更新时间:2024-12-22 21:08 发布:2024-10-12 15:42 文章来源：北京圣运律师事务所
“敬业正直、社会良心”“扬善退恶、优质服务”“为民解忧、匡扶正义”近日，北京市北京圣运律师事务所时祯奎、杨小燕以及杨素丽拆迁律师团队收到了济南章锦当事人送来的三面致谢荣誉锦旗。虽然每一幅锦旗中只有简短的八个字，但足以证明三位律师的办案能力和职业素养，同时也充分表达了当事人对三位律师的感谢之情，以及对北京圣运律师和北京圣运律师事务所的认可和赞扬。
邢先生、陆先生等人是山东济南章锦人，在当地均有合法房屋，后来房屋因城市规划被征收。邢先生、陆先生等人为积极配合相关部门的征收工作，与征收部门签订了补偿协议。本以为相关部门会遵守“诚实信用”原则，依法按照协议里约定的按时支付补偿、交付安置房，自己也会顺利的拿到相应的补偿及房子。
但是已经过了约定的期限，相关部门并未按照协议里约定的履行其法定义务。邢先生、陆先生等人为了维护自己的合法权益，委托了北京圣运律师事务所时祯奎、杨小燕、杨素丽三位律师助其维权。三位律师介入该案件后，第一时间通过走访，调查获取了相关证据材料，指导邢先生等人启动了一系列的法律程序，并且，最终在三位律师的帮助下，邢先生、陆先生等人拿到了少分的房子，同时也拿到了相应的拆迁补偿。而三位律师也获得了当事人的认可，至此本案也已圆满结束。
不积跬步，无以至千里，不积小流，无以成江海。在维权过程中，能够让当事人满意，让其获得合理的拆迁补偿，能够得到当事人的信任和肯定是北京圣运律师一直以来矢志不渝的追求，更是北京圣运律师不断努力、不断砥砺前行的发展目标和方向。作为一家全面发展的律所，北京圣运律师今后会继续秉持良好的职业素养，不忘初心，专心致志的为当事人奔赴在维权一线，为其维护合法权益。
实践过程中，一旦启动征地拆迁相关工作，那么被拆迁人就会陆陆续续的收到各种与拆迁相关的文件，这些文件对于被拆迁人来讲都至关重要，比如最常见的责令限期拆除决定书、责令交出土地决定书、房屋征收补偿决定书等，但不论是哪个文件，在收到时，被拆迁人都要注意，如果忽视那么可能就会让自己非常的被动。
下面北京圣运律师就为大家来讲解一下在征地拆迁中最常见且会对自己造成一定威胁的几个文件，希望能引起大家的重视。
一、责令限期拆除决定书
对于《责令限期拆除决定书（通知书）》，相信大家并不陌生，在征地拆迁时，拆迁方为了尽快完成拆迁工作，经常是咄咄逼人的给出具有紧迫性和强制性的责令限期拆除决定书或是通知书。当被拆迁人收到它时则意味着房屋很有可能被强拆。
不过，根据《行政强制法》第四十四条规定：“对违法的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的，应当由行政机关予以公告，限期当事人自行拆除。当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除。”
从以上规定中我们可以得知，作出责令限期拆除决定的前提必须是建筑物或是设施属于违建或是违法占地。
此时被拆迁人就要谨防，如果自己的房子明明不是违建，拆迁方却以违建的名义要限期拆除或是强拆了，那么就要及时的咨询律师。因为根据相关法律法规，违法建筑不予任何的补偿，而拆迁方为了低成本征收或是尽快完成拆迁工作，往往会使用这一招数，来达到了征收的目的。
其次，被拆迁人还应当要注意，能够作出《责令限期拆除决定书》的主体有两类，第一种违法建筑坐落于城市规划区内的由规划部门出具，第二种若违法建筑坐落于乡村规划区内的由乡镇人民政府出具。不过除了以上两种主体之外，城管局与国土资源局也可以做出该通知或是决定。如果是其他相关单位作出的那么此文件就不合法。
二、责令交出土地决定书
根据《土地管理法实施条例》中的相关规定：“违反土地管理法律、法规规定，阻挠国家建设征收土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交出土地;拒不交出土地的，申请人民法院强制执行。”
从以上规定中我们可以看到，作出《责令交出土地决定书》的前提必须是，征收土地方案经国务院或省、自治区、直辖市人民政府依法批准后，已经按照法定征收程序实施征地行为；被征收土地所有权人、使用权人已经依法得到安置补偿或是无正当理由拒绝接受安置补偿，且拒不交出土地，已经影响到征收工作的正常进行的。
