更新时间:2024-12-23 22:55 发布:2024-10-15 14:31 文章来源：北京圣运律师事务所
绵府发〔2021〕7号
科技城管委会，各县（市、区）人民政府，各园区管委会，科学城办事处，市级各部门，有关单位：
《绵阳市市辖区国有土地上房屋征收与补偿办法》已经市七届政府第114次常务会议审议通过，现印发给你们，请结合实际认真贯彻执行。
绵阳市人民政府
2021年4月16日
绵阳市市辖区国有土地上房屋征收与补偿办法
第一章 总 则
第一条 为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）等法规和规范性文件规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 在绵阳市市辖区范围内，因公共利益需要征收国有土地上单位、个人的房屋，对被征收房屋所有权人（以下简称被征收人）给予补偿，适用本办法。
第三条 房屋征收与补偿应当遵循决策科学民主、程序正当合法、补偿公平公开的原则。
第四条 市、区人民政府负责本行政区域内国有土地上房屋征收与补偿工作。
重大或跨区项目国有土地上房屋征收与补偿工作由市人民政府负责统筹，项目所在地的区人民政府、园区管委会负责具体实施。
市住房和城乡建设委员会为市国有土地上房屋征收业务主管部门和市人民政府的房屋征收部门，负责全市国有土地上房屋征收与补偿工作的监督管理、业务指导，负责市辖区国有土地上房屋征收政策制定，负责市人民政府作为征收主体的房屋征收项目的组织实施。
各区人民政府确定的房屋征收部门负责区人民政府作为征收主体的房屋征收项目的组织实施。各区行政区划内涉及到园区的房屋征收项目，由园区管委会负责具体实施。
市、区人民政府有关部门按照职能职责，配合做好房屋征收与补偿相关工作。街道办事处、镇（乡）人民政府在职责范围内承担房屋征收与补偿相关工作。
第五条 房屋征收部门可以委托征收实施单位，承担房屋征收与补偿具体工作，根据需要可以通过购买社会公共服务的方式完成测绘、评估、法律服务等征收事务相关工作。
征收实施单位不得以营利为目的。房屋征收部门对征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。
房屋征收与补偿工作经费按照项目征收补偿费用总额的3%—5%予以保障，纳入征收成本。工作经费不得在房屋征收补偿费用中列支，其使用应当符合本办法的规定，接受财政、审计等部门的监督管理。
房屋征收与补偿工作人员应当熟悉房屋征收与补偿工作的法律法规和政策，具备相应的专业知识。
第二章 征收决定
第六条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市或区人民政府作出房屋征收决定：
（一）国防和外交的需要；
（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；
（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用、环境和资源保护等公共事业的需要；
（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；
（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；
（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
第七条 依照本办法第六条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。
第八条 确需征收房屋的，由房屋征收部门提出拟征收房屋范围，说明所根据的公共利益的具体情形，报市或区人民政府审定。
市或区人民政府审定认为确属公共利益需要征收房屋的，根据规划用地范围和房屋实际状况确定房屋征收范围，并予以公布。
第九条 实施旧城区改建，应当尊重房屋所有权人的意愿。启动房屋征收程序前，房屋征收部门应当组织征求房屋所有权人的意见，进行先行协商。
房屋所有权总面积过三分之二且总户数过三分之二的房屋所有权人明确同意改建的，方可纳入旧城区改建范围，并按照前条规定启动房屋征收程序。
第十条 房屋征收范围公布后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋及其附属物和改变房屋、土地用途等增加补偿费用的不当行为，违反规定实施的部分，不予补偿。
房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过一年。
房屋征收范围确定并公布后，有下列行为之一的，不增加补偿：（一）房屋转让、分割、赠与；（二）新增、变更工商营业登记；（三）迁入户口或者分户；（四）其他增加补偿费用的不当行为。
第十一条 房屋征收部门组织对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记，被征收人应当予以配合。被征收人对调查登记工作不予配合的，房屋征收部门可以根据房屋权属登记信息（不动产登记信息）和认定处理结果进行调查登记。已登记房屋，以房屋权属证书（不动产登记证书）或房屋登记簿（不动产登记簿）记载为准，房屋权属证书（不动产登记证书）记载事项与房屋登记簿（不动产登记簿）不一致的，除有证据证明房屋登记簿（不动产登记簿）确有错误的，以房屋登记簿（不动产登记簿）为准。未登记房屋，由市或区人民政府组织有关部门调查认定。认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，房屋权属、用途、建筑面积等以认定处理结果为准；认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，由有关部门依法予以处理。
