北京拆迁律师谈属于“城市更新”类的几种情形，城市更新属于房产开发哪种类型:今日土地征收拆迁话题-圣运律师事务所

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北京拆迁律师谈属于“城市更新”类的几种情形，城市更新属于房产开发哪种类型

更新时间:2024-12-22 23:17 发布:2024-10-18 12:29 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：北京拆迁律师谈属于“城市更新”类的几种情形, 我们知道的有“旧城改造”、“城中村改造”、“棚户区改造”以及“扶贫搬迁”等为名的征收项目，还有因其他公共利益而实施的征收项目等，但鲜少知道有关“城市更新”类这样的拆迁活动。一般情况下，前者征收

北京拆迁律师谈属于“城市更新”类的几种情形，城市更新属于房产开发哪种类型

一、北京拆迁律师谈属于“城市更新”类的几种情形，城市更新属于房产开发哪种类型

我们知道的有“旧城改造”、“城中村改造”、“棚户区改造”以及“扶贫搬迁”等为名的征收项目，还有因其他公共利益而实施的征收项目等，但鲜少知道有关“城市更新”类这样的拆迁活动。一般情况下，前者征收主体一般为县级以上地方人民政府，然后由县级以上的地方人民政府确定的房屋征收部门或是拆迁指挥部负责具体的征收工作，比如与被征收人协商补偿、签订补偿协议等等，但后者主要突出的是市场主导、运作。那么，哪些情形会在“城市更新”活动中呢？“城市更新”类活动又该如何推进呢？下面我们就结合相关的法律法规来为大家浅析一下

　　属于“城市更新”类的几种情形

　　根据深圳市去年3月1日施行的《深圳经济特区城市更新条例》第二条规定，一般属于城市更新类的情形有：（一）城市基础设施和公共服务设施急需完善（二）环境恶劣或者存在重大安全隐患；（三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合经济社会发展要求，影响城市规划实施；（四）经市人民政府批准进行城市更新的其他情形。

　　从上述的规定中我们看到，如果房屋存在安全隐患，也就是会给我们人身安全带来危险的一些房屋，以及一些因公共设施建设所需的房屋或是一些不符合社会发展需求的违法建筑等都有可能会在“城市更新”类拆迁活动中。

二、北京企业拆迁律师谈房屋拆迁评估应当遵循什么原则？至少有这四个

　　国有土地上的房屋拆迁，会涉及巨大的拆迁利益，所以，严格来讲，相关部门因公共利益需要征收老百姓的住宅或是国有土地上单位等时，应当要严格按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，推进征收工作，保障被征收人的合法权益。

　　事实上，绝大多数情况下，在遇上征地拆迁之后，老百姓往往最在乎的并不是征地的目的是什么，征收主体是谁，而是补偿标准是多少，自己最终能拿到多少补偿。从《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定来看，国有土地上房屋征收给予被征收人的补偿至少有以下几项：1、被征收房屋价值的补偿；2、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；3、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿，以及相关补助和奖励办法。

　　其中，对被征收房屋价值的补偿，从原则上来说是不能低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。也就是说，如果被征收房屋周边的市场价格是每平方米五六千元，那么，给予被征收人补偿时，也应当要与这个价格持平，不能低于这个标准，否则对被征收人就是不公平的。当然了，被征收人最终究竟会拿到多少补偿，就需要按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，由评估机构评估确定了。

　　所以，拆迁评估环节对被征收人来说就是重中之重，广大被征收人在遇到拆迁之后，一定要格外地注意评估环节。那么，在评估环节被征收人要注意哪些呢？评估时应当要遵守什么原则呢？下面北京圣运律师就结合相关的法律法规及自己的办案经验来为大家浅析一下

　　首先，要遵循客观公正原则

　　根据《国有土地上房屋征收评估办法》第三条规定，房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会（以下称评估专家委员会）成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。

　　任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。

　　第九条规定，房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。

　　房屋拆迁涉及被征收人及国家利益，所以，在对被征收房屋价值进行评估时，应当要遵守公平、客观的原则，在对被征收房屋实地调查时，应当要将房屋最真实的数据体现在相关文件上，不能假公济私，营私舞弊，更不能为了降低征收成本，有意缩减被征收房屋的面积，如本来房屋面积为120平，可评估报告上却只体现100平，这显然是不公正的。

