更新时间:2024-12-26 05:16 发布:2024-10-12 15:50 文章来源：北京圣运律师事务所
土地是老百姓的命根子，失去土地那么则意味着我们老百姓就失去了主要的生活来源，因此，在土地征收和国土综合整治时应当要按照严格的法律法规进行，保障老百姓的权益。可是，从实践过程中来看，违法土地征收和乱占耕地、永久基本农田进行非农业建设，侵害老百姓合法权益的现象越来越多。
为此，为进一步加强土地管理，切实保护和合理利用土地资源，甘肃省制定出台《甘肃省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》，并于2022年1月1日起施行。下面我们就结合该《办法》，就大家平常最为关注的几个法律问题来为大家讲解一下，也来看看该《办法》又是如何保障我们老百姓权益的。
一、禁止占用永久基本农田或改变其用途
根据该《办法》中的规定，永久基本农田经依法划定后，任何单位和个人不得擅自占用或者改变其用途。
禁止通过擅自调整国土空间规划等方式规避永久基本农田农用地转用或者土地征收的审批。
二、闲置、荒芜耕地要收费
《办法》第十九条规定，禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。已经办理批准手续的非农业建设项目占用耕地，一年内不用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；一年以上未动工建设的，按所占耕地区片综合地价的百分之二十收取土地闲置费；连续二年未使用的，依法无偿收回用地单位的土地使用权；该幅土地原为农民集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种。
各级人民政府应当采取措施制止耕地非农化、防止耕地非粮化。
农村土地承包经营权人应当按照土地承包经营合同的约定和相关法律法规规定合理利用和保护土地，不得改变承包土地的农业用途，不得在承包期内撂荒耕地。
那也就是说，耕地是不能荒芜的，如果占用耕地进行非农建设，在已经办理了相关审批手续的情况下，若没有在一年内进行建设，那么村民或是村集体可以复耕，对于一年以上还没有进行建设的，那么就会按照征地区片综合地价的百分之二十收取费用了，若两年以上仍然没有使用该土地，那就要收回该用地单位的土地使用权了。
三、禁止占用永久基本农田、耕地建设养殖场等
未经批准占用耕地、永久基本农田建设房屋、养殖场、发展林果业这在实践生活中很常见，可这却是不合法的，哪怕是自己家的承包地，也不能随意地在上面进行非农建设。
根据《办法》第二十条规定，禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。
禁止占用永久基本农田发展林果业和挖塘养鱼。
因此，北京圣运律师要提醒大家，如果遇到有相关部门或是单位擅自占用耕地进行建设，那么一定要及时地拨打12336或是12345向有关部门进行举报、反映，如果有侵害到自己的合法权益，建议及时采取法律措施依法维护自己的权益。
四、建设占用土地必须要办理审批手续
根据《办法》第二十四条规定，建设占用土地，应当要符合国土空间规划、土地利用年度计划和用途管制以及节约资源、保护生态环境的要求。
涉及农用地转为建设用地的，需要依法办理转用和征地审批手续。
需要注意的是，国土空间规划确定的城市开发边界以外的建设项目批准、核准前或者备案前后，建设单位要向相关部门提出建设项目用地预审申请。
实践中，如果有建设项目未办理审批手续，直接占用土地在上面进行建设，那就违反了上述的法律规定，是不合法的，此时，老百姓可以向有关部门举报，依法维护自己的合法权益。
五、土地征收补偿标准
土地征收直接关系着我们老百姓的切身利益，而在土地征收过程中，老百姓也最为关注土地征收补偿问题，而且实践中，也常常有人咨询律师说，自家耕地被修路占用了，一亩地能补偿多少，补偿多少才算合理等之类的问题。
对此，北京圣运律师要说的是，土地征收一般是没有统一标准的，需要结合实际的情况来确定。不过，虽然没有具体的补偿标准，但是根据该《办法》第二十七条规定，征收土地应当给予公平、合理的补偿，确保被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。