市或区人民政府应当将未登记房屋认定和处理结果在征收范围内公示，公示期不得少于七日。当事人对认定和处理结果有异议的，应当在公示期内提出，做出认定和处理的部门应当进行核实并作出处理决定。
房屋征收部门应当将调查登记结果在征收范围内公示，公示期不得少于七日。被征收人对调查登记结果有异议的，应当在公示期内向房屋征收部门提出书面复核申请，房屋征收部门应当在受理后十五日内将复核情况书面告知申请人。
被征收房屋设定有抵押权的，房屋征收部门应当书面告知抵押权人。
第十二条 房屋征收部门在调查登记后，应当对征收补偿资金进行测算并负责申报。
第十三条 房屋征收补偿方案由房屋征收部门拟定，方案应当包括以下内容：
（一）房屋征收目的；
（二）房屋征收范围和被征收房屋的基本情况；
（三）补偿方式和补偿标准；
（四）用于产权调换房屋的基本情况和交付时间；
（五）停产停业损失补偿标准；
（六）征收补偿协议的签订期限；
（七）搬迁期限和搬迁过渡方式、过渡期限；
（八）补助和奖励标准；
（九）其他事项。
市或区人民政府组织有关部门对征收补偿方案进行审核论证后，在房屋征收范围内予以公布，征求公众意见，征求意见期限不得少于三十日。
第十四条 对征收补偿方案有意见的，应当持本人身份证明，在征求意见期内以书面形式提交房屋征收部门。市或区人民政府应当将征求意见的情况和根据公众意见修改的情况及时公布。
半数以上被征收人认为征收补偿方案不符合规定或者不公平的，市或区人民政府应当组织被征收人和公众代表参加听证会，并根据听证会情况修改方案。
第十五条 市或区人民政府作出房屋征收决定前，房屋征收部门应当进行社会稳定风险评估。社会稳定风险评估结论应当作为是否作出房屋征收决定的重要依据。
社会稳定风险评估报告应当对房屋征收的合法性、合理性、可行性以及可能出现的风险进行评估，并根据评估结论制定相应的风险防范、化解、处置措施和应急预案。
第十六条 市或区人民政府作出房屋征收决定前，征收补偿资金应当足额到位、专户存储、专款专用。采用房屋产权调换方式补偿被征收人的，用于产权调换房屋的价值应当计入征收补偿费用总额。
征收补偿资金包括：
（一）征收补偿费用。被征收房屋价值的补偿费、征收补偿方案确定的停产停业损失费、搬迁费、临时安置费、补助费、奖励费等费用。
（二）房屋征收与补偿工作经费。工作经费包括购买评估、测绘等公共服务、委托征收实施单位、征收工作中涉及的宣传、听证、诉讼等相关费用。
第十七条 市或区人民政府应当根据确定的征收补偿方案、社会稳定风险评估报告和征收补偿资金到位情况等作出房屋征收决定。房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经市或区人民政府常务会议讨论决定。
房屋征收决定作出后，应当于三日内在政府及部门网站等媒体和房屋征收范围内予以公告。
房屋征收决定公告应当载明征收目的、征收范围、征收实施单位、征收补偿方案、签约期限、行政复议和行政诉讼权利以及禁止在征收范围内实施的行为等事项。
房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。
第十八条 实施旧城区改建的，房屋征收部门应当组织被征收人根据补偿方案，签订附生效条件的补偿协议。在签约期限内，签订附生效条件的补偿协议的户数达到规定比例的，由市或区人民政府作出征收决定；未达到规定比例的，终止征收程序。签订附生效条件的补偿协议的户数比例由市或区人民政府确定，但不得低于百分之九十。
第十九条 被征收人对房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以提起行政诉讼。
第三章 征收实施
第二十条 被征收房屋的价值，应当由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。房地产价格评估应当按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。房地产价格评估机构及其注册执业人员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预，房地产价格评估机构对出具的评估报告承担法律责任。
第二十一条 房地产价格评估机构由被征收人协商选定。房屋征收部门应当在征收范围内公布具备相应资质条件的房地产价格评估机构名单供被征收人选择。
被征收人协商一致选定的，经全体被征收人签字同意后，以书面形式报房屋征收部门；在征收决定公告后十五日内仍不能协商选定的，由房屋征收部门组织被征收人，邀请有关单位、人员见证，在公证机关的公证下，由被征收人投票决定或者通过摇号、抽签等随机选定方式确定。
第二十二条 房地产价格评估机构选定或者确定后，由房屋征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。
