河北出台土地征收社会稳定风险评估办法，河北省土地征收社会稳定风险评估技术指引:今日土地征收拆迁话题-圣运律师事务所

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河北出台土地征收社会稳定风险评估办法，河北省土地征收社会稳定风险评估技术指引

更新时间:2024-12-22 01:42 发布:2024-10-15 17:09 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：河北出台土地征收社会稳定风险评估办法,长城网·冀云客户端讯（记者吴新光通讯员姜慧婕）为加强土地征收社会稳定风险防控，规范土地征收社会稳定风险评估工作，切实从源头上预防和减少土地征收矛盾隐患，近日，河北省自然资源厅印发《河北省土地征

河北出台土地征收社会稳定风险评估办法，河北省土地征收社会稳定风险评估技术指引

一、河北出台土地征收社会稳定风险评估办法，河北省土地征收社会稳定风险评估技术指引

　　长城网·冀云客户端讯（记者吴新光通讯员姜慧婕）为加强土地征收社会稳定风险防控，规范土地征收社会稳定风险评估工作，切实从源头上预防和减少土地征收矛盾隐患，近日，河北省自然资源厅印发《河北省土地征收社会稳定风险评估办法（试行）》。

　　据了解，土地征收社会稳定风险评估是新《土地管理法》增设的重要内容之一，核心是从源头上防范和化解征地社会稳定风险，避免由征地引发的社会矛盾。《土地管理法》第四十七条规定，县级以上人民政府拟申请征收土地的，应当开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估。

　　该办法提出，实施土地征收社会稳定风险评估，应当遵循以人为本、科学规范、全面客观原则，确保被征地农民原有生活水平不降低，长远生计有保障，增强被征地农民的获得感和幸福感；按照规范的程序方法，对土地征收可能出现的社会稳定风险进行科学预测和评估，依法依规合理防范化解矛盾纠纷，确保土地征收工作有序开展；坚持公开、公平、公正的原则进行评估，充分征求被征地农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人意见，深入调查研究，做实基础工作，实事求是确定风险点并制定防范化解预案。

　　土地征收社会稳定风险评估内容包括土地征收的合法性、合理性、可行性、可控性四个方面。合法性主要是指征收目的是否符合公共利益情形；合理性主要是指征地补偿安置方式是否合理，拟采取的措施是否必要得当，是否维护了被征地农民的合法权益；可行性主要是指权属是否有争议，相关费用能否足额及时落实，是否得到大多数群众的支持和认可；可控性主要是指是否制定了社会风险防范化解措施以及处置预案等。

　　该办法明确，土地征收社会稳定风险评估实行属地管理，提出征地申请的县级以上人民政府为土地征收社会稳定风险评估的责任主体。同级自然资源、发展改革、农业农村、人力资源和社会保障、信访等部门及乡（镇）人民政府负责做好有关工作。有条件的地方，可以自行实施土地征收社会稳定风险评估。不具备条件的，可以委托第三方机构开展土地征收社会稳定风险评估工作。

　　该办法强调，县级以上人民政府根据土地征收社会稳定风险评估结果，结合评审意见，对是否开展土地征收做出决策。评估报告结论为低风险等级的，可以开展土地征收，但应采取有效措施应对潜在风险；评估为中风险等级的，应在采取有效防范化解措施降低风险等级后开展土地征收；评估为高风险等级的，应当做出不再开展土地征收的决策，或者在调整方案、降低风险等级后再行决策。

　　【来源：长城网】

二、从哪里体现征收方保障了被征收人的权益？

　　征地拆迁涉及到国家与被征收人两方的利益，按照已实施一周的新土地管理法中的规定，以及国有土地上房屋征收与补偿条例中的规定，国家因公共利益需要征收土地的，要给予被征收人合理、公平的补偿，居住条件要有改善。那么，被征收人可从哪几个方面来判断自己的权益是否得到了保障呢？

　　一、补偿方式必须是由被征收人来决定

　　根据新《土地管理法》中的第48条规定，涉及农村村民住宅的，可以采取重新安排宅基地建房、提供安置房或是货币补偿等方式。

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的第21条规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