征收土地应当要依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。
该《办法》中还强调，征地补偿等有关费用未按规定足额落实到位的，不得强行征收、占用被征收土地。县级以上人民政府应当按照先保后征、应保尽保、逐步提高的原则，将被征地农民纳入相应的养老等社会保障体系。
禁止侵占、挪用被征收土地单位的征地补偿费用和其他有关费用。
也就是说，土地征收必须要保障被征收人原有的生活水平不能降低，征地补偿必须要足额到位，任何人、任何单位都不得侵占、挪用征地补偿费。若没有依法及时地给予被征地农民各项补偿费用，那么就不能在土地上进行建设，否则违法。不过，也需要提醒大家的是，土地征收预公告一旦发布，那就说明已经确定了征收范围，此时被征收人就不能在上面进行任何行为了，比如抢建、抢修、扩建、抢栽、抢种等，否则会被认定为违法建筑且不予补偿。
总之，实践征收过程中，如果遇到补偿不合理，或是补偿没有足额到账，只给予了一部分补偿，村委会或是有关部门侵占征地补偿费用等，那么建议被征收人拒绝交出土地，拒绝签订补偿协议，然后及时地咨询专业律师，在律师的帮助下依法向有关部门申请行政复议或是向法院提起行政诉讼维护自己的权益。
沪（松）征地补告〔2024〕第119号
根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》等有关规定，依据《征收土地预公告》（沪松预征地告〔2024〕第32号）及拟征地的权属、地类、面积和地上附着物权属、种类、数量等现状，松江区人民政府组织相关部门拟定了《征地补偿安置方案》，现将有关事项公告如下：
一、本次拟征收土地的范围：（松江区广富林街道SJC10004单元2街区18-04号地块）
松江区方松街道原玉湖村 (村组队)；拟征收农用地 3176.47 平方米、建设用地 0.00 平方米、未利用地 1672.45 平方米，合计拟征地面积 4848.92 平方米。
二、土地补偿费补偿标准、支付对象和支付方式
土地补偿费标准，按《上海市征地土地补偿费标准（2024）》(沪规划资源规〔2023〕6号)执行，标准 185.10 元/平方米，补偿费支付给拟征地的农村集体经济组织，支付方式为 转账 。
三、地上附着物和青苗补偿标准、支付对象和支付方式：
地上附着物补偿标准按《上海市征地财物补偿费标准（2024）》(沪规划资源规〔2023〕6号)执行，补偿费支付给所有者，支付方式为 转账 。
青苗补偿标准按《上海市征地青苗补偿费标准（2024）》(沪规划资源规〔2023〕6号)执行，标准为粮棉地4.95元/平方米，蔬菜地8.70元/平方米，补偿费支付给所有者，支付方式为 转账 。
四、拟征地补偿金额汇总表（单位：平方米，元）
序号
拟征地村组
拟征地面积
土地补偿费
青苗补偿
地上附着物补偿
非居住房屋（非共同举办企业）
其他
小计
1
松江区方松街道原玉湖村
4848.92
897535.08
2251.41
0
0
0
899786.49
2
广富林街道方松街道原玉湖村
0
0
0
523735.08
0
0
523735.08
合计
4848.92
897535.08
2251.41
523735.08
0
0
1423521.57
五、拟征地范围内涉及居住房屋和非居住房屋（共同举办企业）补偿的，详见《征地房屋补偿方案公告》。
六、《征收土地预公告》公布后，财物状况无合法理由发生变化的，不予对变化后的财物办理征地补偿登记。
七、拟征地农村集体经济组织、农村村民或其他权利人对本公告内容有不同意见的，请于公告之日起30日内，即 2024 年 09 月 23 日前提出书面意见，送达上海市松江区建设用地和土地整理事务中心。逾期未提出的，视作无意见。
多数农村集体经济组织成员认为本方案不符合法律、法规规定，并在书面意见中明确指出的，松江区人民政府应当组织召开听证会。
八、《征地补偿安置方案》在征求意见后，经 松江区 人民政府确认后，由区建设用地和土地整理事务中心组织实施后续工作。
特此公告。
来源：全国征地信息共享平台
基本案情：