第二十三条 房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，被征收人应当提供或者协助收集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。
因被征收人的原因不能现场核验被征收房屋内部状况的，经房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系第三方见证，可以参照同类建筑中与被征收房屋位置相邻、户型结构相似、面积大小相近的房屋现场查勘情况，作为被征收房屋实物状况的参照依据，并在评估报告中说明。
因房屋征收评估、复核评估、鉴定工作需要查询被征收房屋和用于产权调换房屋权属以及相关房地产交易信息的，不动产登记等部门应当提供便利。
第二十四条 房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书和委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示，公示期不得少于七日。
负责房屋征收评估项目的注册房地产估价师应当在公示期间进行现场说明解释。对被征收人反映的确属错估和遗漏的部分，注册房地产估价师应当现场予以记录，并报房地产价格评估机构进行修改、补充、完善。
第二十五条 房地产价格评估机构应当以征收决定公告之日为价值日期（评估时点），出具被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。
被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当向房地产价格评估机构申请复核评估。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。
第二十六条 对复核结果有异议的，可向市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。经鉴定，评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告，鉴定费用由申请人承担；评估报告存在技术问题的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当修正错误，重新出具评估报告并承担鉴定费用。
第二十七条 房屋征收部门与被征收人依照征收补偿方案就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁补偿费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式、过渡期限、补助和奖励等事项，订立补偿协议。
被征收房屋存在租赁关系的，房屋征收部门与被征收人签订补偿协议，被征收人负责与房屋承租人解除房屋租赁关系。
补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。
第二十八条 实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。有下列情形之一的，被征收人应当依法履行搬迁义务：
（一）实行货币补偿的，补偿款已经足额存储、被征收人可以自主支取的；
（二）实行现房产权调换，作出房屋征收决定的市或区人民政府已经确定了产权调换房源，被征收人搬迁完毕后可实际办理房屋交付的；
（三）实行期房产权调换，作出房屋征收决定的市或区人民政府已经确定了产权调换房源，且已支付临时安置费或者提供临时周转用房的。
第二十九条 在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人无法明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市或区人民政府依照相关法律法规，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
补偿决定应当明确下列内容：
（一）补偿方式、补偿金额和支付期限；
（二）用于产权调换房屋的地址、面积、搬迁补偿费、临时安置费；
（三）停产停业损失、搬迁期限、过渡方式、过渡期限；
（四）给予被征收人货币补偿或者产权调换选择情况；
（五）对被征收人的补偿金已在银行专户存储的情况；
（六）作出补偿决定的依据、理由；
（七）被征收人依法申请行政复议、提起行政诉讼的权利和申请行政复议、提起行政诉讼的事项；
（八）其他事项。
第三十条 市或区人民政府作出房屋补偿决定前，应当对房屋征收部门提交的材料进行核查，告知被征收人就拟作出补偿决定事项进行陈述和申辩的权利和时限。
市或区人民政府作出房屋补偿决定前，可以组织调解会，听取房屋征收部门、征收实施单位和被征收人的意见。
第三十一条 被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
被征收人在法定期限内不申请行政复议或不提起行政诉讼，在补偿决定确定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市或区人民政府依法申请人民法院强制执行。
强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。
第三十二条 任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。