　　对于这几种补偿方式不论是选择货币补偿还是产权置换，征收方都要充分的尊重被征收人的意见。而且，征收方也需要切切实实的保障和改善被征收人的居住条件。北京圣运律师事务所的贾启华律师团队就代理过类似的案子，李先生一家本在当地拥有一所合法房屋，但是因补偿过低，所以就没有与房屋征收部门签订补偿协议，随后征收方不仅强制拆除房屋，而且还私自决定补偿方式以货币的形式强行将补偿款打到李先生的银行账户上，最终在北京圣运律师的帮助下，拿到了合理的补偿。

　　由于可以得出，被征收人是权选择补偿方式的，且无论被拆迁户选择哪种补偿方式都要保障被征收人居住的条件，不能以任何理由降低被征收人补偿款或是安置房面积，只有这样才能逐渐的平息拆迁矛盾。

　　二、评估要由被征收人选定，住宅评估要考虑周全

　　根据《国有土地上房屋征收评估办法》中的第4条规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

　　对于房屋征收范围较大的可由两家以上房地产评估机构共同承担。

　　本条例第14条规定，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

　　被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

　　从以上可以得知，被拆房屋的价值需要在拆之前先评估，评估时必须要考虑到以上条例中所规定的要素或是没有规定的要素，比如房屋是在城里还是城外，房屋的用途是干什么的，是居住还是商业性用房，房屋的建筑面积具体有多大，是否有产权证上的面积有误等，评估师通过入户调查登记和实地查勘才能得到被拆房屋的客观价值，才能保障被征收人合法权益。

　　除此之外，评估机构的选定是由被征收人来决定，如果被征收人在规定的期限内协商不成，那么才可以抽签、摇号等方式来选定，这也是保障被征收人合法权益非常重要的一个环节，若评估机构并非被征收人自己选定，那这其中一定存在“猫腻”。

　　三、评估方法要适宜

　　实践中，很多被征收人对评估方法都不在乎，但是却实实在在的影响着被征收人的利益。根据《国有土地上房屋征收评估办法》中的第13条规定，注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

　　被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。

　　那么按照法律所规定的来看，对于被征收人最为有利的评估方法是“市场比较法”，而且市场比较法也是法律所规定的首选方法。因此征收方不能舍近求远的以不利于被征收人方法对被拆房屋进进评估。

　　四、居住条件比较困难的要给予补偿

　　根据《武汉市国有土地上房屋征收与补偿》中的规定，征收个人住宅房屋，建筑面积不足60平方米(涉及房屋所有权、承租权共有的，房屋建筑面积合并计算)且为被征收人、公有房屋承租人唯一住房，被征收人、公有房屋承租人选择货币补偿，可以给予住房困难补助。

　　补助标准为，建筑面积为40平方米以下的，按被征收房屋价值的10%给予补助；建筑面积超过40平方米的，每增加1个平方米，补助标准降低0.5%。同时，征收不足60平方米的个人住宅房屋时，按照建筑面积60平方米计算临时安置补偿费。

　　综上所述，保障被征收人合法权益是促进征地拆迁、达到和谐征收的首要目标，当被拆迁户遇到有征收方侵害自己合法权益的时候，不要只认为不合理就算了，还要及时的采取措施，维护自身合法权益。

三、行政相对人的行为已经或者将危害公共安全情况下，为了消除安全隐患，行政机关可以代为实施拆除行为

　　裁判文书

　　湖南省高级人民法院

　　行政判决书

　　(2020)湘行终1608号

　　上诉人(原审原告)：湖南杨家河生态农业发展有限公司。

　　上诉人(原审被告)：安乡县人民政府。

　　上诉人湖南杨家河生态农业发展有限公司(以下简称杨家河公司)因与上诉人安乡县人民政府(以下简称安乡县政府)行政强制及行政赔偿一案，不服湖南省常德市中级人民法院(2018)湘07行初158号行政判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月27日作出(2019)湘行终2000号行政裁定，撤销(2018)湘07行初158号行政判决，发回常德市中级人民法院重新审理。常德市中级人民法院于2020年9月17日作出(2020)湘07行初28号行政判决，杨家河公司不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

