北京养殖场拆迁律师谈养殖场被划入禁养区，认定为违法建筑被强制拆除，有没有补偿或赔偿？

一、北京养殖场拆迁律师谈养殖场被划入禁养区，认定为违法建筑被强制拆除，有没有补偿或赔偿？

如果所建养殖场在禁养区时怎么办？养殖场被划入禁养区后被要求限期拆除时有没有补偿呢？禁养区内的养殖场被强拆，相关部门应不应该给予赔偿呢？

　　近日，山东省菏泽市的一位当事人咨询律师说，几年前为了响应当地的政策，在离家不远处的耕地上建了一个养殖场，用于养牛，但是在去年的时候，相关部门在养殖场专项整治过程中，将其所建养殖场认定为违法建筑，说什么是在禁养区，后来便对其作出了限期拆除决定书，并要求其在五日内自行拆除，逾期不拆，将强制拆除，三天后，相关部门带人强制拆除了其的养殖场，损失极大。

　　无独有偶，黄女士的养殖场同样也被划在了禁养区，后相关部门对其作出限期拆除通知书，要求黄女士在期限内自行拆除，逾期不拆将强拆，后来，相关部门组织相关人员强制拆除了黄女士养殖场。为了维护自己的合法权益，黄女士通过法律程序确认了相关部门作出的限期拆除通知及强拆行为违法。随后，黄女士又向法院提起了行政赔偿，请求法院责令相关部门赔偿其两百多万。

　　但是对于黄女士的赔偿请求，一、二法院均以黄女士所提供的证据不足以证明相应财产遭受的损失与涉案行政行为之间存在因果关系等为由，驳回了其的赔偿请求。

　　黄女士为了维护自己的合法权益，遂向最高人民法院申请了再审。

　　针对本案，最高人民法院认为，根据原审法院查明的事实及当事人提交的证据，黄女士在划定禁养区之前已经开始经营养猪场，所以，相关部门应当要给予相应的补偿。

　　相关部门对黄女士所做出的限期关停拆迁的通知和限期拆除及逾期强拆的通知书以及相关部门的强制行为已经被法院判决违法，所以，针对黄女士的赔偿请求，相关部门应当要参照专项整治方案的奖补标准，对黄女士因上述违法行为所造成的损失给予公平合理的赔偿或是补偿，且从保护行政相对人合法权益的角度出发，该赔偿或是补偿亦不得低于其他同类情形养殖场的补偿标准。

　　最终，最高人民法院撤销了一、二审判决，发回广东省江门市中级人民法院重新审理。

　　根据《畜禽规模化养殖污染防治条例》中的规定，因畜牧业发展规划、土地利用总体规划、城乡规划调整以及划定禁止养殖区域，或者因对污染严重的畜禽养殖密集区域进行综合整治，确需关闭或者搬迁现有禽畜养殖场所，致使畜禽养殖者遭受经济损失的，由县级以上地方人民政府依法予以补偿。

　　那也就是说，即使养殖场被划在了禁养区，相关部门在拆除或是关停时也需要给予当事人相应的补偿或是赔偿，不能以在禁养区为由就不予补偿。

　　实践中，相关部门以各种名义要求养殖户无条件接受关停、拆除的要求，时常发生，尤其是当该区域要马上拆迁时，他们通常会变本加厉地要求养殖户无偿搬迁、拆除，但这其实是不合法的，他们的这种行为没有法律依据，他们只是试图逃避给予当事人补偿。

　　因此，北京圣运律师提醒大家，如果相关部门以养殖场在禁养区或是养殖场没有办理相关手续等为由不予补偿或是赔偿时，千万不要被他们的气势吓到，不要身心产生畏惧，要及时地咨询专业律师，以法律途径要求他们给予相应的补偿或是赔偿。

