偿款、交付安置房期限就行，若签不好，那么最后可能会落下个两手空空，既没有安置房，且补偿款也少了一部分。为此，北京圣运律师就根据办案经验为大家整理出了以下几点，以防被拆迁人被套路

　　一、与被拆迁人签订协议的应是行政机关

　　土地管理法、国有土地上房屋征收与补偿条例中规定，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。

　　从上述规定中我们可知，县级以上人民政府是组织实施征收工作与补偿工作的主体，所以与被拆迁人签订协议的主体应当是市、县级以上人民政府或是其确定的房屋征收部门。实践中，如果与被拆迁人签订协议的是村委会、镇政府，甚至是拆迁公司，那么原则上来说这是不合法的，违反了上述法律规定。

　　二、空白协议不要签，否则权利得不到保障

　　一般符合法律规定的拆迁协议都会明确拆迁补偿方式、具体的拆迁补偿款，安置房位置、朝向、安置房层结构、具体的面积以及搬迁期限、过渡方式和过渡期限、临时安置补助费、搬迁补助费、停产停业损失费的标准、支付补偿款期限、交付安置房期限、违约责任和解决争议的方式等。

　　但是江苏南通的李先生却被相关部门逼迫签订空白协议。李先生等人的房屋虽然在农村宅基地上，但是由于当地早已经城镇化，周边都是繁华地段，他们各家各户都有至少三四百平米房子，市值至少好几百万，政府却想以区区几十万征收他们各自的宅基地和房屋。李先生等人便没有签订补偿协议，可是拆迁方为了达到拆房拿地的目的，逼迫李先生等人签订空白协议。协议上仅有数额极少的货币补偿条款，根本不能反映房屋的真实价值。关于安置房条款，只是笼统写“按照补偿安置方案办理”，安置房具体的位置、面积、户型和交付期限等事项都未明确约定。随后，李先生等人为了维护自己的合法权益，委托了北京圣运律师。目前，该案还在办理中。

　　北京圣运律师要告诉大家的是，在征地拆迁中，对于拆迁方拿来的空白协议，被拆迁人最好不要签，一旦签订，那么该协议就产生了法律效力，若日后拆迁方未按照口头上的约定，兑现补偿或是安置房，那么被拆迁人可能也心有余而力不足。因此，在这里提醒大家，无论拆迁方采取何种不恰当手段试图逼迫或者引诱老百姓做出非本人真实意思的行为，老百姓都要及时地采取法律措施来维护自己的合法权益。

　　三、违反先补偿后搬迁原则时，不要签协议

　　土地管理法第四十八条和国有土地上房屋征收与补偿条例第二十七条中都有明确规定，对其中的农村村民住宅，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。

　　实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

　　也就是说，房屋征收必须要先保障被征收人居住权，在补偿未落实到位的情况下，是不得拆除房屋的，即使已经签订了补偿协议，那么拆迁方的行为仍然有可能被判违法。

　　因此实践中，如果拆迁方违反先补偿后搬迁的原则，在与自己签订补偿协议后的第二天便将房屋给强制拆除了，那么被拆迁人一定要可以及时地咨询专业律师，并采取法律措施，维护自己的合法权益。

二、北京城市房屋拆迁律师谈无证房屋就是“违法建筑”？不一定

　　实践过程中，相关部门通常会把没有办理乡村建设规划许可证、建设工程规划许可证，以及房屋产权证的房屋通通认定为违法法建筑，尤其是当这类房屋在拆迁范围内，并因补偿不合理，被征收人拒绝签订协议、搬迁时，征收方常以违法建筑名义对被征收人作出责令限期拆除违法建筑的通知，要求被征收人自行拆除房屋。

　　那么，无证房屋就一律是违反相关法律法规的违建吗？就一定要按照违法建筑进行处置吗？在拆迁后就一定没有拆迁补偿吗？下面北京圣运律师就结合自己的办案经验来为大家浅析一下

　　首先，房屋是不是违法建筑不能仅凭有证或无证来认定

　　从实践过程中来看，房屋无证的情况可能是多种因素造成的，所以，相关部门在对房屋进行认定的时候，需要结合房屋本身的情况来进行认定，不能仅凭房屋有没有产权证或是航拍图进行认定，否则就侵害了被征收人的权益。

　　其次，违法建筑不能仅以口头的形式进行认定

　　违法建筑不能仅以口头的形式来判断，需要实地走访调查，也就是相关部门工作人员需要去无证房屋所在地了解房屋的具体情况，尤其是当房屋在征收范围内时，相关部门在作出房屋征收决定之前就需要弄清楚房屋究竟是不是违法建筑，而不是在作出房屋征收决定之后。