　　另外，在对被征收房屋价值时行评估时，评估师应当要独立完成，不应当出现受他人影响的情况，一般凡是在受人支配的情况下对被征收房屋进行评估的，那评估结果肯定是对被征收人不利的。所以，在具体评估的过程中，广大被征收人一定要注意这一点。

　　其次，评估机构由被征收人协商选定

　　我们在此之前多次强调过，评估机构应当是由被征收人协商选定的，征收方无权选定评估机构，只有被征收人在规定期限内，没有协商选定评估机构时，征收方才可以通过少数服从多数、抽签、摇号等随机方式确定评估机构。

　　然而，实践过程中，有很多征收方都会直接决定评估机构是哪一家，有的被征收人甚至都不知道自己还有选择评估机构的权利，很显然，征收方的这种行为不仅剥夺了被征收人的选择权，同时也侵害了被征收人的知情权。

　　对此，北京圣运律师提醒大家，在遇到拆迁后，一定要时刻注意征收方的行为，一旦发现征收方有侵害自己合法权益的行为，作为被征收人必须要及时地针对他们的行为提起相应的法律程序，比如说，评估阶段，征收方直接告诉你由哪一家评估机构对房屋进行评估，或是评估机构直接就来自己家对房屋进行调查评估了等等。

　　再者，评估机构必须要具备对被征收房屋价值进行评估的资质

　　对被征收房屋价值进行评估的评估机构可不是哪一家评估机构都是可以的，根据《国有土地上房屋征收评估办法》中的规定，必须是要具备一定的资质，否则评估报告则是不合法的。

　　比如该评估机构是否是依法设立的，是否是从事房地产估价活动的中介服务机构，有没有房地产估价机构资质许可，有没有营业执照等。如果该评估机构没有营业执照或是不具有评估资质的话，那么就是不符合法律规定的，是不合法的，而且在司法实践中也得不到支持。

　　因此，北京圣运律师在这里提醒大家，房屋被征收以后，一定要审查评估机构是否有相关的营业执照以及其他相应的资质，如果没有，即使是自己选定的，被征收人也不应再让其对被征收房屋价值进行评估，一定要及时地更换。

　　最后，评估方法一定是要对自己有利的

　　在对被征收房屋价值进行评估时，评估机构应当要结合房屋具体的情况，就市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

　　如果说，被征收的房屋性质为住宅，那么，对被征收人较为有利的则应是市场比较法，较是经营性用房，那对被征收人较为有利的则应是收益法。但实践中，有的征收方为了降低征收成本，往往在评估阶段对住宅类的房屋都会一律采取成本法计算补偿，这显然对被征收人是不公平的。

　　因此，实践过程中，如果大家遇到评估机构以不利于自己的评估方式对被征收房屋进行评估时，一定要马上向有关部门反映，或是马上咨询专业律师，如果必要，可以在专业律师的帮助下，针对他们的行为向人民法院提起行政诉讼，依法维护自己的权益。

三、北京农村房屋拆迁律师谈收到这三大文件，被拆迁人一定要重视

　　在征地拆迁中，广大被征收人会收到或是看到很多份法律文件，有一些文件对被征收人来说是起到一个告知作用，有一些文件则需要被征收人签字确认，还有一些文件则直接会对被征收人权益产生一定的影响，而且这些文件只针对个别的被征收人，并不针对全部的被征收人。

　　因此，北京圣运律师提醒大家，征地拆迁关系着被征收人的切身利益，被征收人在征地拆迁中最终能拿到多少，在北京圣运律师看来全然由其态度决定，如果收到以下三份文件，尤其是在未签订补偿安置协议，未拿到任何补偿的情况下收到这些文件，被征收人一定要对“它”引起重视，倘若在收到这样的文件后，置之不理，甚至觉得它就是一张纸而已，那必定会对被征收人的利益造成一定的影响。

　　一、补偿决定（征地补偿安置决定）

　　在国有土地征收中，如果被征收人对补偿不满意，认为补偿标准过低，而迟迟没有搬迁，没有签订补偿安置协议时，那么征收方则会为了尽快拿到土地，从而针对被征收人作出房屋征收补偿决定，试图以这种方式来威胁被征收人签订补偿安置协议，交出房屋。