　　杨家河公司起诉请求：1、依法确认安乡县政府针对原告杨家河洲5100亩鱼塘强占行为违法；2、依法判令安乡县政府赔偿原告因违法强拆强占行为造成的固定基础设施损失3090万元、鱼虾蟹及水稻损失1980.5万元、合同经营权损失3366万元、停产停业损失354.935万元、临时安置损失200万元，共计8991.435万元；3、依法判令安乡县政府负担本案诉讼费。

　　常德市中级人民法院经审理查明，2017年11月22日，杨家河公司的股东胡鳌将其个人投资于杨家河公司的全部股权转让给李彩霞、孟凡建、廖辉、郭碧武、张红、刘飞跃、周丹等7人，并于2017年12月20日完全退出杨家河公司出资。随后，杨家河公司的上述7位股东再次发展了其下线50余名小股东投资，继续对杨家河洲进行农业作业。

　　还查明，每年的4月至9月为安乡县的汛期，其中每年6月至8月为安乡县主汛期。2016年，虎渡河唐家铺报汛站监测最高水位为37.18米，杨家河洲因行洪被淹。2020年，唐家铺报汛站监测最高水位为38.37米，杨家河洲因行洪被淹。

　　常德市中级人民法院认为，杨家河洲是自然形成的一个水中陆地，涨水为湖，退水为洲，属河道范围，汛期的主要作用是保证行洪。因此杨家河公司在杨家河洲修建高于松滋河、虎渡河警戒水位的围堤等障碍物，一旦洪水来临，不能及时行洪，将严重威胁周围堤垸老百姓的生命和财产安全。本案的争议焦点为：一、安乡县政府对杨家河公司修建的围堤等障碍物实施矮堤、挖口等强制行为是否违法？二、安乡县政府是否应当对杨家河公司进行赔偿？

　　一、安乡县政府对杨家河公司修建的围堤等障碍物进行矮堤、挖口等强制行为符合法律规定。理由如下：

　　第一、杨家河公司在杨家河洲修建高于松滋河、虎渡河警戒水位的围堤事实清楚，已经违反了法律规定。

　　根据《中华人民共和国防洪法》第二十二条第二款规定，禁止在河道、湖泊管理范围内建设妨碍行洪的建筑物、构筑物，倾倒垃圾、渣土，从事影响河势稳定、危害河岸堤防安全和其他妨碍河道行洪的活动。《中华人民共和国河道管理条例》第二十四条规定，在河道管理范围内，禁止修建围堤、阻水渠道、阻水道路等。松滋河和虎渡河的警戒水位为36.5米(调整后为37米)，杨家河公司未经任何部门的批准，擅自在河道范围内修建围堤高度达37.5米左右，高于两河警戒水位，围堤成为妨碍行洪的障碍物，违反了法律规定。

　　第二、安乡县政府已经要求杨家河公司自行清除障碍物。

　　杨家河公司与安乡县芦管站于2016年1月1日签订《土地租赁合同》不久，从2016年3月开始，安乡县的相关行政部门就要求杨家河公司立即停止相关违法行为。杨家河公司未进行整改，继续加高围堤至37.5米左右。2018年6月13日，安乡县水利局、安乡县环境保护局、安乡县林业局共同作出《关于对县芦管站杨家河洲限期退养的通知》。2018年6月22日，安乡县防汛抗旱指挥部作出6号清障令，要求杨家河公司在6月28日前对被开垦洲坝恢复原状。杨家河公司在接到通知和清障令后没有自行清除障碍物。