　　实践中，倘若相关部门在认定房屋为违法建筑之前，并没有实地调查，被征收人也没有看到有相关人员来家里了解房屋情况，只是在具体征收过程中口头告知被征收人，该房屋系违法建筑的话，那么相关部门认定违法建筑的程序就是不合法的，且其所作出的文件也应该是不合法的。

　　另外，在作出房屋征收决定之前，已经对房屋的具体情况进行了登记，后又因被征收人觉得补偿不合理而拒绝签订补偿安置协议，又将房屋认定为违法建筑，这种认定行为明显是不符合法律规定的。

　　再者，并不是所有的无证房屋都是违法建筑

　　另外，我们还需要大家知道的是，虽然房屋没有证不假，但是如我们前面所说，相关部门不能仅凭有证无证或是航拍图来认定房屋的合法性，根据相关的判例，在实地走访、调查后，如果了解到该房屋的始建年限明显早于2000年前，那么原则上来说就存在一定的历史遗留问题，对于这类房屋，应当按照法不溯及既往的原则，相关部门需要按照合法房屋给予被征收人公平、合理的补偿，不能一律将这类房屋认定为违法建筑。

　　在拆迁过程中，相关部门要是将这类房屋以违法建筑的名义，在未履行任何程序的情况下强制拆除，那么还需要承担相应的赔偿责任，即给予被征收人相应的赔偿。

　　总之，北京圣运律师最后需要告诉大家的是，无论集体土地征收还是国有土地上房屋征收，针对未登记的房屋，相关部门不能一律将其认定为违法建筑不予补偿，一律认定为违法建筑显然对被征收人来说是不公平的，造成房屋没有相关审批手续的原因有很多，在没有弄清楚具体情况的情况下，就断然将此类房屋全部以违建进行处置，显然是侵害被征收人合法权益的行为。

　　实践中，如果广大被征收人遇到相关部门违反法律法规，推进征收工作，以各种方法强迫自己签订补偿安置协议，那么，被征收人一定要及时地咨询专业律师，如果有必要，可以在专业律师的帮助下，通过法律途径来维护自己的权益。

三、北京市北京圣运律师事务所谈遇到拆迁，这五个期限一定要注意

　　房屋拆迁事关老百姓利益，这我们说过很多次，所以，当我们遇上征地拆迁时，一定要注意会对自己权益产生影响的几个阶段或是几个期限，一旦错过这些期限，那么可能会被征收方视为被征收人自动放弃这一项权利，从而导致自己最终获得的补偿少之又少。

　　近日，一位安徽的当事人咨询律师，他们家被纳入征收范围，后由当地相关部门对房屋进行测量、评估，过了一段时间，自己收到评估报告，可是评估报告很不合理，但可惜的是，他并不知道如果对评估报告不满意还自己可以在收到评估报告10日内向房地产评估机构申请复核或是向专家委员会申请鉴定，随后，便与相关部门签订了补偿不合理的协议....

　　实践中，像这位先生遇到的这种情况有很多，对此呢，北京圣运律师提醒大家，在拆迁之前大家有必要对一些可能会影响自己权益的期限进行了解一下，若遇到问题时，那么我们可以利用好这个期限，维护自己的权益。

　　1、申请听证的期限是30天

　　《土地管理法》、《土地管理法实施条例》中规定，征地补偿安置方案拟定后，县级以上地方人民政府应当在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内公告，公告时间不少于三十日。多数被征地的农村集体经济组织成员认为拟定的征地补偿安置方案不符合法律、法规规定的，县级以上地方人民政府应当组织听证。

　　也就是说，相关部门公布补偿安置方案之后，如果被征收人对补偿方案有异议，那么应当要在30天内向相关部门申请听证，被征收人申请听证的，相关部门要组织听证，并且要根据听证会的情况修改补偿方案。

　　其实，听证这一项权利对被征收人来说也是非常重要的，可是实践中却有很多被征收人不重视，在看到征收方发布的补偿方案，且认为该补偿方案不合理时，往往会认为申请听证了也改变不了结果等，于是便自动放弃，对此北京圣运律师要提醒大家，申请听证会不管结果如何，被征收人都需要将听证权牢牢地把握在自己的手里，万不可懈怠。

　　2、申请复核、鉴定的期限是10天

　　当评估机构评估人员对被征收房屋进行评估后，依法作出了评估报告，且依法送达给了当事人，如果被征收人对该评估报告不满意，认为评估报告中的面积认定错误，评估结果不合理，那么则可以在收到评估报告之日起的10个工作日内向房地产评估机构申请复核。

　　收到复核评估报告后，被征收人如果对复核结果仍有异议，那么可以在收到复核评估报告后的10个工作日内向专家委员会申请鉴定。

　　需要注意的是，如果被征收人没有在收到评估报告后的10天内申请复核的话，那么可能会被征收方视为自动放弃，视为对评估结果没有异议，从而依据该评估报告对被征收人作出补偿决定，予以补偿等。因此，大家一定要把握好这个期限，该申请复核的时候就要申请复核，该申请鉴定的时候就要申请鉴定，避免错过。