第三十三条 房屋征收部门应依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。
第三十四条 审计机关应当加强对征收补偿资金管理和使用情况的监督，并公布审计结果。
第四章 补偿、补助与奖励
第三十五条 对被征收人给予的补偿包括：
（一）被征收房屋价值的补偿；
（二）因征收房屋造成的通信、水电气、空调移机、装饰装修及相关设施设备损失等的补偿；
（三）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
（四）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
被征收房屋室内装饰装修价值补偿，可由房屋征收部门与被征收人协商确定；协商不成的，由选定或者确定的房地产价格评估机构通过评估确定。
第三十六条 对被征收房屋价值的补偿，以选定或者确定的房地产价格评估机构出具的分户评估报告为准。
第三十七条 被征收人可以选择货币补偿或房屋产权调换。
被征收人选择房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市或区人民政府应当提供用于产权调换的房屋。
因旧城区改建征收个人住宅，在符合城乡规划的前提下，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市或区人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。
第三十八条 因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门向被征收人支付搬迁补偿费。
住宅房屋被征收人选择产权调换的发放两次搬迁补偿费；选择货币补偿的发放一次搬迁补偿费，具体标准参考征收时的市场价确定。
非住宅搬迁补偿费由双方协商确定或由房屋征收部门组织搬迁。
房屋征收时，产生空调移机等设施设备迁装费用的，按征收时的行业收费标准补偿。
第三十九条 征收住宅房屋，房屋征收部门应当给予被征收人临时过渡安置。
（一）被征收人选择货币补偿的，一次性给予6个月临时安置费。
（二）被征收人选择房屋产权调换的，过渡期限从被征收人签订补偿协议并交房之日起至用于产权调换房屋交房之日止计算，另给予3个月临时安置费。征收部门提供临时安置房的，在约定的过渡期限内不支付临时安置费。
（三）临时安置费按照被征收房屋建筑面积和所在地段平均月租金标准计算。
第四十条 因征收非住宅房屋造成停产停业损失的，房屋征收部门应当根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素，与被征收人协商按照房屋租金等计算方式确定停产停业损失补偿费，协商不成的，可通过评估确定。被征收人选择货币补偿的，一次性发放停产停业损失补偿费。
第四十一条 选择房屋产权调换的，过渡期限不超过被征收人签订补偿协议并交房之日起二十四个月；用于产权调换房屋为房屋征收范围内新建高层建筑的，过渡期限不超过被征收人签订补偿协议并交房之日起三十六个月。若因不可抗力因素造成用于产权调换的房屋无法按期交付的，相应过渡期限顺延。
第四十二条 过渡期限超过约定的，逾期临时安置补偿费、停产停业损失补偿费按下列标准分段计算，及时发放：
（一）征收住宅的，对自行安排住处的被征收人，自征收补偿协议约定交房之日起，逾期不足六个月的，本逾期时间内临时安置补偿费按规定标准的1.5倍发放；逾期半年以上不足一年的，本逾期时间内按2倍发放；逾期一年以上的，本逾期时间内按3倍发放。对由房屋征收部门提供周转用房过渡的被征收人，从逾期之月起按月付给临时安置补偿费；逾期一年以上的，本逾期时间内临时安置补偿费按规定标准的2倍发放；在此期间内被征收人有权继续使用安置周转用房。
（二）征收非住宅的，超过过渡期限一年以内的，本逾期时间内停产停业损失费按规定标准的1.5倍发放；超过过渡期限一年以上的，本逾期时间内停产停业损失费按规定标准的2倍发放。
第四十三条 被征收房屋被认定为未超过批准期限的临时建筑的，按照工程造价结合剩余年限给予适当补偿；被认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。
第四十四条 征收住宅房屋，被征收人、公租房承租人符合城镇住房保障条件的，作出房屋征收决定的人民政府应当依据城镇住房保障相关法律、法规规定和被征收人实际，分类优先实施住房保障。
为被征收人提供保障性住房的时序，可以按照签订补偿协议后实际搬迁的先后顺序确定。
第四十五条 对属于烈属、残疾人、孤寡老人的住宅房屋被征收人按补偿方案规定的搬迁补偿费和临时安置补偿费标准提高20%支付，并公示。
第四十六条 征收非电梯住宅房屋，被征收人选择产权调换的，若用于产权调换的房屋为电梯住宅，按照被征收房屋产权证记载建筑面积，给予被征收人不超过10%的面积补助。
第四十七条 被征收人选择货币补偿的，按被征收房屋评估价值（不含室内装饰装修价值），住宅给予不高于30%的购房补助，非住宅给予不高于10%的购房补助。
被征收人选择产权调换的，按被征收房屋评估价值（不含室内装饰装修价值），住宅给予不高于10%的购房补助，非住宅给予不高于5%的购房补助。
第四十八条 征收住宅房屋，按被征收房屋建筑面积，一次性给予被征收人不超过5年的物业服务费补助，具体补助标准在房屋征收补偿方案中予以明确。