　　第三、安乡县政府对杨家河公司修建的围堤实施矮堤、挖口等强制行为具有法律依据。

　　《中华人民共和国防洪法》第四十二条规定，对河道、湖泊范围内阻碍行洪的障碍物，按照谁设障、谁清除的原则，由防汛指挥机构责令限期清除；逾期不清除的，由防汛指挥机构组织强行清除，所需费用由设障者承担。《中华人民共和国行政强制法》第五十二条规定，需要立即清除道路、河道、航道或者公共场所的遗洒物、障碍物或者污染物，当事人不能清除的，行政机关可以决定立即实施代履行。根据以上法律规定，当事人在河道上修建了阻碍行洪的障碍物，负责河道安全的防洪管理机关应先要求当事人自行清除。如当事人不自行清除，在紧急情况下，为了公共安全需要，负责河道安全的防洪管理机关可以立即实施代履行。履行清除义务后，代履行的费用应由负有清除义务的当事人负担。本案中，安乡县防汛抗旱指挥部为安乡县负责河道安全的防洪管理机关，已经向杨家河公司下达了6号清障令，要求杨家河公司自行清除障碍物。安乡县每年6月进入主汛期，而且洪水来临不以人的意志为转移，清除障碍迫在眉睫。事实上，2016年杨家河洲就被洪水淹了，2020年又被淹了。在杨家河公司不自行清除的情况下，为公共安全需要，安乡县政府组织对杨家河公司修建的围堤实施矮堤、挖口等行为就是即时代履行行为，符合法律规定。

　　二、安乡县政府不应对杨家河公司进行赔偿。

　　因安乡县政府对杨家河公司修建的围堤实施矮堤、挖口等行为符合法律规定，因此不应对杨家河公司进行赔偿。杨家河公司要求安乡县政府赔偿的诉讼请求，本院不予支持。因杨家河公司没有提出要求安乡县政府对其损失进行补偿的诉讼请求，因此本案对补偿问题不予审理。

　　杨家河公司与安乡县芦管站签订的《土地租赁合同》，租赁期限有35年，现在实际租赁不到3年时间，这不是本案中能一并解决的问题，应另寻其他途径解决。

　　综上所述，安乡县政府对杨家河公司修建的围堤实施矮堤、挖口等强制执行行为，符合法律规定。杨家河公司向安乡县政府提出的89914350元赔偿请求不能成立，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，经该院审判委员会讨论决定，判决驳回湖南杨家河生态农业发展有限公司诉讼请求。

　　杨家河公司不服上述判决，向本院提起上诉称：一、原审认定事实错误。原审法院对于安乡县政府采取行政强制措施的范围和手段认定均是错误的，12公里矮围不等于5100亩芦苇洲，强拆不等于强拆、强占。原审法院认定被上诉人实施代履行时具备了情况紧急的情形是错误的。上诉人在作出《清障令》的两天后就实施了强拆强占行为，不仅违反了实施清障的法定程序，还违反了行政比例原则。上诉人已经提交包括强拆之时的视频、照片、证人证言等证据证明被上诉人实施的不仅是矮堤、挖口子等违法行为，还包括被上诉人对杨家河洲5100亩鱼塘之内的全部设施的拆毁，同时强拆之后还侵占了上诉人一些水产作物。原审将杨家河洲5100亩租赁土地均认定为河道管理范围属于事实认定错误。二、原审适用法律错误。1.原审认为上诉人在河道管理范围内修建堤坝等事实违反《中华人民共和国防洪法》第22条的规定从而认为被上诉人强拆行为合法，该认定属于因事实认定错误进而导致的适用法律错误。2.原审错误的将《中华人民共和国行政强制法》规定的法定执行程序简单的认定为通知行为。3.根据《中华人民共和国行政诉讼法》第38条第2款的规定，被上诉人在强制拆除的过程中未进行清点、登记造册并进行现场见证、公证的情况下即直接强制拆除，强拆后进一步扩大了上诉人的财产损失。上诉人在因被上诉人未履行登记造册等法定程序导致举证及其困难的情况下已穷尽举证手段，被上诉人应承担举证不能的不利后果并进行赔偿。三、原审法院不予准许上诉人提交的调取证据申请且未说明理由已构成审理程序违法。上诉人请求原审法院向被上诉人调取湖南志成房地产评估有限公司就基础设施等固定资产投入损失所制作的价值评估以及安乡县畜牧兽医水产局水产技术推广站针对上诉人鱼虾蟹、水稻等养殖水产品损失所制作的两份评估报告，但原审拒绝调取证据且不说明理由。故请求：支持上诉人的诉讼请求。