但是在实践过程中，当被征收人与征收方迟迟就补偿事宜达不成一致时，征收方就有可能会向被征收人作出《责令交出土地决定书》。对此北京圣运律师提醒大家，这也有可能是他们为达到征收目的而使用的手段，因此，在收到责令交出土地决定书时，被征收人一定要在该文件内规定的期限内提起诉讼来维权，不然面对的则可能是被强征。同时也要及时的咨询律师，向律师说明自己的情况，让律师帮助自己尽快找到他们的违法点。
三、房屋征收补偿决定书
同以上两点相似，实践中，当被拆迁人的拆迁补偿低于拆迁之前的生活水平时，很多被拆迁人都会拒绝与拆迁方签订补偿协议，可这种行为往往会引起拆迁方的不满，紧接着相关部门便会作出《房屋征收补偿决定书》，威胁被征收人搬迁。
而房屋征收补偿决定是房屋征收决定之后的行政行为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条的规定：“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案、评估机构评估结果等，针对被征收人如何补偿、安置以及限期搬迁问题作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。如被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。”
且根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十八条规定：“被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。
为保障公共利益用地需要，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》等法律法规的规定，经新泰市人民政府研究决定，现发布征收土地预公告：
一、拟征收土地位置、范围、权属
地块1范围：谷里镇
涉及的农村集体经济组织：大新兴村
二、拟征收土地目的、拟开发用途
地块1拟用于城片开发建设，开发用途为工业用地。均位于山东省人民政府《关于新泰市2024年土地征收成片开发方案的批复》（鲁政土字J〔2024〕19号）批准的成片开发范围内。
以上地块拟征收土地符合《土地管理法》第四十五条第五项规定的公共利益需要。
三、开展土地现状调查的安排
自本公告发布之日起，任何单位和个人不得在拟征收土地范围内抢栽、抢种、抢建，违反规定在征收土地预公告发布后抢栽、抢种、抢建的，对抢栽、抢种、抢建部分不予补偿。
新泰市自然资源和规划局、财政局、农业农村局和谷里镇人民政府拟于2024年8月28日起至2024年9月10日组织开展土地现状调查、勘测定界及清点地上附着物和青苗，请本次征收土地涉及的农村集体经济组织、土地承包户、地上附着物和青苗所有权人等单位和个人按时参加并积极支持配合。不能直接到场的，要书面委托他人代理。
四、拟征收土地补偿标准
拟征收土地补偿安置费按照山东省人民政府鲁政字〔2023〕144号文公布的新泰市征地区片综合地价标准执行。本次征收土地共涉及1区片，II级区片每亩补偿6.1万元。
地上附着物和青苗补偿费标准按照山东省财政厅、山东省自然资源厅《关于泰安市征地地上附着物和青苗补偿标准的批复》（鲁自然资函〔2021〕1880号）的规定执行。
本次征收土地涉及的农村住宅、工矿企业及其他建筑设施拆迁，由谷里镇人民政府按照国家有关规定另行制定农村房屋拆迁补偿安置方案或按照谷里镇人民政府指定的相关拆迁单位与产权人签订的拆迁补偿安置协议予以补偿安置。
被征收土地村（居）的具体征地补偿安置方案，待土地现状调查和征收土地社会稳定风险评估完成后，由新泰市人民政府组织有关部门拟定并公告。
五、其他事项
本公告在征收土地涉及的农村集体经济组织所在地和山东省征地信息公开查询系统同时予以发布。本公告自发布之日起公示10个工作日，自2024年8月28日起至2024年9月10日止。