　　上述案例中， 黄女士的行政赔偿请求就通过法律途径获得了法院的支持，希望山东菏泽的那位当事人也及时地采取法律措施维护权益，要求他们给予补偿或是赔偿。

　　不过对于补偿标准，法律上并没有明确地规定，通常都是以当地公布的为准。

二、北京土地征收律师谈棚户区改造中申请行政复议，却被告知要去现场核实身份？法院谈判决确认违法，责令依法履行行政复议法定职责

　　棚户区改造是一项民生工程，与其他普通的征地拆迁不一样的是，其具有公益性质，棚户区改造最终的目的是为了改善老百姓的生活质量及居住环境，兼顾完善城市功能、改善城市面貌。在很多人的印象里，棚户区就是脏、乱、差的代表，不仅建筑密度较大、使用年限久、房屋质量差之外，而且很多建筑还存在安全隐患，相关的一些配套设施也不健全。

　　所以，为了能让老百姓有一个更舒适的生活环境，早在很多年前，国家就推出了以“棚户区改造”为名的项目，全国各地也积极地响应号召，结合相关政策文件中规定的要求，掀起了一片“棚户区改造”的浪潮，可由于棚户区改造并非是一件易事，且又涉及很大的利益，因此，在许多棚户区改造过程中都会出现这样或是那样的问题，我们最常见的就是补偿问题了，比如许多地方打着“棚户区改造”的名目，擅自降低被征收人的补偿标准。其次就是，在补偿问题中还会发现棚户区改造存在程序方面的问题，比如未依法发布补偿安置方案等涉及被征收人利益的一些信息文件。那么，在遇到这种情况，被征收人应该要怎么办呢？

　　【基本案情】

　　怯某是河南省某市某村村民，其在该村合法拥有一处房屋，怯某从来都没有想过自己家会遇上拆迁，但就是从来没有想过的事情，发生在了他的身上。当地相关部门为推进城市化建设，决定对怯某某所在村庄进行棚户区改造，并由其组建的拆迁指挥部向怯某某所在村庄的村民发放了宣传手册，随之便开始大面积的拆迁，而怯某某的房屋也在此次棚户区改造的范围内。怯某某本想着棚户区改造是好事，其会积极地配合，但是在相关部门具体的推进棚户区改造项目时，其发现此次棚户区改造中的补偿标准极其的低，根本无法保障自己以后的生活。

　　面对不合理的补偿标准，怯某某也是不敢耽搁，因其知道，相关部门实施棚户区改造心切，所以，怯某某便没有多想，而是直接打算找一个专业律师来帮助自己争取合理的补偿。随后，其便在网络上查找到了在征地拆迁方面有一席之地的北京圣运律所，在与北京圣运律所的律师取得联系后，其便非常迫切的咨询了北京圣运律师自己现在所遇到的一些问题，通过北京圣运律师地一番解答，怯某某了解到了此次棚户区改造中存在的一些问题，可由于自己不懂法，于是在与北京圣运律师多次沟通后，怯某某决定委托北京圣运律师启动相应的法律程序，希望北京圣运律师能在接下来的维权过程中，争取到与相关部门协商补偿的机会。

　　【维权过程】

　　可由于怯某某提供的资料比较少，且此次棚户区改造的信息还存在不透明的情况，因此，北京圣运律师介入到该案件后，无法很好地对整个案件进行研判，也无法精准的针对怯某某的情况制定维权计划，于是在与怯某某沟通协商后，北京圣运律师决定先指导怯某某向市国土资源局申请政府信息公开。次日，在北京圣运律师的指导下，怯某某便向市国土资源局邮寄了《政府信息公开申请书》，申请公开与此次棚户区改造相关的材料。

　　可是让大家没有想到的是，市国土资源局在收到怯某某邮寄的申请书后，竟然没有在法定期限内对怯某某的申请予以答复。针对市国土资源局的不作为，北京圣运律师决定指导怯某某向市政府申请行政复议，希望市政府能责令他们依法履行自己的法定职责。

　　然而让在家都大跌眼镜的是，市政府在收到怯某某的复议申请书后，竟然也没有作出任何的回复，只是向怯某某邮寄了一份通知书，要求怯某某本人在接到该通知书后的10日内去市政府核实身份说明情况，并补充相关的材料，无正当理由不到的，将视为本人放弃行政复议申请。

　　面对市政府的无理要求，北京圣运律师仍然指导怯某某向市政府邮寄了说明，但是在此之后，怯某某便没有再收到过任何的答复及决定。针对相关部门的各种刁难行为，北京圣运律师决定向人民法院提起行政诉讼，请求确认市政府未依法履行行政复议法定职责的行为违法并责令其限期作出复议决定。