　　安乡县政府答辩称：原审认定事实清楚，审理程序合法，杨家河公司的上诉理由不能成立。杨家河公司从2016年起，未经职能部门的批准，擅自在杨家河洲滩筑坝、修堤，进行农业开发，其行为违反了水利、环保、湿地保护、林业等多部门的法律法规规定。安乡县政府下达《清障令》事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律正确，属于合法的清障行为。并且，每年从4月1日起，安乡县即进入汛期，5月进入主汛期，2018年6月洪水已经来临，若不立即下达清障令强制清障，对上诉人违法修建的12公里长的围堤进行矮堤，一旦洪水泛滥，将对全县人民的生命财产安全造成极大的损失，将严重侵害社会公共利益。上诉人的损失依法不应得到赔偿。上诉人未提供充足的证据证明其存在的损失，即使有损失，后果也应当由其自行承担。故请求：驳回上诉人的上诉请求。

　　原一审诉讼中提供的证据均随卷移送本院。原一审法院采信的证据可作为认定本案事实的依据。

　　本院对一审法院认定的基本事实予以认定。

　　另查明，安乡县芦苇管理站是安乡县政府成立的自收自支、企业化管理的事业单位。在安乡县政府对杨家河公司实施行政强制行为后，杨家河公司陆续向安乡县芦苇管理站支借748.3万元资金，主要用于公司员工安置及其他解散遣散费用。

　　还查明，本案二审期间，安乡县政府委托安乡县芦苇管理站于2021年3月4日向杨家河公司发出支付400万元补偿款的《通知》。但杨家河公司认为补偿款太少而拒绝领取。

　　本院认为，《中华人民共和国防洪法》第二十二条、第四十二条规定，禁止在河道、湖泊管理范围内建设妨碍行洪的建筑物、构筑物，倾倒垃圾、渣土，从事影响河势稳定、危害河岸堤防安全和其他妨碍河道行洪的活动。对河道、湖泊范围内阻碍行洪的障碍物，按照谁设障、谁清除的原则，由防汛指挥机构责令限期清除；逾期不清除的，由防汛指挥机构组织强行清除，所需费用由设障者承担。《中华人民共和国行政强制法》第五十二条规定，需要立即清除道路、河道、航道或者公共场所的遗洒物、障碍物或者污染物，当事人不能清除的，行政机关可以决定立即实施代履行。本案中，杨家河公司未办理环评、未办理河道许可证、未履行报批报建等手续，擅自在松虎洪道杨家河洲滩内围垦建设，该行为对堤垸行洪安全构成严重威胁，对周边广大群众的生命及财产安全形成了安全隐患，严重违法。早在2016年3月杨家河公司最初进行违法开垦行为时，安乡县水利、林业等行政部门就进行了各种行政介入，及时进行制止。2018年6月13日，安乡县环保局、安乡县水利局、安乡县林业局联合向杨家河公司下达《关于对县芦管站杨家河限期退养的通知》，责令杨家河在2018年6月20日之前签订退养协议，终止违法行为，告知其逾期将强制拆除的后果。2018年6月22日，安乡县防汛抗旱指挥部作出6号清障令，要求杨家河公司在6月28日前对被开垦洲坝恢复原状。但杨家河公司在接到通知和清障令后没有自行清除障碍物。此时洪水已经来临，若不立即强制清障，将对人民的生命财产安全造成极大的损失，严重侵害社会公共利益。在此紧急情况下，安乡县政府组织对杨家河公司修建的围堤实施矮堤、挖口等强制清除行为，符合防洪法第四十二条的规定。采取强制行为前，安乡县政府进行了询问，制作了笔录，进行了现场勘查，拍摄了照片，程序正当且手段和方法科学、适中。