被征地的农村集体经济组织、村民或者相关权利人对本公告有异议的，可自公告结束前向新泰市自然资源和规划局提出书面申请；对土地现状调查结果有异议的，在土地现状调查结束后5日内，向新泰市自然资源和规划局提出书面申请。新泰市自然资源和规划局会同有关部门对被征地的农村集体经济组织、村民或者相关权利人提出的合法诉求要认真复核并妥善处理。
特此公告。
来源：全国征地信息共享平台
房屋征收过程中，不仅仅会涉及到一些住宅、商铺、工厂，有时也会把一些住改商的房屋也纳入到被征收的范围内。实践中，因地理位置较好，常有一些老百姓将自己的部分住宅改为经营性用房。但是，这类房屋在遇上拆迁时就比较的尴尬了。
近日，有当事人反映说，自己家在马路边上，因地理位置优越，来来去去的人也较多，于是就将房屋的三分之一改为了经营性用房，但是产权证上仍然是住宅性质，不过，自己在刚开始经营店时就取得了营业执照，而且也一直都有纳税，现在征收方却按照住宅来进行补偿，这合理吗？应该要按照什么性质补？
想必大家都知道，住宅和住改商在拆迁补偿上面是有很大区别的，在拆迁中，住改商除了可以获得房子的补偿之外，还可以获得生产预期收益方面的补偿。这一算下来，自然就会比住宅的补偿要高一些。
那么，住改商是否合法呢？
在实践过程中，房屋的实际用途一般划分为两类，一类是住宅，另一类是非住宅。这样的划分不仅适用于集体土地上的房屋，同样也适用国有土地上的房屋。从这可以看出，所谓的住改商，就是集体土地上房屋的所有权人或是国有土地上的房屋所有权人将原本性质为住宅的房屋，因地理位置较好，就将住宅改为了经营性用房，用于生产、经营。
此时，很多老百姓可能就会问，既然是住宅，那改成经营性用房合法吗？拆迁时有没有补偿？答案是合法的。在《物权法》中规定了，物权人拥有充分发挥物之效能的决定支配权。只要在行使权力时，没有侵犯社会公共利益或者他人合法权益，没有违反法律的禁止性规定，那就要对其的行为合法性予以认定。
住改商应以什么性质进行补偿？
住改商应以什么性质进行补偿？也就是说，住改商怎么认定，一般来说，主要认定的依据是国办发明电（2003）42号《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》。此通知中规定，对拆迁范围之内的，产权为住宅，但是已经依法取得营业执照经营性用房的手续，各地应当根据其经营情况、经营年限以及纳税等实际情况给予适当的补偿。
也就是说，住改商房屋如果被纳入在拆迁中，那么只要依法取得了营业执照，且也一直都有纳税，那么房屋可认定成住改商，也就是经营性用房。在拆迁时，也要按照经营性用房来进行补偿。
上面我们说到了，经营性用房的拆迁补偿一般要比住宅的拆迁补偿高一点，因此，实践过程中，征收方若为了降低成本，将住改商房屋以住宅的性质为被征收人进行补偿的话，那么，这是不合理也不合法的，被征收人可暂且签订补偿协议，及时的咨询律师。
住改商的补偿标准？
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下简称被征收人）给予公平补偿。”给予被征收人的补偿包括被征收房屋价值的补偿、安置补助费、停产停业损失费等。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。
但是对于具体的拆迁补偿标准，每个地方都是不一样的，而且每个地方也都有具体的补偿办法，下面我们就来看一下，部分地区对住改商房屋是怎么补偿的？
沈阳
《沈阳市国有土地上房屋征收与补偿办法》第四十条：“对利用地面一层住宅从事经营房屋符合下列条件的经营部分，选择货币补偿的，可以按照经营性非住宅房屋房地产市场评估价格的70%标准补偿，并可享受住宅房屋临时安置补助费、搬迁奖励费。
不过住改商需要满足以下几个条件：1、连续经营时间超过两年，并且有营业执照；2、有两年以上的纳税记录，并且有税务登记证；3、营业执照的营业地点与被征收房屋的位置相一致。
开封
根据《开封市国有土地上房屋征收补偿安置及补助、奖励标准的暂行规定》中的规定，“住改非”适当补偿的标准，按其住宅房屋市场评估价与经营性用房市场评估价差额的80%给予适当补偿。
吉安