第四十九条 被征收人在征收补偿方案规定期限内完成搬迁并交付腾空的被征收房屋的，以户（套）为单位，给予每户不超过3万元的奖励。
整幢房屋被征收人在征收补偿方案规定期限内完成搬迁并交付腾空的被征收房屋的，另给予每户（套）不超过1万元奖励。
被征收人选择货币补偿的，在征收补偿方案规定期限内完成搬迁并交付腾空的被征收房屋的，按被征收房屋建筑面积再给予不超过300元/平方米的奖励。被征收人选择产权调换的，在征收补偿方案规定期限内完成搬迁并交付腾空的被征收房屋的，按被征收房屋建筑面积再给予不超过100元/平方米的奖励。
第五十条 临时建筑、违法违章建筑不享受补助和奖励。
第五十一条 房屋被征收后，被征收房屋、安置房屋的维修资金处理按照有关规定执行。
第五十二条 除被征收人另有要求的，用于产权调换的住宅房屋建筑面积不得小于被征收房屋建筑面积。
第五十三条 被征收人选择货币补偿的，按下列方式进行结算。
（一）非住宅房屋。征收部门按本办法规定核算被征收房屋补偿、补助、奖励等费用总额，并根据签订的征收补偿协议约定支付。
（二）住宅房屋。被征收房屋评估价值（不含室内装饰装修价值）、购房补助、奖励三项费用之和低于原地段或就近地段按征收决定公告之日评估均价计算的等面积新建普通商品住宅房屋价值的，该三项费用总额按征收决定公告之日原地段或就近地段等面积新建普通商品住宅房屋价值核算支付；室内装饰装修价值补偿、搬迁补偿、临时安置补偿、设备迁装费、物业服务费补助等按本办法规定计算支付。
第五十四条 被征收人选择产权调换的，按下列方式进行结算。
（一）非住宅房屋。房屋征收部门与被征收人按照本办法规定分别计算被征收房屋补偿、补助、奖励的总额和用于产权调换房屋的价值，品迭后相互结清差价。
（二）住宅房屋。被征收房屋评估价值（不含室内装饰装修价值）、购房补助、奖励三项费用之和低于原地段或就近地段按征收决定公告之日评估均价计算的等面积新建普通商品住宅房屋价值的，该三项费用总额按征收决定公告之日原地段或就近地段等面积新建普通商品住宅房屋价值核算，面积补助的补助面积价值按征收决定公告之日原地段或就近地段新建普通商品住宅房屋评估均价计算，与产权调换房屋结算找补；室内装饰装修价值补偿、搬迁补偿、临时安置补偿、设备迁装费、物业服务费补助等按本办法规定计算支付。
第五十五条 征收私有住宅房屋产权建筑面积低于五十平方米，经核查被征收人他处无住房且符合城镇住房保障条件的，原则上实行产权调换。被征收人要求货币补偿的，由被征收人提出书面申请。
被征收人选择产权调换的，按不低于五十平方米建筑面积的房屋进行保障。被征收房屋评估价值（不含室内装饰装修价值）、购房补助、奖励、面积补助（补助面积价值按征收决定公告之日原地段或就近地段新建普通商品住宅房屋评估均价计算）四项费用之和低于原地段或就近地段按征收决定公告之日评估均价计算的五十平方米新建普通商品住宅房屋价值的，该四项费用总额按征收决定公告之日原地段或就近地段五十平方米新建普通商品住宅房屋价值核算，与产权调换房屋结算找补；室内装饰装修价值补偿、搬迁补偿、临时安置补偿、设备迁装费、物业服务费补助等按本办法规定计算支付。
被征收人选择货币补偿的，按本办法第五十三条第二项规定结算。
第五十六条 为促进城市均衡发展，可结合项目实际制定鼓励措施，引导被征收人到指定新区安置。
第五章 附 则
第五十七条 本办法自2021年6月1日起施行，有效期五年。《绵阳市国有土地上房屋征收与补偿办法》（绵府发〔2015〕15号）同时废止。安州区自2022年6月1日起适用本办法。
第五十八条 各县（市）可结合当地实际，参照制定国有土地上房屋征收与补偿政策。
来源：绵阳市人民政府
表面上来看，土地征收似乎并没有那么的复杂，而且对被征收人来说，只要在土地征收过程中给予自己合理的补偿，那么应该要如何征收，由谁征收，怎么征收、征收行为是否合法似乎都与自己没有太大的关系。但事实上，并非如大家所想的那样。
被征收人能否获得合理的征收补偿，其实与土地征收行为是否合法还是有着必然的关系。试想一下，如果被征收人不了解征收程序，不了解征收原则，仅仅相信征收方口头所说的，他们征收是依法进行的话，那么势必会掉入征收方的陷阱里，拿到自认为是合理其实却是不合理的征收补偿。那么对普普通通的被征收人来说，在法律知识又比较浅薄的情况下，怎么样才能在拆迁开始之前知道征收行为是合法的，或是违法的呢？我们可通过一个文件来审查征收行为是否合法。
查看是否有征地批复文件
在具体实施拆迁之前，相关部门会依法发布各种文件，比如拆迁公告、安置补偿方案等。但其实还有一个文件在征地拆迁中起着很重要的作用，而且这个文件也常常被广大被征收人忽略，就是征地批复，即大家常说的征地批文。
根据《土地管理法》第四十四条规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。
也就是说，在项目开建之前，相关部门就需要先把集体土地转变为国有土地，而此时起决定性作用的文件就是“征地批文”。只有获取了征地批复文件，那么征收方才能正儿八经的打开征收的大门，如果没有取得这一个文件，那征收行为便是不合法的，被征收人则可以拒绝征收，并及时地向有关部门反映，查处他们的违法行为。除此之外，以下两种情况也是不合法的
1、有征地批复，但是未在征收区域公布，未保障被征收人知情权
实践征收过程中，虽然有的相关部门依法获取了征地批复文件，可是并没有在被征收区域内公布，这就侵害了被征收人的知情权，此时征收行为也是不合法的，被征收人可以复议撤销征地批复。这里可能很多被征收人会疑问，既然有征地批复，那么申请复议撤销征地批复会不会被驳回呢？下面我们就以北京圣运律师代理过的案子为例，来解答一下大家的疑问