　　在征收集体土地中，一般征收方则会对未在签约期限内签订补偿安置协议的被征地农民作出征地补偿安置决定，虽然这两份文件名有着一定的差异，但其性质是一样的，其目的均是为了让被征收人尽快交出土地或是房屋。

　　不过，从实践过程中来看，无论是收到补偿决定还是征地补偿安置决定，那说明征收方已经对被征收人下了最后“通牒”，如果被征收人不按照补偿决定中的内容去履行，那很有可能自家房屋或是土地（地上附着物、青苗）要保不住了。

　　所以，北京圣运律师在这里要提醒大家，在收到征地补偿安置决定或是房屋征收补偿决定后，如果对该补偿决定有异议，认为该补偿决定侵害了自己的合法权益，那么一定要对该文件引起重视，一定要马上咨询专业律师，千万不要拖着，也不要觉得只要自己不搬迁，不签字，征收方就不会把自己怎么样，很多时候，恰恰就是因为有这种心理，才导致自家房屋被征收方强拆，地上附着物、青苗等被强制清除，导致自己无法很合理地计算出因强拆损失的价值，最终拿到的赔偿远不及别人家的。

　　因此，广大被征收人一定要认真对待，在咨询过律师之后，一定要针对补偿决定或是征地补偿安置决定向法院提起行政诉讼，请求法院依法撤销相关部门作出的征地补偿安置决定或是房屋征收补偿决定，确保房屋不被他们强制拆除。

　　二、责令限期拆除通知书

　　毋庸置疑，责令限期拆除通知书或是决定书针对的是违法建筑。在绝大多数的拆迁项目中，由于被征收人对补偿标准有异议，拒绝与征收方签订补偿安置协议，并限时完成搬迁，所以，经常有征收方就为了尽早实现征收目的，便在未给予被征收人任何补偿，未针对被征收房屋进行过任何调查、取证的情况下，就以口头的形式，将被征收房屋直接认定为违法建筑，并针对被征收人作出责令限期改正通知书或是责令限期拆除违法建筑的通知书。

　　有的被征收人由于不懂这里面的意思，便直接按照该文件中的内容自行拆除房屋，搬迁，或是认为自家房屋本就是合法房屋，现在却被一口咬定是违法建筑，这显然是说不过的，很明显他们就是存在以拆违促拆迁的行为，就是想以这种方式强迫自己交出房屋。

　　对此，北京圣运律师要在这里提醒大家，在收到该文件后，无论自家房屋究竟是不是违法建筑，都一定要重视该文件，我们除了要审查该文件的合法性之外，还需要马上针对责令限期拆除通知书或是改正书咨询专业律师，千万不要认为，他们未履行任何手续、自家房屋本来就有房屋所有权证，土地使用权证，现在在其拒绝搬迁的情况下才把房屋认定为违法建筑，本身就不合法，压根就不需要咨询律师，只要自己守着房子，他们就不会轻举妄动。

　　事实上，房屋在被征收人收到责令限期拆除决定之后被拆除的情况有很多，其绝大多数强拆行为都是发现在被征收人对相关文件无动于衷的情况下，虽然房屋被强拆后，被征收人仍然可以维权，但对相对的又会给我们维权带来一定的困难。所以，无论是收到什么样的行政处罚决定，如果认为该行政处罚决定对自己的权益造成了一定影响，那么，被征收人一定要尽快通过法律途径来维护自己的权益，只要房屋在，那么我们就有筹码给征收方进行施压，从而以合法的途径争取合理的补偿。

　　三、危险房屋强制拆除暨紧急避险决定书

　　在征地拆迁中，危险房屋强制拆除暨紧急避险决定书也是时常出现的，当被征收人的房屋被鉴定成D级危房后，那被征收人就会收到这样一份文件。收到危险房屋强制拆除暨紧急避险决定书后，被征收人的心就需要提起来了，结合实过程中的情况来看，很多时候，相关部门在作出该文件后之后，马上就会组织人力，以房屋是危房为由，对被征收房屋实施强制拆除。