原告张某宝房屋位于征收范围内，因张某宝与河北省怀来县人民政府未达成补偿协议，怀来县人民政府作出的补偿决定被人民法院生效判决予以撤销，怀来县人民政府未对张某宝重新作出征收补偿决定。后怀来县人民政府拆除张某宝房屋的行为被人民法院生效裁判确认为违法，怀来县人民政府未向张某宝作出赔偿决定，亦未提供证据证明在拆除张某宝房屋过程中对其房屋室内物品进行了清点造册和妥善保管，未提交在拆除张某宝房屋时室内物品的影像资料。张某宝遂以怀来县人民政府强制拆除其涉案房屋的行为已被确认为违法等为由，提起本案行政赔偿诉讼。
河北省张家口市中级人民法院于2019年12月25日作出(2019)冀07行赔初4号行政赔偿判决：一、责令怀来县人民政府于本判决生效之日起6个月内对张某宝被征收房屋重新作出补偿决定；二、怀来县人民政府于本判决生效之日起30日内赔偿张某宝室内物品损失66978元；三、驳回张某宝的其他诉讼请求。张某宝不服，提出上诉。河北省高级人民法院于2020年7月3日作出（2020）冀行赔终15号行政赔偿判决：驳回上诉，维持原判。张某宝不服，向最高人民法院提出再审申请。最高人民法院于2021年3月22日作出（2021）最高法行赔申1号行政裁定：驳回张某宝的再审申请。
»裁判理由：
法院生效裁判认为，怀来县人民政府采取的违法征收及强制拆除房屋行为侵犯张某宝的财产权利，对其所造成的损害，应予赔偿。张某宝提出的赔偿请求主要包括以下三个部分：一是对房屋损失的赔偿；二是房屋内物品损失的赔偿；三是因诉讼、信访而发生的各项费用及赔礼道歉等的赔偿。
在国有土地上房屋征收过程中，征收及与征收相关联的行政行为违法造成损失的赔偿问题，较为复杂。对于房屋的直接损失赔偿，不仅涉及因违法拆除给权利人物权造成损失的赔偿问题，还涉及因未依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条和当地征收补偿政策进行征收补偿而给权利人造成的应补偿利益的损失问题，包括搬迁、临时安置以及应当给予的补助和奖励的损失问题。因此本案对于房屋损失的赔偿应结合违法行为类型与违法情节轻重，综合协调适用《中华人民共和国国家赔偿法》规定的赔偿方式、赔偿项目、赔偿标准与《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的补偿方式、补偿项目、补偿标准，依法、科学地确定赔偿项目和赔偿数额，让被征收人得到的赔偿不低于其依照征收补偿方案可以获得的征收补偿，确保产权人得到公平合理的补偿。张某宝在正常征收补偿程序中依法和依据当地征收补偿政策应当得到的利益，属于其所受到的直接损失，具体包括房屋补偿费、搬迁费、临时安置过渡费、时效奖励，应由怀来县人民政府参照补偿方案依法予以赔偿。同时，为充分保护张某宝的权利，其仍应享有根据补偿方案选择置换房屋的权利，故就房屋进行赔偿时，张某宝可以选择货币赔偿，也可以选择按照补偿方案进行产权置换。一审法院责令怀来县人民政府对张某宝被征收房屋重新作出补偿决定，该裁判结果虽未区分赔偿与补偿两种方式的不同，但考虑到由怀来县人民政府按照上述规则重新作出补偿决定亦能全面地弥补张某宝的房屋损失，并未实质减少和损害张某宝可获得的利益，故予以指正。此外需注意的是，为体现对违法征收和违法拆除行为的惩戒，并有效维护张某宝合法权益，对张某宝房屋的赔偿不应低于因依法征收所应得到的补偿，即对张某宝房屋的赔偿，不应低于赔偿时改建地段或者就近地段类似房屋的市场价值。因此怀来县人民政府在作出补偿决定时应注意评估机构的选定、评估时点的确定两方面的问题：一方面，怀来县人民政府与张某宝可以按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条规定的方式确定房地产价格评估机构，鉴于案涉房屋已被拆除，房地产评估机构应参考《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条所规定的方法，独立、客观、公正地出具评估报告；另一方面，评估机构应以双方或者怀来县人民政府申请评估时间作为评估时点进行评估，而不应按照征收决定公告的时间作为评估时点。另外，为尽早弥补张某宝的损失，实质性解决行政争议，怀来县人民政府应在判决确定的期限内，尽快作出房屋征收补偿决定。