　　3、申请政府信息公开的期限

　　申请听证和复核、鉴定后，如果对补偿不满意那么我们就需要采取其他的救济方法了，比如依法向有关部门申请行政复议或是向法院提起行政诉讼。不过，在申请复议和起诉之前，我们需要先掌握一定的证据。俗话说，打官司打的就是证据，证据是诉讼的“灵魂”，如果被征收人手里的证据不足或是不充分，那势必会对整个案件有所影响，甚至影响到最后的结果，因此，当我们手里的证据不够充分时，那么我们就需要向相关部门申请政府信息公开，依法获取与此次征地拆迁相关的材料，比如安置补偿方案、征地批复文件、相关规划和计划文件等，

　　在获得这些材料之后，那么，我们就可以从这些材料中找到征收方的违法点，并具有针对性地向法院提起行政诉讼。

　　一般而言，相关部门在收到我们邮递的政府信息公开申请书之后，应当要当场答复，对于当场无法答复的，应该要在20个工作日内进行答复，即使要延长答复时间，也要告知申请人。可是实践过程中，却有不少在收到政府信息公开申请书之后，就没有下文的情况，或是超期答复的情况。

　　对此，北京圣运律师提醒大家，如果相关部门超期答复或是在规定的期限内没有答复，也没有做出任何的告知，那么，被征收人可针对他们的不作为申请行政复议。

　　4、申请行政复议的期限是60天

　　一般而言，申请行政复议的期限是60天，如果广大被征收人对补偿不满意，对评估报告有异议，对补偿决定不服等，那么可以在收到该文件的60个工作日内向相关部门申请行政复议，如果没有在60天内申请行政复议，那么可视为自动放弃这一权利。

　　5、提起行政诉讼的期限是6个月

　　如果对复议决定不服，那么一般应当是在收到该复议决定后的十五日内向法院提起诉讼。因补偿不合理，对补偿决定、限期拆除决定等文件不服，直接向法院起诉的，应当在收到该文件之日起的6个月内向法院提起诉讼，如果没有提起诉讼，那么可能会被视为放弃这一项救济权。

　　总之，北京圣运律师要提醒大家，在征地拆迁中一定要把握好这几个比较重要的期限，以免错过。

四、北京北京圣运拆迁律师谈杜绝违法占地禁止侵害老百姓权益

五、湖南法院裁判谈责令限期拆除决定应具体、准确说明应拆除设施的占地面积、位置

　　【裁判要旨】

　　1.责令限期拆除决定应具体、准确说明应拆除设施的占地面积、位置

　　行政机关作出的行政处罚决定应当事实清楚、证据确实充分，程序合法，适用法律正确，并无明显不当。行政处罚决定中对行政相对人设定了限期拆除义务的，必须对应拆除设施的占地面积、位置予以明确无误的表述，以便于行政相对人可以依照处罚决定主动履行。如果在处罚决定文书中对应拆除设施的占地面积、位置与其他无需拆除的部分未明确区分，则将导致行政相对人无法准确履行拆除违建设施的法律义务，属于事实不清及无法履行的行政处罚，因此不应准予进入司法执行的范围。

　　2.初违不罚

　　新修订的《行政处罚法》第三十三条第一款规定：“违法行为轻微并及时改正，没有造成危害后果的，不予行政处罚。初次违法且危害后果轻微并及时改正的，可以不予行政处罚。”可见，对于初次违法且违法后果轻微的行为的处罚，应更多的体现纠正违法行为、教育相对人自觉守法的法律原则。

　　【裁判文书】

　　湖南省常德市鼎城区人民法院

　　行政裁定书

　　（2021）湘0703行审11号

　　申请执行人常德市鼎城区自然资源局，住所地常德市鼎城区临沅路397号。

　　法定代表人李军华，该局局长。

　　被执行人常德航众商品混凝土有限公司，住所地湖南省常德市鼎城区黄土店镇官仓村四组。

　　法定代表人谢大坤。

　　申请执行人常德市鼎城区自然资源局于2021年1月19日向本院申请强制执行常鼎自然资罚字（2020）09号《行政处罚决定书》，本院于2021年1月19日予以立案受理，并向被执行人送达非诉行政执行案件受理通知书、强制执行申请书副本。本院依法组成合议庭进行了审查，本案现已审查终结。