张先生是河南省人，后来因某项目需要征收张先生等人的房屋，但是就相关的征收文件、补偿标准却拒绝公示。后来，张先生委托北京圣运律师介入到该案件中，并指导张先生向相关部门申请了政府信息公开，同时，也让张先生留意当地村庄是否张贴以及当地行政机关网站是否公示，后张先生在浏览网站时意外发现案涉征地批复文件存在，征地批复文件将张先生等人村庄的部分耕地征收为国有。虽然有征地批复，但是批准文件却从来没有在村里进行过公示，征收前也没有进行过任何的调查。
针对这一情况，北京圣运律师随即指导张先生向省人民政府提起了行政复议，并在北京圣运律师的努力之下，复议机关也最终作出了合理合法的复议决定，撤销了省人民政府作出的乡镇建设征收土地的批复，捍卫了被征收人的合法权益。
2、征地批复时间已过两年有效期
另外，被征收人还需要知晓征地批复也是有有效期的，一般情况下，征地批复的有效期限为两年，一旦过了两年那么则意味着该征地批复文件已经失效。所以，相关部门将征地批复公布后，被征收人一定要查看落款日期是否是在两年内，比如作出征地批复的时间是2016年，但具体实施征收的时间却在2019年，那么这份征地批复文件则是无效的。
《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定：“（十九）严禁闲置土地。农用地转用批准后，满两年未实施具体征地或用地行为的，批准文件自动失效”；
《国土资源部关于完善农用地转用和土地征收审查报批工作的意见》规定：“（十四）农用地转用和土地征收批准文件有效期两年。农用地转用或土地征收经依法批准后，市、县两年内未用地或未实施征地补偿安置方案的，有关批准文件自动失效”。
因此，实践过程中，如果征收方还拿着几年前的征地批复征收土地，那么则是不合法的，当事人可以拒绝征收，及时地咨询专业律师或是向上一级部门反映，依法维护自己的合法权益。
房屋被强拆后，许多被征收人可能都会在法律规定的期限内委托律师，提起相关的法律程序，如向有关部门申请政府信息公开，申请行政复议，向法院提起行政诉讼等一系列程序，其目的就只有一个——确认征收方强拆行为违法，拿到行政赔偿。那么法院判决确认征收方强拆行为违法之后，被征收人就能直接拿到国家赔偿了吗？
其实，在确认强拆行为违法之后，被征收人要想获得国家赔偿还需要做到以下几点
一、先向赔偿主务机关提出
赔偿义务机关为在自身及其工作人员行使职权时给公民、法人或其他组织造成损害的行政机关以及侦查、检察、审判、监狱管理机关。
二、递交赔偿申请书
在提起行政赔偿诉讼之前，当强拆行为被确认违法且被征收人收到强拆违法判决书后，首先要向有关部门提交一份赔偿申请书。这份赔偿申请书里应当要包括：1.房屋的损失；2.宅基地院内的土地补偿；3.附属物的损失；4.室内物品的损失；5.装饰装潢损失（吊顶、地板、门窗、墙纸、墙砖、吊灯、马桶、灶台等）；6.地上附着物损失（禽舍、水井、地坪、院墙、院内花草树木、空调、水电表移装、铝合金）等，同时还要有搬迁费、过渡费、奖励费等。需要注意的是，赔偿申请书应当要载明被征收人姓名、性别、年龄等。
提交赔偿申请单之后就万事大吉了吗？被征收人就一定能得到赔偿吗？
根据《国家赔偿法》中规定，赔偿机关应当自收到申请之日起两个月内作出是否赔偿的决定。赔偿义务机关在规定期限内未作出是否赔偿的决定，赔偿请求人可以自期限届满之日起三个月内，向人民法院提起诉讼。赔偿请求人对赔偿的方式、项目、数额有异议的，或者赔偿义务机关作出不予赔偿决定的，赔偿请求人可以自赔偿义务机关作出赔偿或者不予赔偿决定之日起三个月内，向人民法院提起诉讼。
也就是说，当被征收人向有关部门邮寄了赔偿申请书后，被征收人其实也不一定就能在两个月内获得相应的赔偿。但是无论相关部门是否决定赔偿，都需要向被征收人作出赔偿决定书，如果被征收人在两个月内没有收到赔偿款，或是被征收人对赔偿机关给付的赔偿不满意，那么被征收人则可以在相关部门作出行政赔偿决定后的三个月内提起行政赔偿的诉讼。
三、提起行政赔偿诉讼
从实践中来看，赔偿机关主动在法律规定的期限内支付赔偿的现象是比较的少，此时，被征收人就需要向法院提起行政赔偿的诉讼。但是被征收人需要对相关部门强拆所造成的直接损失负责举证。因此，北京圣运提醒大家，在被强拆前后，一定要做好收集证据的工作，对于因强拆给自己造成的损失心理一定要有数，最好是有相关票据。
对于赔偿标准，根据《国家赔偿法》第36条第8项规定：“侵犯公民、法人和其他组织的财产权造成其他损害的，按照直接损失给予赔偿。”当然了，具体的还需要结合实际情况来进行
一般情况下，对于房屋价值的损失，如果被拆除的是国有土地上房屋，那么赔偿不应低于被征收房屋周边类似房地产的市场价格，应当以填平补齐当事人受损的财产权利为限。但如果实际赔偿时，房地产市场价格发生了很大变化，就需要确定合理的赔偿时点，既要确保当事人能够购买与之前相当的房屋，又要考量其他被征收人的补偿利益，维护政策的连续性和社会的稳定性。同时，与补偿利益相比，赔偿要考虑给予当事人适当的照顾和安排，满足当事人的选择权。
对于安置补偿利益具体可考虑以下因素：（1）房屋征收补偿安置方案；（2）法律法规规定的相关补偿标准；（3）本应对当事人作出的征收补偿决定；（4）其他被征收人的征收补偿决定和补偿安置协议。通过综合比对，按照“就高不就低”原则、充分救济保障原则和惩罚性赔偿原则，选择最有利于当事人的赔偿标准和赔偿方式。