关于张某宝主张的利息损失问题。因涉案房屋价值应以双方或者怀来县人民政府申请评估时间作为评估时点进行评估或根据补偿方案进行产权置换，故该部分不产生利息损失问题。因怀来县人民政府在拆除房屋后未及时支付搬迁费、临时安置过渡费、时效奖励费用，故该部分费用所产生的利息也应当在补偿决定中一并作出处理，即自房屋拆除之日至依照本判决作出补偿决定之日，2019年8月19日前，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算应支付的利息。
关于屋内物品损失的赔偿金额确定方式问题。《中华人民共和国行政诉讼法》第三十八条第二款规定，在行政赔偿案件中，原告应当对行政行为造成的损害提供证据。因被告的原因导致原告无法举证的，由被告承担举证责任。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥的解释》第四十七条规定，在行政赔偿案件中，因被告的原因导致原告无法就损害情况举证的，应当由被告就该损害情况承担举证责任。当事人的损失因客观原因无法鉴定的，人民法院应当结合当事人的主张和在案证据，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和生活经验、生活常识等，酌情确定赔偿数额。按照上述规定，在行政赔偿案件中，首先应由原告举证证明其损失，因被告原因导致原告举证不能时，由被告承担举证责任。当损失因客观原因无法鉴定时，由法官依法酌情确定损失数额。本案中，怀来县人民政府违反正当程序，未在拆除张某宝房屋时对室内物品依法公证或者依法制作证据清单，给张某宝履行举证责任造成困难，且怀来县人民政府也无法举证证明实际损失金额，导致人民法院无法通过充分的客观证据确定张某宝的实际客观损失。在此情况下，一审法院根据张某宝就损失金额提供的初步证据，综合考虑了案情背景、物品价值等因素，运用逻辑推理和生活经验，按照公平、合理原则，酌情确定其室内物品损失为66978元，并无不当。
关于因诉讼、信访而发生的各项费用及赔礼道歉等的赔偿。根据《中华人民共和国国家赔偿法》第三十六条第（八）项的规定，违法行为给公民、法人和其他组织的财产权造成其他损害的，按照直接损失给予赔偿。张某宝赔偿请求中的违约责任、精神损害赔偿、误工费、交通费、餐费、诉讼费等费用不是其直接损失，对张某宝的上述赔偿请求，应不予支持。张某宝要求怀来县人民政府进行赔礼道歉的诉讼请求于法无据，亦应不予支持。
关联索引：
《中华人民共和国国家赔偿法》第36条
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第2条、第17条
一审：河北省张家口市中级人民法院（2019）冀07行赔初4号行政赔偿判决（2019年12月25日）
二审：河北省高级人民法院（2020）冀行赔终15号行政赔偿判决（2020年7月3日）
再审审查：最高人民法院（2021）最高法行赔申1号行政裁定（2021年3月22日）
来源：行政法实务
在征地拆迁中，房屋被征收方认定为“危房”的情况时有发生，尤其是在集体土地征收过程中，当被征收人就补偿事宜与征收方协商不妥时，在认为补偿不合理而拒绝签订补偿协议或是搬迁时，征收方可能就会打着拆除“危房”的名义，强制被征收人尽快搬离，以拉快拆迁进度。
但需要提醒大家的是，如果房屋早就已经在拆迁范围内了，征收方再将这类房屋认定为“危房”，其目的明显是不纯的。而且，即便房屋确实存在安全问题，也不能直接口头上就将房屋认定为“危房”。一般情况下，“危房”的认定跟“违建”的认定一样，都需要结合实际情况，按照法律规定的程序进行。
根据《城市危险房屋管理规定》第七条，房屋所有人或使用人向当地鉴定机构提供鉴定申请时，必须持有证明其具备相关民事权利的合法证件。
鉴定机构接到鉴定申请后，应及时进行鉴定。
也就是说，房屋是不是“危房”相关部门说了不算，相关部门也无权向鉴定机构申请危房鉴定，有权申请危房鉴定的只有房屋所有权人或是房屋使用人。相关部门若想申请“危房”鉴定只能是在房屋所有权人或是房屋使用权人同意且有委托的情况下或是在房屋所有权人、房屋使用权人不同意，但房屋严重存在安全问题的情况下。
实践中，如果相关部门在未经过房屋所有权人或是房屋使用权人的同意，就擅自将被征收房屋鉴定为“危房”那么则是不合法的。
