北京圣运律师对《土地管理法实施条例》的解读，土地管理法详解:今日土地征收拆迁话题-圣运律师事务所

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北京圣运律师对《土地管理法实施条例》的解读，土地管理法详解

更新时间:2024-12-23 14:16 发布:2024-10-18 10:31 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：北京圣运律师对《土地管理法实施条例》的解读,

北京圣运律师对《土地管理法实施条例》的解读，土地管理法详解

一、北京圣运律师对《土地管理法实施条例》的解读，土地管理法详解

二、北京农村拆迁律师谈在城市规划区内的农村房屋拆迁怎么补偿？

　　随着社会的不断发展，越来越多的农村因城中村改造、棚户区改造、合村并居等项目被征收，但也有的农村因公共利益需要被相关部门划在了征收范围内，但纳入在征收范围之后，相关部门一直没有被实际占用土地，多年以后，才再次启动征收工作，那么此时应该如何对被征收人进行补偿呢？

　　首先我们可以肯定的是，如果农村房屋所占用的土地仍然是集体土地性质的话，那么一般被拆迁后，自然也是要按照《土地管理法》《土地管理法实施条例》等相关的规定的程序来实施征收，且对被征地农民进行补偿的。

　　而国有土地上房屋征收，我们之前也都有说过，是按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定来进行补偿的。一般给予被征收人的补偿，从原则上来说是不能低于房屋征收决定公告之日被征收房屋周边房地产的市场价格。

　　不过，虽然集体土地征收只能按照《土地管理法》中的规定实施征收，国有土地上房屋征收只能按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定实施征收，但这并不意味着，农村房屋或是城市郊区的房屋拆迁就只能按照集体土地性质给予被征收人补偿了，如果该农村房屋所占用的土地已经在此次征收之前被早早地划入在城市规划区内，那么，一般情况下需要参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定给予被征收人补偿。

　　而且，人民法院在关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定中就曾明确指出过，征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿的，补偿安置时房屋所在的区域已经纳入城市规划区的，土地权利人请求按照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应当应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。

　　不仅如此，相关的裁判案例中也对此有明确指出，行政机关征用农村集体土地之后，被征用土地上的原农村居民对房屋仍享有所有权，房屋所在地已被纳入城市规划区的，应当参照城市房屋征收补偿的有关规定，对房屋所有权人予以补偿安置(审理法院：重庆市高级人民法院)。

　　也就是说，如果相关部门已经在好多年前就将征收地块已经划在了征收范围内，但是并没有开展具体的征收工作，又或者说是当时只征收了部分房屋，又留下了一部分房屋或土地没有被征收，但后来随着社会的发展，该部分房屋的土地已经被划在了城市规划区域内，而且周边也都建起了商业楼等，那么此时若想再征收该农村房屋或是土地，一般情况下则是需要参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定进行补偿安置了。

　　实践中，如果相关部门仍然以集体土地性对被征收人进行补偿，那对被征地农民来说则是很不公平的，这无法保障被征收人以后的生活。

　　总之，北京圣运律师最后需要告诉大家的是，实践征收中，如果有相关部门在确定征收范围几年后才正式对被征收人进行补偿的话，那么倘若还按照以前的补偿标准进行，或是还按照农村集体土地性质进行补偿，那则是不合理的，被征收人可以采取法律措施来维护自己的合法权益。

三、土地征收时孩子尚在母亲腹中，出生后能否享有补偿

　　土地征收时孩子尚在母亲腹中，出生后能否享有补偿

　　裁判要旨

　　法律保护的胎儿是指正在孕育中的“人”，从受孕那一刻直至脱离母体独立呼吸成为真正民事主体。村民代表会议的内容不得与宪法、法律、法规和国家的政策相抵触，不得剥夺胎儿的合法权益，土地系村民赖以生存的重要保障，土地被征收后的土地补偿费是保障依赖于该土地生存的村民的一项根本利益，胎儿出生后对此依赖同样如此，依法应予保障。