　　庭审过程中，市政府辩称，其之所以没有作出复议决定是因为怯某某自己主动放弃了行政复议申请。面对市政府的这一波无理无据，北京圣运律师是直指要害，称市政府提出要求怯某某亲自到场核实真伪的要求明显不符合法律规定，所以，其以通知的形式终止怯某某的维权程序是对法律的亵渎，是对怯某某合法权益的侵害。

　　【案件结果】

　　最终，法院采纳了北京圣运律师的代理意见，确认市政府未依法履行行政复议法定职责的行为违法，并责令其依法履行行政复议法定职责。

　　【律师说法】

　　在实践过程中，我们被征收人经常会遇到这样的问题，向相关部门申请行政复议后，相关部门往往会以各种理由拒不作出复议决定，或是不在法定期限内作出复议决定，这显然是侵害被征收人合法权益的行为。对此，北京圣运律师提醒大家，在相关部门收到我们的复议申请后，如果迟迟收不到复议决定，那么，建议被征收人一定要及时地针对相关部门的行政不作为向人民法院提起行政诉讼，依法维护自己的合法权益。

三、北京拆迁律师谈被征地农民收到责令交出土地决定怎么办？必须要这样做

　　集体土地征收中，我们常见的文件一般有土地征收预公告、土地征收公告、土地征收补偿安置方案、房屋征收补偿安置方案、土地现状调查表、社会稳定风险评估、征地补偿安置决定、责令交出土地决定等文件。

　　其中，征地补偿安置决定并非是针对所有的被征地农民（被征收人)，而是针对未在签约期限内签订补偿安置协议的被征地农民，这点我们在很早之前就说过了，而责令交出土地决定一般针对的是被征地农民在拿到征地补偿后，迟迟不愿意交出土地，或是恶意阻挠国家建设征收土地的被征地农民。

　　不过，从实践过程中来看，集体土地征收中，有的被征地农民因征地补偿标准特别的不合理而拒绝签订补偿协议后，便会收到这样的一份文件。近日，甘肃省天水市的一位村民咨询律师说，自己家去年的时候就已经因当地修建铁路、高速公路被征收了，其中土地有两亩左右，还有一间房屋，本想着要积极地配合他们，毕竟这也是为老百姓好，但是补偿标准特别的不合理，而且当地相关部门一直逼迫自己签订补偿安置协议，且还在昨天对自己作出了责令交出土地决定，该决定中要求让自己在三天内交出土地。

　　事实上，责令交出土地决定是一份会对广大被征地农民产生重大影响的文件，如果被征地农民收到该文件，那说明征收方已经对被征地农民下了最后的“通牒”，也就是说，倘若被征收人在收到责令交出土地决定后，没有按照上面的要求交出土地，且也没有在救济期限内针对责令交出土地决定提起相应的法律程序，那么，土地就有可能会被强制占用，地上附着物会被强制清除等。那么，被征地农民在收到责令交出土地决定时怎么办呢？分两大部分

　　一、审查责令交出土地决定的合法性

　　1、有没有相关部门的公章

　　在收到责令交出土地决定后，可以先查看一下该文件中有没有相关部门的红章，如果没有，那说明该文件则不具备法律效力。所以，大家在收到责令交出土地决定后，第一时间要先看一下有没有红章，如果没有可以拒绝签收。

　　2、有没有保障自己的知情权

　　责令交出土地决定并非是相关部门想什么时候作出就能什么时候作出的，必须要按照法律规定的程序依法进行。也就是说，在作出责令交出土地决定之前，首先要保障被征地农民的知情权，比如有没有告知被征地农民补偿标准、征收范围、征收目的以及救济期限等。

　　如果被征地农民在收到这份文件之前，相关部门并没有按照《土地管理法》《土地管理法实施条例》中规定的依法告知被征地农民上述事项等，那么则就侵害了被征地农民的知情权。此时，相关部门作出的责令交出土地决定从法律上面来讲，则是不合法的。