在拆迁范围内的房屋，并不意味着都办理了相关的审批手续以及房产证，尤其是农村地区，有许多房屋都存在无证的情况。只不过，造成这些房屋无证的原因并不是因老百姓没有按照规定去审批，而是因各方面原因造成的，比如审批了相关部门不给通过，早期的老宅因当时的法律法规的不完善，管理较松疏等。当然了，也有个别人在建设房屋之初压根就不知道还有审批这个环节，导致建成之后无法办理房产证。
对于没有办理相关审批手续和房产证的，严格来说系违法建筑，且在拆迁时也不会对当事人予以补偿。但是，这不是说所有的无证房屋均是违法建筑，均不应该在拆迁过程中得到任何的拆迁补偿。虽然《国有土地上房屋征收与补偿条例》中规定了，对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。但前提是，无证房屋是不是违法建筑还需要进行调查。
该条例第24条规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。
也就是说，无证房屋究竟属不属于违法建筑，在拆迁之前相关部门需要组织人员对被征收房屋进行入户调查，需要结合房屋实际的情况，比如房屋建设时间，用途等进行认定。对于确属于违法建筑的，即建设时间是在2008年之后，在没有审批的情况下，擅自占用土地进行建设的建筑，那么相关部门则可以依法进行处理，但如果拆迁范围内的无证房屋是因历史遗留问题所造成，那么即使是没有审批，也不宜认定成为违法建筑而不予补偿。
如涉及到的房屋是建造在2008年之前，即《城乡规划法》正式实施之前，或是《土地管理法》正式实施之前，甚至是更久，只要拥有合法的土地使用权，那么相关部门就不能轻易的将房子直接认定成违法建筑，或是不对当事人进行补偿，而是需要按照有证房屋（即合法房屋）给予公平、合理的补偿。
最高院此前就发布过一则案例，该案例中，潘先生的厂房被街道办及其他部门认定为违法建筑，并对其作出了限期拆除决定书，随后该集体土地地上附着物被强制拆除。后来，潘先生委托了律师向法院提起了诉讼，要求征收方赔偿给自己造成的损失，并向法院提供了房照及契税书等材料，后法院判决征收方就无证房屋按照有照房屋和经营性用房依法对潘先生进行补偿。
针对该案，法院认为，潘先生的房屋建成于1976年，没有办理房屋产权证也有其历史原因，在征收方没有充分证据证明该房屋是违法建筑的情况下，不宜认定为违法建筑。
房屋征收相对于来说比较的复杂，尤其是无证房屋遇上拆迁，不仅让被征收人烦恼，也会让相关部门非常的头疼，但此时，相关部门应当要在保障当事人权益的情况下，对因历史原因形成的没有建设审批手续和产权证照的房屋，在征收之前依法予以甄别，作出处理，不能因节省时间简单将无证房屋一律认定为违法建筑，不予征收补偿，而且，对于违法拆除因历史形成的无证房屋造成损失的，也不能简单以无证房屋即为违法建筑为由，不予行政赔偿。若行政机关没有充分证据证明被拆除的无证房屋属于违法建筑，那么应当要将该房屋视为合法建筑，依法予以行政赔偿。
其实早在《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》中就有明确规定，对拆迁范围内由于历史原因造成的手续不全房屋，应依据现行有关法律法规补办手续。对政策不明确但确属合理要求的，要抓紧制订相应的政策，限期处理解决；一时难以解决的，要耐心细致地做好解释工作，并积极创造条件，争取早日解决。
所以，北京圣运律师最后要提醒大家，实践征收过程中，如果征收方将自己的无证房在没有调查的情况下就认定为违法建筑，及不予补偿，那么这显然是不合法的。当事人一定要及时地咨询专业律师，让律师去实地调查一下，然后针对他们的违法行为向有关部门申请行政复议或是向法院提起诉讼行政诉讼，帮助自己维护权益。
●征收补偿不到位怎么办
●征地补偿款没到位阻挡合法吗
●征地不补偿情况
●征地补偿不到位 不得动工用地
●征地补偿未到每一户可以阻止施工吗
●征地补偿款不超过70%
●遇到征地补偿不到位怎么办
●征收补偿不合理
●土地征收未补偿进行破坏
●征地补偿款不到位
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文章来源参考：【头条】北京拆迁补偿律师谈新规定！补偿未到位，不得强行征收、占用被征收土地，，征地不补偿情况
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