　　案例解析

　　村民小组获得征地补偿款，签订《征地补偿协议》时，孩子尚在母亲腹中，此时是否需要预留孩子份额？待孩子平安出生后，是否应将预留的征地补偿款分配给婴儿？近日，衡阳市珠晖区人民法院审理了这样一起案件。

　　基本案情

　　2022年10月19日，某土地置换项目指挥部与珠晖区某村村民小组签订了《征地补偿协议》，根据相关征地补偿标准，该组获得了征地补偿费用。原告小杨于2023年1月9日出生，系该组村民老杨的孙子，2023年1月18日落户在该村组。2023年2月16日，该村民小组召开组民大会，组民大会经表决形成该组征地款分配方案，但该分配方案中没有预留小杨的补偿款份额，小杨的法定代理人遂将该村民小组诉至珠晖区人民法院，要求该村民小组向小杨支付土地征收补偿款。

　　法院判决

　　法院审理认为，农村集体经济组织召开村民会议通过民主议定程序就征地补偿费如何进行分配进行表决，不得违反国家法律规定，不得剥夺胎儿的正当、合法权益。根据《中华人民共和国民法典》第十六条规定“涉及遗产继承、接受赠与等胎儿利益保护的，胎儿视为具有民事权利能力。但是，胎儿娩出时为死体的，其民事权利能力自始不存在。”该条规定胎儿自母亲怀孕之时起就应当视为具有民事权利能力，无需等到其出生之时，其可行使继承等胎儿利益保护。小杨于2023年1月9日出生，2023年1月18日依法落户登记在被告村民小组。村民小组于2023年2月16日形成土地补偿款分配方案，系小杨出生后，未将小杨纳入土地补偿款分配名单，违反法律规定，侵害小杨合法权益。小杨的法定代理人要求该村村民小组支付土地征收补偿款，有事实及法律依据，法院予以支持。

　　法官说法

　　法条链接

　　《中华人民共和国民法典》第十六条涉及遗产继承、接受赠与等胎儿利益保护的，胎儿视为具有民事权利能力。但是，胎儿娩出时为死体的，其民事权利能力自始不存在。《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十七条村民会议可以制定和修改村民自治章程、村规民约，并报乡、民族乡、镇的人民政府备案。村民自治章程、村规民约以及村民会议或者村民代表会议的决定不得与宪法、法律、法规和国家的政策相抵触，不得有侵犯村民的人身权利、民主权利和合法财产权利的内容。村民自治章程、村规民约以及村民会议或者村民代表会议的决定违反前款规定的，由乡、民族乡、镇的人民政府责令改正。

　　来源：专注行政法

四、准确把握“直接损失”的范围

　　准确把握“直接损失”的范围

　　裁判要旨

　　《中华人民共和国国家赔偿法》第36条第8项规定的“直接损失”，是指违法行政行为造成行政相对人各项合法财产实际损失的总和。通常，对企业厂房实施征收，补偿范围包括被征收房屋价值的补偿，因征收房屋造成的搬迁费、临时安置费的补偿，因征收房屋造成的停产停业损失的补偿，以及按照补偿安置方案应当给予被征收企业的补助和奖励等。由于企业厂房被拆除，未被拆除但已废弃、无法再利用的附属设施，如化工水塘，亦属于应当予以赔偿的“直接损失”。