　　所以，北京圣运律师在这里提醒大家，若想保住房屋，避免损失的更大，那么我们就一定要未雨绸缪，一定要居安思危的心理，马上对房屋进行拍照、录像，并将重要的物品搬离房屋，放置安全地带，随后，针对相关部门作出的避险决定书马上咨询专业律师，在专业律师的指导下，请求法院撤销该文件，或是确认该文件违法。

　　除了上面三份文件需要广大被征收人格外引起重视，强制拆除决定这一份文件也对被征收人权益会有一定的影响，所以，也需要被征收人重视起来。总之，北京圣运律师最后想要说的是，无论是什么样的文件，一旦该文件会对权益造成威胁，作为被征收人，那么一定要在法律规定的期限内（申请行政复议的期限60天，提起行政诉讼的期限6个月），通过各种的合法手段来将其撤销或是确认违法，避免自己的合法权益被侵害。

四、镇海区征地区片综合地价标准

　　镇海区征地区片综合地价标准

　　各镇人民政府、街道办事处、区政府各部门、各直属单位：

　　根据《中华人民共和国土地管理法》《浙江省土地管理条例》和《自然资源部办公厅关于加快制定征收农用地区片综合地价工作的通知》（自然资办发〔2019〕53号）要求以及《浙江省自然资源厅关于重新公布全省征地区片综合地价最低保护标准的通知》（浙自然资规〔2023〕12号）等文件精神，结合我区经济社会发展实际情况，经研究，决定对我区征地区片综合地价标准进行重新公布。现将有关事项通知如下：

　　一、本征地区片综合地价指征收农民集体所有农用地（不含林地）的区片综合地价。

　　二、征地区片综合地价由土地补偿费和安置补助费组成（青苗及地上附着物另行计算）。全区共分两个征地区片，骆驼街道、蛟川街道、庄市街道、贵驷街道为一级区片，澥浦镇、九龙湖镇为二级区片。征地区片综合地价按以下标准执行：

　　三、征收建设用地的，按照征地区片综合地价标准执行。征收林地、未利用地的，按照征地区片综合地价标准的80%执行。

　　四、施行时间

　　重新公布后的征地区片综合价标准自2023年12月23日起施行，《宁波市镇海区人民政府关于调整镇海区征地区片及区片综合地价的通知》（镇政发〔2020〕21号）同时废止。

　　宁波市镇海区人民政府

　　2023年11月23日

　　来源：网络

五、北京拆迁律师谈导致拆迁补偿不合理的原因是什么？

　　近日，山东省的李某通过平台咨询北京圣运律师说，自己家的两亩多耕地因政府工业项目建设被征收了，但被征收的除了自家两亩多的耕地之外，还有自家新建不久的房屋。在起初，李某一家是非常支持当地相关部门的征收工作的，其认为通过征收，不仅可以让一家人的生活有所改善之外，也可以搬迁到环境、交通、医疗等更为便利的地方。

　　然而让李某一家没有想到的是，在看到相关部门公布的补偿安置方案那一瞬间，其直接傻了眼，从补偿安置方案中来看，每亩耕地只补偿两三万块，而房屋也只按照不到一千元的标准进行补偿安置，对于这样的补偿标准，李某无论如何都是不可能接受的。

　　所以，为了能拿到合理的拆迁补偿，保障自己的权益不被侵害，李某在与其家人商量过后，拒绝了相关部门搬迁的要求，并拒绝了与相关部门签订补偿安置协议。因为在李某看来，如要其与当地相关部门签订补偿安置协议的话，那么，势必会对自己非常的不利，其以后的生活肯定还会不如现在。

　　在实践过程中，像李某遭遇的这种情况，很多被征收人也都遇到过，绝大多被征收人在看到补偿方案中的补偿标准时，都会一致认为，这补偿标准怎么这么低，土地被全部征走了，现在补偿又这么低，以后的生活肯定要成问题。

　　事实上，关于拆迁补偿的问题，一直以来都备受大家的关注，且也成了大家经常讨论的话题。那么，导致拆迁补偿低的原因究竟是什么呢？下面我们就结合律师办案的经验来告诉大家。其实，我们昨天的文章中已经谈到了三个可以影响拆迁补偿的原则，今天我们再告诉大家两个影响拆迁补偿的原则，广大被征收人一定要注意。