《吉安市中心城区规划区内集体土地上房屋征收与补偿暂行办法及吉安市中心城区规划区内集体土地上房屋征收评估技术细则》规定，“住改非”房屋是指将具有合法建房手续的住宅房屋，擅自改变住房用途后作为店面使用，并依法办理了营业执照、税务登记并持续营业至政府作出房屋征收决定之日超过1年以上的房屋。征收“住改非”房屋时30平方米内参照非住宅房屋予以评估补偿。
以上只是部分地区关于住改商的补偿标准，希望会对大家帮助。但是，北京圣运律师要提醒大家的是，无论是按住宅性质补偿还是按经营性性质补偿，其原则是不能低于被征收人原有的生活水平，如果给予的补偿不合理，那么，可以采取法律措施来维护自己的权益。
从实践中来看，房屋拆迁补偿非常低，多数情况下是评估环节中出了错，比如评估机构并非是当事人协商选定的，评估时未入户调查，未考虑到被征收房屋的具体情况等，这些都很容易导致被征收人最终获得的补偿特别地低。
近日，宁夏的一位当事人在线咨询北京圣运律师说，自己家去年拆迁了，自己家房屋是属于城中村，在征收之前该地段已经纳入了城市规划区内，然而相关部门在对房屋评估时却以周边市场价格的三分之一进行评估，周边房价都已经上万元了，照这样下去，自己根本买不起房子...
实践中，这样的情况比比皆是，拆迁方为了低成本征收，常会在评估环节中做手脚，以不利于被征收人的方式进行评估，擅自决定评估机构，以极低的标准对房屋进行评估来达到目的，那么作为被征收人，面对评估机构出具的极其不合理的评估报告时应当要怎么办呢？法律法规上对评估又有哪些规定呢？
补偿不低于被征收房屋周边价
首先我们来看看《国有土地上房屋征收与补偿条例》中是如何规定的，根据该条例第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
《国有土地上房屋征收评估办法》第十一条规定，被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
同样地，在地方的法律法规上也有类似的规定，比如《天津市国有土地上房屋征收与补偿规定》第二十条，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
我们从上述法律法规中看到，房屋被征收，其给予被征收房屋价值的补偿是不能低于被征收房屋周边的房地产市场价格，比如，如果周边房价是一万一平米，那么对被征收房屋给予的补偿也不应低于这个价，一旦低于这个原则，那么自然就会导致被拆迁人买不起房。
另外，法律上还明确规定了，被征收房屋价值评估时应当要考虑到被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。
若在评估时，征收方未考虑到这些因素，只是简单地依据图片作出评估报告，那么此时该评估报告中的结果自己也是不合理的，若依据这样的评估报告对被拆迁人进行评估，同样也是会导致被拆迁人买不起房。
评估报告不合理可以申请复核或鉴定
对此，北京圣运律师提醒大家，面对征收方送来的评估报告，一定要仔细查看该评估报告是否合理、合法，如果对评估报告有异议，一定要及时地申请复核或是鉴定。
根据《国有土地上房屋征收与评估办法》中的规定，被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。
申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。
被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。
简单点来说就是，如果广大被征收人对评估报告有异议，那么可以及时地向房地产评估机构或是专家委员会申请复核或鉴定，如果对以上两种结果都不满意，那么被征收人可以依法向法院申请行政复议，或向法院提起行政诉讼，维护自己的合法权益。
总之，北京圣运律师要提醒大家，在房屋评估环节，被征收人一定要紧紧盯住评估程序，比如评估机构是否是经过自己同意的，作出评估报告之前，估价师有没有实地查勘，评估报告上面有没有估价师的签字、落款日期是否正确等，一旦发现有违反法律规定的现象，一定要依法、冷静、从容的通过合法的手段来维护自己的合法权益。
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