北京圣运律师最后要提醒大家，在拆迁之前一定要将屋内外进行拍照、录像，收集好相关的票据，即使遇到了强拆，那么提出赔偿后也是有理有据，主张自己应得的合理赔偿。
黄湾镇农村集体土地征收和农村房屋拆迁补偿安置实施办法(试行)
一、适用范围
黄湾镇区域内实施的农村集体土地征收和农村房屋拆迁补偿安置适用本办法。
二、农村集体土地征收
（一）调整征地综合地价补偿安置标准
1．本镇区域内征地综合地价补偿安置标准为62000元/亩，其中土地补偿费24000元/亩，安置补助费38000元/亩。
2．征收农民集体所有林地和未利用土地综合地价补偿标准为40000元/亩；其中土地补偿费14000元/亩，安置补助费26000元/亩。
（二）青苗补偿费和地面附着物补偿标准
1.按照“有苗则补，无苗不补”的原则，征地时青苗补偿按照当季作物的产值给予适当补偿（具体标准见附件1）。
2.被征土地上地面附着物的补偿（具体标准见附件2）。
3.被征土地上树木补偿（具体标准见附件3）。
4.征地告知书公开张贴后种植的树木、农作物或者建造的设施不予补偿。
（三）其他费用补偿标准
村级征地误工补助会议会务费等费用1200元/亩。
（四）、综合地价补偿费用的分配使用
1.土地补偿费归农村集体经济组织所有，主要用于被征地农民安置、集体经济组织发展生产和村公益性事业建设等，其中留村部分土地补偿费为14000元/亩，剩余部分全部统筹用于被征地农民的社会保障。
2.被征地的村集体经济组织对土地补偿费的分配和使用必须依法经过集体经济组织成员代表大会讨论通过，坚持村务公开，定期公布征地补偿费的收支情况，接受本集体经济组织成员和上级有关部门监督检查。
3.安置补助费全部统筹用于被征地农民的安置和社会保障，统一纳入被征地农民基本生活保障统筹资金账户。
三、农村房屋拆迁补偿与安置政策
（一）拆迁安置户确定
1.农村房屋拆迁时，被拆迁人以“户”为单位计，“户”以海宁市农村私人建房用地呈报表结合不动产权证登记为依据，即一处宅基地上的房屋所有人为“一”户被拆迁人。
2.有农村集体经济组织成员子女的老人单独拥有房屋且子女均已认定为单独被拆迁人的，不作计户标准，应合并至子女户补偿和安置。
（二）房屋拆迁评估补偿
1.被拆迁房屋补偿价格由评估机构按成本法评估确定。被拆迁房屋附属物补偿价格由评估机构按实际评估确定；装潢设施补偿价格可由评估机构按实际评估确定，拆迁人也可采用包干补偿。被拆迁房屋范围公布（征地拆迁征求意见书发放之日）之后进行的抢装修不予补偿。
2.农村房屋重置指导价标准见(附件4)，房屋成新按海宁市农村私人建房用地呈报表批准年限推迟二年计算，每年折旧0.5%，保底为90%，联体平坚房跟楼房折率。
3.房屋附着物补偿标准见(附件2)；房前屋后树木（含果树、花木）补偿标准见(附件3)；建筑材料两次搬运补偿标准见(附表5)。
4.畜禽养殖业、家庭工业和经营性企业等拆迁办法参照市相关规定执行。
（三）拆迁房屋建筑面积计算
1.住房底层挑檐，建筑阳台按建筑面积计算，封闭阳台用材按装饰装修评估计算。
2.楼房真平顶及楼房合法面积内尖顶的面积，前后墙高1米以下的按25%折算面积，前后墙高1—2.2米以内的按50%折算面积, 前后墙高≥2.2米以上的按全额计算面积
3.内置阁楼、地下室、炮楼净高≥2.2M的按全面积计算，不足2.2M的按50%面积计算。
4.户外楼梯按实际丈量的斜面积计算。
5.对二头通的建筑人行通道按50%面积计算。
四、房屋拆迁配套补偿费及奖励政策
（一）房屋拆迁配套补偿费
1.（1）临时安置费：临时安置费是指拆迁户自行解决房屋拆迁过渡而所发放的补偿费。
按每户每月300元，自房屋腾空之日起1年，按每人每月200元标准计发（发放对象按在册农村集体经济组织成员人口数为准）
（2）搬迁费
主中心（新市镇安置点）：三层18000元/户，二层15000元/户，平房12000元/户。
2.单拆生产用房户：临时过渡、搬家补助2000元/户。
3.拆建房保险费：被拆迁户拆建房保险费、房屋评估费以户为单位，统一由拆迁人办理。被拆迁人可根据需要，自行追加购买建房人生意外伤害及财产险。
（二）房屋拆迁奖励
1．（1）综合补贴：按房屋、装饰装修及附属物评估价的18%进行补助。
（2）签约奖：在规定期限内（即房屋评估机构出具评估报告之日起10天内）按时签约的，可按房屋、装饰装修及附属物评估价的7%给予奖励。
（3）拆房奖：被拆迁户签订房屋拆迁补偿协议后，在规定时间内（即被拆迁户收到腾房通知之日起30天内）办理停电、停水等相关手续并腾空房屋交钥匙的，可按房屋、装饰装修及附属物评估价的7%给予奖励。
（4）争先奖：被拆迁户能积极配合政府的征迁工作，顾全大局，在签约、腾房工作中都能按时履行义务的，按20000元/户给予奖励，超过相应截止日期的，每延期一天，扣减1000元，直至扣完为止。
（5）整体签约奖：签约率达到大于90%小于100%的,每户奖励2万元,达到100%,每户奖励3万元 (不重复计算)。
（6）设项目推进奖;每户奖励4万元。
2.单拆生产用房户：按时签约奖500元/户；按时拆房奖500元/户；争先奖500元/户。
3．对建房时间在2015年后新建房屋的拆迁户给予主体房屋、装饰装修、附属物评估价30%的奖励。
4.为避免出现突击装潢等现象。减少被拆迁人不必要的损失，对不存在抢装修的户，按房屋评估价（不含装潢、附属物）的3%进行奖励；