　　3、有没有保障被征收人参与权、选择权等

　　根据相关的法律法规，土地现状调查以及社会稳定风险评估等需要让被征地农民参与到其中，而且需要就土地现状调查表与被征地农民共同确认，评估机构需要由被征地农民协商选定。但是实践中，个别征收方为了降低征收成本，或是为了在土地征收中获取不当得利，减少征收时间，便会直接省略掉这一法定程序，然后仅依据图片，出具土地现状调查表或是社会稳定风险评估报告，或是自行确定评估机构对被征收人的房屋等地上附着物进行评估。

　　但是这显然是违反法律法规的行为，更是侵害被征地农民的参与权、选择权的行为。因此，被征地农民在收到责令交出土地决定后，一定要仔细回想，自己有没有对评估机构进行选择过，或是有没有与征收方一起实地查勘土地现状调查等，如果没有，便收到这样的一份文件，那作出该责令交出土地决定则存在程序上的不合法。

　　4、有没有收收征地补偿安置决定

　　一般情况下，在被征地农民因补偿不合理而拒绝签订补偿协议时，相关部门应当要先针对被征地农民作出征地补偿安置决定或是集体土地上房屋征收补偿决定，如果被征地农民没有在法律规定的期限内启动相应的法律程序，那么，相关部门才可以作出责令交出土地决定，依法申请人民法院强制执行。

　　可实践中，经常有的征收方在未履行这一步法定程序的情况下，便直接针对被征收人作出责令交出土地决定，也就是说，征收方在作出责令交出土地决定之前，并没有依法依规作出征地补偿安置决定，而是略去了这一步骤，直接针对未签订补偿安置协议的被征地农民作出本文件中我们说到的责令交出土地决定，那则大大的侵害了被征地农民的合法权益，其作出该责令交出土地决定的程序则不合法。

　　5、补偿有没有落实到位

　　集体土地征收，关系着被征地农民的切身利益。因此，相关部门必须要将补偿全部落实到位之后，才可以正式开工建设，在补偿没有到位之前，无论是谁，无论是因什么项目都不能申请报批或是实际占用土地。

　　但实践中，有的征收方却会为了尽早实现征收目的，直接在未向有关部门申请报批或是补偿未落实到位的情况下，对被征地农民作出责令交出土地决定，强行占用土地，这显然跟“强盗”没有多大区别，显然是侵害被征地农民合法权益的行为。

　　二、依法及时启动法律程序

　　对此，北京圣运律师提醒大家，在收到责令交出土地决定后，一定要及时地审查征收方在作出责令交出土地决定之前，有没有完全将相关的征收程序落实到位，补偿落实到位，如果没有，作为被征收人则可以在收到该文件之日起的60日内申请行政复议，或是在6个月内向人民法院提起行政诉讼，依法确认该文件违法，或是要求法院撤销责令交出土地决定。

四、北京拆迁律师谈先行用地应当要遵循这三个原则

五、在诉讼、复议期限内，未按法定程序拆除违法建筑 被法院判决拆除行为违法​并赔偿

　　实践中，相关部门为急于完成拆除违法建筑的工作，在当事人还在维权期间就对案涉房屋进行强制拆除。那么相关部门的这种行为合法吗？

　　下面我们根据最高院的一则案例来为大家揭晓答案......

　　2014年12月4，相关部门对胡女士所建案涉房屋作出《规划检查通知书》，要求胡女士在3日内到相关部门接受检查。同日，相关部门又对胡女士作出《责令限期举证通知书》，相关部门认为，胡女士房屋存在非法占地的嫌疑。

　　次日，相关部门又对胡女士作出《限期搬迁通知》，告知案涉房屋将被拆除，通知中让胡女士在10日内搬离所住房屋，并及时转移房内相关物品，过期未搬离，后果自负。3日后，规划局作出《关于责令违法建设工程的建设单位（所有人、管理人）依法接受处理的公告》，限案涉房屋的建设人在15日内到相关部门接受处理，否则将依法对案涉房屋进行强制拆除或者没收。