　　但是，紧急情况下的合法清障，客观上确对杨家河公司所建堤坝和部分鱼塘造成了毁损，导致部分水产品流失，应予适当补偿。安乡县政府考虑到杨家河公司在强制拆除前的改造投入，水、电、养殖设施投入以及没有彻底转移的养殖活体的损失，已向杨家河公司支付了1148.3万元，履行了适当补偿之责。安乡县政府在实施强制行为之前已经给予杨家河公司转移养殖的水产品等财产足够的时间，杨家河公司在此种情况下拒不转移财产造成的扩大损失应由其自身承担，其要求赔偿8991.435万元的诉讼请求没有事实和法律依据。

　　综上，杨家河公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第(一)项的规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　本判决为终审判决。

　　审判长　曾昊锋

　　审判员　向黎丽

　　审判员　黄山宁

　　二〇二一年三月八日

　　法官助理谷　盼

　　书记员李　顺

　　来源：专注行政法

四、“不得拆除”的房子被“偷拆”，法院的判决被当成废纸了？

　　在征地拆迁过程中，限期拆除决定书是我们大家常常见到或是听到的一份文件。如果当事人收到这样的文件，那房屋基本是被认定成了违法建筑。但这份文件并不是不可撤销了，只要当事人在规定的期限内依法提起了诉讼，那么就有机会撤销该限期拆除决定书，保住房子。一旦该限期拆除决定书被撤销，那么任何人都没有权利强拆老百姓的房子。

　　但实践中，往往有执法部门拒不履行判决、裁定、调解书的情况。

　　邓女士是湖南省株州市人，2009年当地修路时占用了自家一部分的宅基地，政府按照当时的政策给邓女士家分配了安置房（无产权证）。同年，根据实际的情况，邓女士家人向村委会申请，又在村里建了一处房子，但是因各种原因，不动产证一直没有办下来。后来该房屋遇到了拆迁，但是因房子没有产权证，被认定成了违法建筑，补偿也按照无证房进行。

　　随后，执法部门对邓女士家人下达了《限期拆除违法建筑告知书》《限期拆除违法建筑决定书》。但邓女士一家认为，综合执法局作出的“限期拆除决定”认定事实错误，法律适用错误，超越法定职权，滥用行政权力，于是向法院提起了诉讼，请求撤销综合执法局作出的《限期拆除违法建筑决定书》。

　　在审理过程中，法院认为，邓女士家人的房屋在征收范围内，且征收已经进入房屋补偿阶段，该项目征收部门对邓女士家人的房屋应该按照征收补偿程序组织实施，而不是另外单独实施拆除违法建筑的程序责令拆除。显然，相关部门的执法目的并不是为了严格土地的管理使用，而是为了避开法定的征收程序，以拆违的形式逼迫拆迁。

　　因此，综合执法局作出的限期拆除违法建筑决定的行为，不符合《行政强制法》《中共中央纪委办公厅、监察部办公厅关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》《国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》相关规定，属于滥用职权。

　　最终，法院撤销了综合执法局作出的《限期拆除违法建筑决定书》。

　　可让邓女士一家人没想到的是，在胜诉之后，相关部门仍法对其的房屋进行了强制拆除。而且事后，相关负责人还称，邓女士家的房子是违建，“法院判决只能说明我们在程序上有瑕疵，并不代表实体有问题，也不能说明他们家的房子是合法的。”

　　相关负责人的解释，显然是站不住脚的。即便邓女士的房屋是违法建筑，相关部门也不能说拆就拆，必须要依照法律规定的程序进行。根据《行政强制法》第三十五条规定，行政机关作出强制执行决定前，应当先以书面形式催告当事人履行义务，并且告知当事人享有的陈述权和申辩权。根据《行政强制法》中的第36条规定，当事人收到催告书后有权进行陈述和申辩。行政机关应当充分听取当事人的意见，对当事人提出的事实、理由和证据，应当进行记录、复核。当事人提出的事实、理由或者证据成立的，行政机关应当采纳。