　　一、相关的补偿标准未及时调整公布

　　根据新《土地管理法》中的规定，征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅费、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。

　　其中，征收农用地的土地补偿费、安置补助费的标准是由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。制定区片综合地价应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素，并至少每三年调整或者重新公布一次。

　　征收农用地以外的其他土地、地上附着物和青苗等的补偿标准，由相关部门结合土地现状调查、社会稳定风险评估等制定。

　　从上述的法律法规中我们可以了解到，土地的补偿费和安置补助费的标准是通常通过各地相关部门制定的征地区片综合地价来确定的，但是这个征地区片综合地价需要每三年重新调整一次或是公布一次。可是从实践过程中来看，有的地方在公布征地区片综合地价之后，往往时隔很长一段时间，才会对征地区片综合地价进行调整，倘若在此期间遇上了土地征收，相关部门仍然按照旧的征地区片综合地价来对被征地农民进行补偿的话，那被征地农民最终拿到的补偿自然就会特别的低。

　　所以，北京圣运律师在这里先提醒大家一下，在遇到土地征收以后，一定要先查一下当地公布的征地区片综合地价（自2020年新《土地管理法》实施后，全国各地纷纷公布了当地的征地区片综合地价），一旦发现征地区片综合地价已经超过了三年，那么，此时广大被征地农民就需要注意了，很有可能征收方会按照旧的征地区片综合地价对自己进行补偿。

　　倘若是这样，那么，建议被征收人可以向上一级有关部门投诉、举报，反映此问题，尤其是在新的征地区片综合地价已经公布的情况下，征收方仍然按照旧的区片综合地价进行补偿安置，那么，被征地农民可以在专业律师的帮助下，通过向相关部门申请行政复议或是向人民法院提起行政诉讼来维护自己的权益。

　　二、该补偿安置的，以各种理由拒绝

　　在征地拆迁中，很容易出现各种该补偿的不补偿，该安置的不安置这种情况。比如，我们常见的就有，极个别的征收方只对房屋的部分进行补偿，而不对另一部分进行补偿，尤其是在农村房屋遇上拆迁时，经常有老百姓说，自家建的是三层小楼房，而且都已经好多年了，现在征收方以各种理由就是拒绝对二、三层的房屋进行补偿安置，其认为，二、三层房屋超过了地方规定的标准，认为二、三层房屋是后来扩建的，是违法建筑，所以，按照相关的法律法规，二、三层房屋不予认定且补偿。

　　除此以外，还有的拆迁项目中还会存在这样一种情况，认为拆迁房屋已经是危旧房屋了，所以，补偿不会太高，现在给予当事人的补偿已经超过了安全房屋的标准...那么危旧房屋的拆迁补偿就只能按照最低的标准进行吗？显然不是的，相关部门以房屋太旧等为由，给予被征收人极低的拆迁补偿，显然是他们的套路。

　　但这里北京圣运律师需要提醒大家，房屋有没有超过地方规定的标准，扩建的部分房屋是否属于违法建筑，相关部门并不能一口认定，倘若扩建部分获得了相关部门的批准，是经过了相关部门的同意，那么从原则上来说就不宜认定为违法建筑，而且即便是无没有手续的房屋（没有办理相关的审批手续，建设规划许可证等），只要符合历史遗留的问题，符合予以登记补偿的条件，那么，相关部门均不应直接以房屋“无证”等为由拒绝将这部分房屋纳入在补偿安置方案范围，否则就侵害了被征收人的合法权益。

　　另外，还有一种导致拆迁补偿缩水的原因就是，农村集体土地征收中，一般都是按户籍人口进行补偿安置的，尤其是在被征收人选择产权置换的情况下，如果有一个人未被认定该户人员，那么，整体的拆迁补偿就会偏低，拿到的安置房面积自然也就缩小几十平。

　　对此，北京圣运律师最后要提醒大家，面对拆迁补偿被征收方以各种理由降低时，广大被征收人一定要对相关部门的行为引起重视，如果不明白，不清楚，一定要及时地咨询专业律师，及时地寻求法律的帮助（通过申请行政复议或是提起行政诉讼），依法维护自己的合法权益。