　　基本案情

　　原告镇江市某甲公司与镇江市某厂签订租赁协议，由镇江市某甲公司于2001年10月28日起租赁镇江市某厂的厂房和锅炉进行生产，租赁期为20年。之后，镇江市某甲公司添置设备，未经批准扩建了厂房进行化工生产。2006年10月21日，为落实江苏省人民政府《关于自2006年10月起在全省范围内开展化工生产企业专项整治工作的决定》，镇江市人民政府下发了镇政办发〔2006〕164号《关于印发〈镇江市化工生产企业专项整治实施方案〉的通知》。该通知明确清查的重点是化工企业有无环评手续等。2007年3月5日，江苏省镇江市某区人民政府（以下简称某区人民政府）制定了镇润政办〔2007〕13号《关于印发〈某区化工生产企业整治〉意见的通知》（以下简称《13号通知》），要求镇江市某甲公司在2007年6月30日前落实“完成环评手续，及时向当地环保部门进行排污申报”等7项整治意见。同年11月，某区人民政府作出镇润政〔2007〕42号《关于关闭镇江市某甲公司等两家化工生产企业的通知》（以下简称《42号通知》），将镇江市某甲公司列为限期关闭企业，明确要求其在2007年11月底之前完成关闭任务。到期后，镇江市某甲公司未关闭。2008年1月，镇江市委办公室下发关于《北部滨水区范围内工业企业搬迁（关停）工作协调会会议纪要》［以下简称《搬迁（关停）会议纪要》］，纪要明确在2008年6月30日前完成北部滨水区范围内工业企业搬迁（关停）工作。同年6月20日，某区北部滨水区企业搬迁工作指挥部作出《通知》，责令镇江市某甲公司于2008年6月25日前搬迁。2008年7月8日，某区人民政府组织人员对镇江市某甲公司实施了强制拆除。镇江市某甲公司向人民法院提起行政诉讼，要求确认某区人民政府《13号通知》中要求镇江市某甲公司限期治理的行为和《42号通知》关闭镇江市某甲公司的行为违法。2010年12月17日，江苏省镇江市中级人民法院分别作出（2010）镇行初字第0014号、0015号行政判决，确认某区人民政府上述行为违法。后镇江市某甲公司向某区人民政府提出赔偿申请，由于未能就赔偿数额达成一致，遂向人民法院提起本案行政赔偿诉讼，请求赔偿损失1716万元。经镇江市某甲公司及某区人民政府申请，人民法院委托江苏省苏润土地房地产价格咨询有限公司、镇江市价格认证中心对镇江市某甲公司的损失以2008年7月8日为基准日进行了评估，并出具了评估结论。另，2007年7月，镇江市拆迁管理办公室因引航道南侧、江南桥北侧土地整理（一期）项目建设需要，下发镇拆办拆许字〔2007〕第07号拆迁许可证，对该片区进行拆迁。镇江市某甲公司在北部滨水区的搬迁范围内，也在该许可证许可的拆迁范围内。

　　裁判理由

　　《中华人民共和国国家赔偿法》第四条第四项、第三十六条第八项规定，行政机关及其工作人员在行使行政职权时的行政行为违法，造成公民、法人或者其他组织财产损害的，受害人有取得赔偿的权利。侵犯公民、法人和其他组织的财产权造成损害的，按照直接损失给予赔偿。为此，行政机关违法实施强制拆除行为，造成受害企业财产损失的，应当赔偿违法行政行为造成的“直接损失”。所谓“直接损失”，是指违法行政行为造成行政相对人各项合法财产实际损失的总和。通常，对企业厂房实施征收，补偿范围包括被征收房屋价值的补偿，因征收房屋造成的搬迁费、临时安置费的补偿，因征收房屋造成的停产停业损失的补偿，以及按照补偿安置方案应当给予被征收企业的补助和奖励等。正如最高人民检察院抗诉意见认为，在房屋征收过程中，行政机关违法强制拆除被征收人合法房屋的，原本应当通过征收补偿程序予以行政补偿的损失，转而通过行政赔偿程序予以解决的，行政赔偿项目和数额不能低于行政补偿的项目和数额。换句话说，被征收人通过行政补偿依法能够获得的搬迁费补偿、临时安置补偿，停产停业损失补偿，以及应得的补助和奖励等，均属于“直接损失”范畴，依法应当予以行政赔偿。