　　申请执行人常德市鼎城区自然资源局查明，被执行人常德航众商品混凝土有限公司未经批准非法占用鼎城区黄土店粮食购销站国有土地2385平方米和黄土店镇官仓村集体土地1741平方米修建一栋活动板房和一条10万立方米混凝土生产线的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第二条、第四十四条的规定，属非法占地。根据《中华人民共和国土地管理法》第七十六条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十二条、《湖南省自然资源行政处罚裁量权基准》规定，对被执行人作出常鼎自然资罚字（2020）09号《行政处罚决定书》，决定处罚如下：1、责令15日内退还非法占用1714平方米集体土地给黄土店镇官仓村民委员会，2385平方米国有土地给黄土店粮食购销站，限15日内自行拆除在非法占用水田上新建的设施，恢复土地原状；2、处耕地每平方米20元、建设用地每平方米15元的罚款，共计罚款人民币63655元。该《行政处罚决定书》于2020年4月8日送达，常德航众商品混凝土有限公司在法定期限未提起行政复议、未提起行政诉讼，未履行该《行政处罚决定书》所确定的内容，故常德市鼎城区自然资源局经2020年10月22日催告当事人后申请法院强制执行行政处罚决定书第1项及第2项尚未缴纳的罚款63655元。申请执行人提交的证据有：违法线索登记表、国土资源违法线索核查报告、责令停止违法行为通知书、法律文书送达回证、立案呈批表、国土资源执法监察证、询问及调查笔录、被询问及调查人身份证复印件、营业执照、现场勘测笔录。

　　经审查，本院认为，行政机关作出的行政处罚决定应当事实清楚、证据确实充分，程序合法，适用法律正确，并无明显不当。行政处罚决定中对行政相对人设定了拆除义务的，必须对应拆除设施的占地面积、位置予以明确无误的表述，以便于行政相对人可以依照处罚决定主动履行。如果在处罚决定文书中对应拆除设施的占地面积、位置与其他无需拆除的部分未明确区分，则将导致行政相对人无法准确履行拆除违建设施的法律义务，属于事实不清及无法履行的行政处罚，因此不应准予进入司法执行的范围。具体到本案。申请执行人常德市鼎城区自然资源局对被执行人常德航众商品混凝土有限公司作出的《行政处罚告知书》、《行政处罚听证告知书》还是《行政处罚决定书》中，对于应予拆除部分，均表述为“限15日内自行拆除在非法占用水田上新建的设施，恢复土地原状”，而未具体、准确说明应拆除设施的占地面积、位置，被执行人根本无法按上述法律文书履行。同理，对于行政处罚决定罚款的内容，由于申请执行人未明确区分被占耕地面积，因此行政相对人对于罚款结果的得出亦无法清晰获知。

　　应当指出的是，行政处罚应当遵循过罚相当的原则，《中华人民共和国行政处罚法》第四条第二款规定：“设定和实施行政处罚必须以事实为依据，与违法行为的事实、性质、情节以及社会危害程度相当。”第五条规定：“实施行政处罚，纠正违法行为，应当坚持处罚与教育相结合，教育公民、法人或者其他组织自觉守法。”新修订的《行政处罚法》第六条也作了同样的规定。同时，新法第三十三条第一款规定：“违法行为轻微并及时改正，没有造成危害后果的，不予行政处罚。初次违法且危害后果轻微并及时改正的，可以不予行政处罚。”可见，对于初次违法且违法后果轻微的行为的处罚，应更多的体现纠正违法行为、教育相对人自觉守法的法律原则。根据本案的证据，被执行人未经审批占用的土地中有多数土地是国有建设用地，被执行人在该部分土地上实施的建设行为并未改变土地的使用性质，且取得了相关许可并通过了环评审批，对环境无不良影响，属于初次违法。虽然无证据证明被执行人及时采取了改正措施，但由于其占用的国有土地在租赁期间土地使用性质并未被被执行人违法改变，行政机关宜对上述情形结合行政处罚的法律原则综合考量，力求对被执行人作出的罚款处罚更加公平合理。

　　还应当指出的是，申请执行人的《行政处罚决定书》内容中对被执行人占用集体土地面积“1714”平方米计算有误，应为“1741”平方米，在此一并予以指正。

　　鉴于被执行人违法占地事实存在，申请执行人可以启动自行纠错程序，在另行作出处罚决定时对上述情形一并予以处理。

　　综上，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>的解释》第一百零一条第一款第（十四）项、第一百六十一条第一款第（四）项之规定，裁定如下：

　　不准予执行常鼎自然资罚字（2020）09号《行政处罚决定书》。

　　申请执行人如不服本裁定，可在收到裁定书之日起十五日内，通过本院向湖南省常德市中级人民法院申请复议，也可以直接向湖南省常德市中级人民法院申请复议。

　　审判长田晓晖

　　审判员田　丽

　　审判员周元梅

　　二〇二一年二月三日

　　法官助理童成艳

　　书记员吴微程

　　来源：行政法实务