5.拆迁房屋的残值处理：按房屋评估价、装饰装修、物价补贴的8%收购。
房屋腾空注意事项：被拆迁房屋及装饰装修，经评估补偿后，其权属为拆迁单位所有，不得破坏房屋原有结构，不得拆除已经评估的固定设施，如被拆迁户擅自拆除，则扣减相应的补偿，一旦发生意外事故均由被拆迁户承担责任。
五、拆迁房屋的安置奖励政策
1.被拆迁户选择联排自建房安置的：安置在新市镇的东边套户奖1万元/户，西边套户奖2万元/户；中间套户奖3万元/户。
2.被拆迁户选择公寓房安置的：有房有户选择公寓房安置的，按人口奖励制度，每户基数为9万元，每人再加2万元，独生子女按二人计算。
3.外观统一奖：联排自建房安置一律进入新市镇、新社区规划点,根据镇建设管理要求,应做到雨、污分流,外观统一。对于按镇建设管理要求规范施工的建房户,镇将设外观统一奖进行奖励,奖励标准为联排户10000元/户。
六、房屋拆迁补偿款支付方式
拆迁户应严格遵循先腾房后落地安置的要求实施建设；房屋拆迁总补偿款，在腾房后凭腾房验收合格单于15个工作日内支付80％的补偿款给拆迁户(自建房户补偿款中须预留2万元建房履约金；选择公寓房安置或货币安置的拆迁户,拆迁补偿款一次性到位)；剩余部分补偿款在基础完成验收合格及涉及土地征用的签订土地征收（用）协议后，在15个工作日内支付。建房履约金在新房建成并经村、镇两级验收合格后支付，同时兑现外观统一奖。
七、农户拆迁安置方式
依据海政办发〔2020〕82号《海宁市人民政府办公室关于加强和改进农村村民住房建设用地管理的通知（2020年修订）》及黄政〔2021〕13号《黄湾镇人民政府关于加强和改进农村村民住房建设用地管理的通知》文件精神执行。
（一）安置方式：
采用联排自建房、公寓房和货币安置三种方式，每户只能选择一种安置方式：
1.自建联排房：可选择85平方米或105平方米两种自建联排房户型：(建筑占地105平方米安置黄湾集镇集聚点）。具体房屋样式图纸由区镇统一提供。
鼓励可享受105平方米户型安置的农户选择85平方米户型安置，则可额外享受节地货币奖励或节地公寓房安置奖励（新分立户不得享受节地货币奖励或节地公寓房安置奖励及联排房奖励）。
节地货币奖励：选择黄湾集镇集聚点建设的奖励16万元/户；选择尖山新区集聚点建设的奖励12万元/户，尖山新区85方现有规划点安置完后，不再新设规划安置点。
节地公寓房安置奖励：节地建房选择黄湾集镇集聚点可优惠购买公寓房一套，建筑面积不超80平方米，可享受面积为50平方米，享受面积按中心价4000元/平方米，超可享受面积部分按中心价6600元/平方米计；节地建房选择尖山新区集聚点可优惠购买公寓房一套，建筑面积不超80平方米，可享受面积为40平方米，享受面积按中心价4200元/平方米，超可享受面积部分按中心价6600元/平方米计。
属鳏、寡、单的农村居民，子女已为非农、其生活并居住在农村的父母建住宅的，其住房建筑占地不得超过85平方米、垂直投影不得超过100平方米，不能享受节地奖政策。
2.有房有户公寓房安置:按每户基数40㎡加每人40㎡标准安置，独生子女按二人计算。安置公寓房可享受安置建筑面积黄湾集镇安置点中心价为2000元/平方米，超可享受面积20%以下（含20%）部分按3600元/平方米计，超可享受面积20%以上部分按6500元/平方米计；尖山新区安置点中心价为2200元/平方米，超可享受面积20%以下（含20%）部分按4000元/平方米计，超可享受面积20%以上部分按7000元/平方米计。储藏室为900元/平方米，汽车车库为1600元/平方米。
层次差价参照镇农房集聚公寓房政策标准执行。
3.有房无户公寓房安置：
有房无户搬迁户是指有合法的农村宅基地使用证的房产而无在册农村集体经济组织成员的户。
对有房无户搬迁户采用公寓房或货币安置形式。公寓房安置标准为：总量一套, 其中80㎡为可享受面积；安置公寓房可享受安置建筑面积黄湾集镇安置点中心价为2000元/平方米，超可享受面积20%以下（含20%）部分按3600元/平方米计，超可享受面积20%以上部分按6500元/平方米计；尖山新区安置点中心价为2200元/平方米，超可享受面积20%以下（含20%）部分按4000元/平方米计，超可享受面积20%以上部分按7000元/平方米计。储藏室为900元/平方米，汽车车库为1600元/平方米。层次差价参照镇农房集聚公寓房政策标准执行。
货币安置：对有房无户户，人员健在且有住房但按现有政策不能申请建房的户，只拆不建在评估总价补偿的基础上，给予一次性货币安置，建筑合法占地面积＜50㎡时，奖励15万；建筑合法占地面积≥50㎡＜100㎡时，奖励20万；当建筑合法占地面积≥100㎡时，奖励25万。
（二）安置审核
由安置对象提出申请并填写安置备案表，所在村及镇征迁工作领导小组进行初审，经镇农业农村办、规划建设局、自然资源所审核后，报主要领导审批。经审批同意后方可办理选址、放样或选房等手续。
本办法自2021年8月20日起实施，实施前启动的征迁项目按原政策执行，原《黄湾镇关于调整征地补偿安置标准的实施意见》（黄政〔2017〕89号）同时废止。
来源：海宁市政府信息公开网站
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文章来源参考：【头条】绵阳市人民政府关于印发《绵阳市市辖区国有土地上房屋征收与补偿办法》的通知，
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