　　本案中，为落实江苏省人民政府13号通知关于在全省开展化工生产企业专项整治工作的要求，某区人民政府作出42号通知，明确将镇江市某甲公司列为限期关闭企业，并要求其在2007年11月底之前完成关闭任务。为公共利益需要关闭镇江市某甲公司，某区人民政府依法应当对镇江市某甲公司予以行政补偿，补偿的范围包括镇江市某甲公司享有合法权益的厂房及其附属设施的价值补偿以及通过行政补偿依法能够获得的搬迁费、临时安置补偿，停产停业损失补偿等。因某区人民政府违法实施强制拆除，造成镇江市某甲公司厂房及其附属设施、原材料等损失，行政补偿问题转化为行政赔偿问题。此时，某区人民政府除应当按照行政补偿的标准对其合法财产权益损失进行行政赔偿。最高人民检察院关于镇江市某甲公司有权获得包括搬迁补助、临时安置补助、停产停业损失补助以及虽未损害但因拆迁而无法继续使用的设施费用应当予以赔偿的抗诉意见，本院予以支持。一、二审及1号再审判决根据对镇江市某甲公司损失的评估、估价意见，结合镇江市某甲公司提供的录像及诉讼请求，确定的应当予以赔偿的项目和数额并无不当，但认为水塘未被损坏不应予以赔偿，搬迁补助费、临时安置补助费、停产停业损失不属于“直接损失”，属于适用法律错误，依法应当予以纠正。关于水塘赔偿问题，尽管水塘未被损坏，但作为附属设施，难以变卖。工厂被关闭后，水塘已经完全失去使用价值，属于镇江市某甲公司的直接损失，对其成本价值依法应当予以赔偿。镇江市某甲公司主张赔偿435750元，单价合理，水塘体量与案件实际不存在明显出入，本院予以认可。为此，应当依法改判，增加水塘赔偿金435750元。关于搬迁补助费、临时安置补助费、停产停业损失问题。这部分损失要以存在搬迁、安置的客观需要，以及如非违法关闭，企业存在可以依法继续生产经营的客观事实。镇江市某甲公司被关闭，相应的机器设备、原材料、办公用品等均已作价赔偿，不存在搬迁、安置的客观需要，相关损失实际上不存在，不应予以赔偿；同时，镇江市某甲公司没有环评手续，未被关闭之前的生产经营活动即属于违法，关闭后不存在停产停业损失的事实，亦不应予以赔偿。一、二审及1号再审判决对该部分损失不予赔偿的理由错误，但结果并无不当。《中华人民共和国国家赔偿法》第三十六条第七项规定，返还执行的罚款或者罚金、追缴或者没收的金钱，解除冻结的存款或者汇款的，应当支付银行同期存款利息。参照该项规定，行政机关逾期支付赔偿金的，相应的利息损失亦应当属于“直接损失”范畴，依照第三十六条第八项规定，行政机关亦应予以行政赔偿，利息损失的起算时间应当从损害发生之日起计算。存款利息不足以弥补当事人实际损失的，可以按照贷款利息予以赔偿。本案中，某区人民政府违法强制拆除镇江市某甲公司厂房，造成直接财产损失，理应当即予以行政赔偿。自违法强制拆除之日至实际支付之日的赔偿金利息损失属于直接损失，某区人民政府依法应当予以赔偿。鉴于二审判决后，某区人民政府已经分数次向镇江市某甲公司支付一、二审判决的全部赔偿款，该部分利息损失不再予以另行计算。同时，考虑水塘赔偿金435750元从厂房被强制拆除至今已经十余年，按照存款利息不足以弥补镇江市某甲公司的损失，某区人民政府应当按照银行同期贷款利息赔偿镇江市某甲公司水塘赔偿金435750元的利息损失。最高人民检察院抗诉认为，1号再审判决认为某区人民政府不是本案拆迁工作的实际拆迁人、不是拆迁补偿主体的主要证据不足。本院认为，本案系行政赔偿案件，某区人民政府强制拆除镇江市某甲公司厂房的行为已经生效法律文书确认违法，某区人民政府是赔偿义务主体并无争议。至于某区人民政府是否是本案实际拆迁人问题，与行政赔偿无关，不属于本案审查范围。综上，最高人民检察院抗诉理由部分成立。一、二审及1号再审判决驳回镇江市某甲公司请求赔偿水塘损失的诉讼请求，适用法律错误；未判决赔偿逾期支付赔偿金利息，违反法律规定，依法应当予以改判；其余部分认定事实清楚，适用法律、法规正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一、二项之规定，判决撤销江苏省高级人民法院（2017）苏行赔再1号行政赔偿判决、江苏省高级人民法院（2013）苏行赔终字第0001号行政赔偿判决和江苏省镇江市中级人民法院（2011）镇行赔初字第0005号行政赔偿判决中关于驳回镇江市某甲公司请求赔偿水塘损失诉讼请求的相关内容，维持其余部分的判决内容；江苏省镇江市某区人民政府自收到本判决书之日起10日内向镇江市镇江市某甲公司有限公司支付水塘赔偿金435750元，并支付自2008年7月8日至实际支付水塘赔偿金之日的同期银行贷款利息。来源：行政法报