　　同年，当地规划局作出《行政处罚决定书》，认定案涉房屋为违法建筑，让胡女士3日内自行拆除房屋。

　　胡女士对该处罚决定不服，于是依法申请了行政复议，但是复议机关维持了上述处罚决定。此后，相关部门又再次作出《履行行政处罚决定催告书》，对案涉房屋的建设人进行催告，限期3日内自行拆除违法建筑，过期不拆将强拆，同时也告知了胡女士陈述和申辩权。2014年12月29号，相关部门又发布了《强制拆除违法建筑物公告》。

　　2015年1月21日，相关部门作出强制拆除决定书，并于同日对胡女士的房屋实施了强拆。之后，胡女士依法提起了行政诉讼，请求确认相关部门拆除房屋的行政行为违法；判令相关部门赔偿胡女士房屋及地上附着物损失2175000元、家具和电器等损失20000元；判令相关部门解决胡女士居住问题。

　　与此同时，当地区人民政府作出关于搬迁的补偿方案，方案中规定，“由于历史原因，青山园艺场所有房屋都无用地及建房批准手续，因此，在本次拆迁中首先涉及对群众现有房屋可给予货币补偿面积的确认，……按照这样的标准，住宅房屋的人均建筑面积应确认为80平方米”。

　　同时根据当地发布的《关于推进被征地拆迁农民补偿安置工作的指导意见》中的规定，”没有或仅有部分建房手续证明的房屋，应从尊重历史事实，维护村民合法权益的角度考虑，对房屋的建设情况进行鉴定和审查，符合建设规定的，给予补办相关手续证明并给予补偿。”

　　因此，针对本案，一审法院认为，相关部门在作出强制拆除决定之后，同日便对胡女士房屋进行了强制拆除，且该强制拆除行为发生在胡女士提起行政复议或者提起行政诉讼的法定期限之内，因此，应确认拆除行为违法。

　　同时根据区人民政府作出的《方案》及《意见》的精神，对于胡女士房屋及地上附着物应当要给予赔偿。但因胡女士房屋不是合法建筑，且不符合一户一宅原则，不能完全按照房屋的面积进行赔偿。

　　最终一审法院判决确认相关部门强制拆除胡女士房屋的行为违法；由相关部门在判决生效之日起60日内赔偿胡女士房屋、地上附着物损失共计人民币238886.52元。对于胡女士其他诉讼请求，一审法院均驳回。对于一审法院的判决，胡女士不了，于是提起了上诉。

　　但二审法院维持了一审判决，驳回了胡女士的上诉。

　　无耐之下，胡女士向最高人民法院申请了再审。

　　针对本案，最高院认为，《中华人民共和国行政强制法》第四十四条规定：”对违法的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的，应当由行政机关予以公告，限期当事人自行拆除。当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除。”

　　根据上述规定，在复议、诉讼法定期限内，应当停止执行强制拆除违法建筑物、构筑物、设施等。

　　但是本案中，相关部门在作出强制拆除决定当日便对胡女士房屋进行了拆除，而且该强制拆除行为还尚在胡女士提起行政复议或行政诉讼的法定期限之内，因此相关部门的强制拆除行为违反了上述规定。

　　另外，对于强拆造成胡女士损失的赔偿，根据《中华人民共和国国家赔偿法》第四条第四项规定：”行政机关及其工作人员在行使行政职权时有下列侵犯财产权情形之一的，受害人有取得赔偿的权利：……（四）造成财产损害的其他违法行为。”.........

　　本案中，相关部门在拆除胡女士房屋时，并未依法妥善处置胡女士的合法财产，未对其进行清点、登记造册并留存证据，导致胡女士房屋内的家具和电器用品等损失。因此根据《行政诉讼法》及其它法律法规，胡女士所请求的家具和电器用品20000元的赔偿属于合理范畴。

　　最后北京圣运律师提醒大家，无论是拆违，还是土地征收，如果相关部门没有向法院申请强制执行而直接进行拆除的话，均属于违法。因此被拆迁人可及时的咨询专业拆迁律师，让律师尽早的介入到案件当中，帮助您维护合法权益。

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文章来源参考：【头条】北京养殖场拆迁律师谈养殖场被划入禁养区，认定为违法建筑被强制拆除，有没有补偿或赔偿？，

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文章编辑：鲁黛黛
内容审核：杨建峰律师

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