　　也就是说，相关部门在拆除前必须要告知当事人陈述、申辩权，依法作出强制执行决定书，催告书，告知当事人相关的权利义务等，在催告后，如果当事人不在规定的时间内申请复议或是诉讼，那么相关部门才可依法拆除。法律之所以这样规定，就是考虑到违法建设涉及到当事人的重大财产权益。

　　然而本案中，相关部门强拆邓女士房屋不仅未履行上述法定程序，还是在邓女士不在的情况下，以“偷拆”的方式强制拆除邓女士的房屋，且不说其他问题，首先拆除程序就不合法。

　　更何况，就本案来说，法院判决指明的并不只是程序上的问题，还有实体上的问题，当地相关部门试图凭借自己的权力，公然绕开征收补偿的程序，无端给村民合法财产定性为“违建”。

　　实践中，类似以拆违促拆迁的现象非常的多，征收方往往以这种方式来达到征收的目的，但这属于公认的违法滥权。而且，并非所有的无证房屋都是违法建筑，更不能以无证为由对被征收人不予补偿。实践中，导致没有产权证、无法办理产权证的原因有许多，有的是因历史遗留原因造成的，有的则是因行政区规划原因，相关部门不能一言不合就不分青红皂白的将房屋一拆了之了。

　　对此，北京圣运律师提醒大家，如果实践过程中，征收方以拆违促拆迁，一定要及时的咨询拆迁律师，及时的通过法律途径来维护自己的合法权益。

五、最高法判例谈行政机关已自认房屋合法面积又主张该房屋系违法建筑的认定

　　裁判要点

　　行政机关出具报告已自认涉案房屋合法面积的情形下，现又主张涉案房屋因未经用地审批、规划许可、建设许可等法定程序系违法建筑，对其主张法院不予支持。

　裁判文书

中华人民共和国最高人民法院

行政裁定书

　　（2018）最高法行申3123号

　　再审申请人（一审被告、二审上诉人）：徐州市鼓楼区琵琶街道办事处。住所地：江苏省徐州市鼓楼区红星路1号。

　　法定代表人：毛艳军，主任。

　　委托诉讼代理人：孙毅、孟滨，江苏忠清律师事务所律师。

　　被申请人（一审原告、二审被上诉人）：李权会，男，1969年4月18日出生，汉族，住江苏省徐州市鼓楼区。

　　一审被告：徐州市鼓楼区人民政府。住所地：江苏省徐州市中山北路253号。

　　法定代表人：罗德清，区长。

　　李权会诉徐州市鼓楼区人民政府（以下简称鼓楼区政府）、徐州市鼓楼区琵琶街道办事处（以下简称琵琶街道办）要求继续履行拆迁补偿协议一案，江苏省徐州市中级人民法院于2016年8月5日作出（2015）徐行初字第00214号行政判决。琵琶街道办不服提起上诉后，江苏省高级人民法院于2018年2月7日作出（2016）苏行终1271号行政判决，驳回上诉，维持一审判决。琵琶街道办仍不服，在法定期限内向本院申请再审。本院依法组成由审判员白雅丽担任审判长并主审、审判员耿宝建、王晓滨参加的合议庭，对本案进行了审查，现已审查终结。

　　琵琶街道办申请再审，请求撤销一、二审判决，支持其诉讼请求。主要理由为：1．本案所涉纠纷不属于行政诉讼的受案范围，应当属于民法调整范畴；2．原审法院将编号为1-6-2、1-6-6与不相连的编号为1-6号房屋建筑面积合并计入宅基地面积系认定事实不清；3．按照双方签订的协议，李权会应当领取1479485.75元的补偿款，并取得价值462000元房屋一套。再审申请人已经按照协议履行了安置补偿职责，李权会也实际足额领取了相关补偿，故再审申请人不应再向李权会支付任何款项。