五、北京拆迁律师谈企业遭“逼迁”，对方称“不服就去告管委会”！

　　据相关媒体报道，某机器制造有限公司在1998年取得国有土地使用证，但却在2018年8月被以每亩xx万元的价格卖给了当地的房地产开发商。从始至终，该企业一直被蒙在鼓里，直到2020年1月初才发现自己合法取得的土地使用权早已被卖。

　　土地使用权还未到期，为何又被卖了？

　　根据《土地管理法》中的第十二条规定，土地的所有权和使用权的登记，依照有关不动产登记的法律、行政法规执行。依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。那么，该机器的合法土地使用权还有30年，又如何被出让了呢？

　　在这个问题还没有搞清楚时，在2019年年底又有执法人员突然机器生产设备维修时未使用净化器为由，现场查封了公司的部分生产设备及配电总柜3个月，迫使其部分生产线停产。2020年1月5日，该企业又收到一纸《拆迁通知》，称其现有厂房和使用土地已被公开拍卖，要求其尽快搬迁，并且遭到“逼迁”。

　　但是该企业负责人称，自己并没有看到对方出示过相关征收土地和拆迁补偿公告、拆迁补偿方案、标准等文件材料，而且他们连自己公司的名字也写错了。

　　之后，企业负责人又多次与相关人员就搬迁事宜进行沟通，但是相关部门人员为急于完成拆迁工作，只是口头上答应按当地土地征收基准价40万每亩的价格给予补偿。

　　更让人吃惊的是，从相关媒体获得的录音中，有相关部门人员声称，“我们强拆后，你不行就去告管委会，告高新政府，我们专门组织班子和律师应对这些事......你别说法院判决后我们才能强拆，法院不判决，我们也给强拆了，强拆你打官司，告我们就行了......民营企业不跟政府斗，你就把政府告下了，政府输了，那也是国家出钱，又不是我们个人出钱.....”这段话也反映出了在征地拆迁中存在的许多问题，这些问题值得我们去深思....

　　不过，按照媒体报道的情况来看，相关部门显然是想先搬迁、后补偿，而且拆迁补偿也只是口头上答应的，并未白纸黑字的明确在拆迁补偿协议里。

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中规定的，实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。仅此这一点来说，此次征收就已经违反了上述法律中所规定的原则。

　　再者，从企业负责人所讲述中可以得知，相关部门并未依法依规的进行征收。但对于房屋征收我国有着严格的规定，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的第十七条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

　　（一）被征收房屋价值的补偿；

　　（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

　　（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

　　市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

　　房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

　　然而，据企业负责人所反映的来看，相关部门只是口头答应给予补偿，并未签订补偿协议，就要求被拆迁人搬迁，显然也是违反了以上规定。

　　征地拆迁中的口头协议其实危害是非常的大，判断口头协议是否有效力，除了要依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《土地管理法》之外，同时也可以适用不违反行政法和行政诉讼法强制性规定的民事法律规范。但这种适用属于补充适用，如果行政法律、法规规定某项行政协议必须以书面形式订立，应当优先适用特别规定。在没有相反规定的情况下，可以适用《合同法》对于合同形式的相关规定。《合同法》第十条第一款规定，“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”。

　　但在实践过程中，口头形式的合同一般只适用于标的数额不大、内容不复杂而且能即时清结的合同关系。

　　可这种缺乏文字证据的，一旦发生纠纷，则会很难举证。因此，北京圣运律师建议大家，当与拆迁方就补偿一事达成一致的时候，被拆迁人一定要要求拆迁方以书面的形式来签订，避免造成没必要的损失。