　　本院认为：一、关于本案所涉纠纷是否应纳入行政诉讼受案范围。《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条第一款规定：“人民法院受理公民、法人或者其他组织提起的下列诉讼：……（十一）认为行政机关不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除政府特许经营协议、土地房屋征收补偿协议等协议的。”本案一、二审审理期间有效的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第十一条第一款规定：“行政机关为实现公共利益或者行政管理目标，在法定职责范围内，与公民、法人或者其他组织协商订立的具有行政法上权利义务内容的协议，属于行政诉讼法第十二条第一款第十一项规定的行政协议。”因此，行政协议一般包括以下要素：一是协议有一方当事人必须是行政主体；二是该行政主体行使的是行政职权；三是协议目的是为实现社会公共利益或者行政管理目标；四是协议的主要内容约定的是行政法上的权利义务关系。依据《中华人民共和国地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》第六十八条第三款规定：“市辖区、不设区的市的人民政府，经上一级人民政府批准，可以设立若干街道办事处，作为它的派出机关。”本案中，琵琶街道办作为鼓楼区政府的派出机关，属于能够独立承担法律责任的行政主体，其依据《徐州市征用集体土地房屋管理办法》及徐政发（2011）［60］号文件、徐建发（2005）13号文件等规定，与李权会签订《拆迁补偿协议（货币补偿）》《补充协议书》，上述协议中均明确载明订立协议的目的系因徐州市重点工程丁万河综合整治项目需要，显然签订协议的目的是为了社会公共利益需要，而非琵琶街道办以及鼓楼区政府自身的法人利益。因此，琵琶街道办为了实现公共利益，行使公权力而与公民签订的协议并非一般意义上平等主体之间签订的民事协议，而是具有明显公共管理色彩的行政协议，一审法院将涉案纠纷纳入行政诉讼范围并无不当。

　　二、关于琵琶街道办是否应当依照其承诺继续履行安置补偿义务。琵琶街道办在向李权会出具的《丁万河拆迁承诺书》中明确记载“如果在北三环路拆迁安置时，安置政策高于丁万河拆迁安置政策，补偿标准按北三环拆迁安置政策执行。”因此，琵琶街道办作为涉案土地房屋拆迁、协商的具体实施机关，其与李权会所签订的拆迁安置补偿协议及承诺书均应当具有公信力和既定力。同时，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第十四条规定：“人民法院审查行政机关是否依法履行、按照约定履行协议或者单方变更、解除协议是否合法，在适用行政法律规范的同时，可以适用不违反行政法和行政诉讼法强制性规定的民事法律规范。”人民法院在审查行政机关是否依法履行行政协议时，在不违背行政法律规范的同时，亦应当适用民事法律规范进行审查。本案中，在琵琶街道办无证据证明该承诺存在《中华人民共和国合同法》第五十四条所规定的重大误解或违背一方真实意思表示等合同可撤销情形，抑或存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的损害国家利益、社会公共利益等可构成合同无效的情形，其所签订的拆迁安置补偿协议及承诺书即真实有效。琵琶街道办应按照承诺书内容继续履行安置补偿义务。

　　三、关于涉案房屋面积认定及补偿问题。根据琵琶街道办于2016年2月17日向徐州市中级人民法院出具的报告中明确，李权会房屋合法面积为572.43㎡，其中征收编号1-6的房屋认定合法面积386.43㎡，征收编号1-6-2的房屋认定合法面积186㎡。因此，琵琶街道办一审已自认涉案房屋合法的情形下，现又主张涉案房屋因未经用地审批、规划许可、建设许可等法定程序系违法建筑，本院不予支持。综上，一、二审法院在详细计算并说明计算依据的基础上，确定琵琶街道办还应当向李权会支付1124738.16元具有事实根据，应予认可。

　　综上，琵琶街道办的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百一十六条第二款之规定，裁定如下：

　　驳回再审申请人徐州市鼓楼区琵琶街道办事处的再审申请。

　　审判长白雅丽

　　审判员耿宝建

　　审判员王晓滨

　　二〇一八年十月三十一日

　　法官助理沈堃

　　书记员甫明

来源：最高人民法院