对被拆迁人拆迁权益可能产生影响的七个时间点，且也是大家容易忽略的几点:今日土地征收拆迁话题-圣运律师事务所

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对被拆迁人拆迁权益可能产生影响的七个时间点，且也是大家容易忽略的几点

更新时间:2024-12-26 02:36 发布:2024-10-18 12:44 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：对被拆迁人拆迁权益可能产生影响的七个时间点，且也是大家容易忽略的几点,农村房屋拆迁和国有土地上房屋拆迁，不论是征收程序还是补偿标准或是其所依据的法律法规都是不一样的。一般而言，集体土地征收一般主要依据的是《土地管理法》及《土地管理法实施

对被拆迁人拆迁权益可能产生影响的七个时间点，且也是大家容易忽略的几点

一、对被拆迁人拆迁权益可能产生影响的七个时间点，且也是大家容易忽略的几点

　　农村房屋拆迁和国有土地上房屋拆迁，不论是征收程序还是补偿标准或是其所依据的法律法规都是不一样的。一般而言，集体土地征收一般主要依据的是《土地管理法》及《土地管理法实施条例》，而国有土地征收，也就是城区内的房屋，一般主要依据的是《国有土地上房屋征收与补偿条例》，这点遇到过征地拆迁的朋友们想必都知道。

　　只不过，我们今天主要想说的是，不论是集体土地征收，还是国有土地征收，或者是说不管你有没有遇到征地拆迁，以下的几个时间大家一定要引起注意，这对于被拆迁人来说格外的重要，因为也只有抓住这几个时间点，那么在拆迁过程中，才可能有机会力争合理的拆迁补偿，维护自己的合法权益。

　　一、补偿安置方案公示期

　　从《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条规定中我们可以看到，相关部门在作出房屋征收决定之前，要先拟定补偿安置方案，报市、县级人民政府审批，同时，市、县级人民政府还要组织相关部门对征收补偿安置方案进行论证并予以公布，征求公众意见。

　　需要注意的是，安置补偿方案至少公布30天。补偿方案公布后，如果广大被征收人对补偿标准有异议，那么可以在30天内向有关部门提出自己的建议或是意见。这个时间点一定要引起重视，如果未在公示期间内反映情况，那么相关部门可能就会认为你对安置补偿方案无异议，而依据该补偿方案对你进行补偿安置。

　　如果没有看见安置补偿方案，但确实在拆迁范围内，那么建议被拆迁人可以通过申请政府信息公开或是通过查阅相关部门网站等途径获取安置补偿方案，并就安置补偿方案提出自己的意见。

　　二、房屋评估机构的选定期

　　房屋评估机构一般是由被征收人协商选定，但是需要注意的是，评估机构的选定也是有一定期限的，虽然具体的选定时间在《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《国有土地上房屋征收评估办法》中并没有明确，但是大家也需要引起重视，如果征收方告诉你了具体的选定时间，一定要抓住了，否则很有可能征收方会直接确定。

　　当然了，征收方直接确定评估机构原则上来说违反了上述法律法规中的法定评估程序。《国有土地上房屋征收评估办法》第四条规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

　　总之，北京圣运律师想要说的是，评估机构的选定对被拆迁人也会产生一定的影响，大家可千万不要自愿放弃，一定要积极地行使自己的仅有的权利。

　　三、房屋评估报告公示期

　　评估机构在出具评估报告后，房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。公示期间，如果被征收人对评估报告有异议或是有不明白的，需要及时地询问评估机构相关工作人员。

　　四、房屋调查结果公示期

　　一般情况下，在征收范围确定后，房屋征收部门需要对征收范围内的房屋情况进行调查，调查之后需要将调查结果在征收范围内向被征收人公布。

　　被征收人需要注意的是，在公示期间如果发现自己房屋的真实面积明显被减少，或是合法面积存在遗漏等情况，一定要向有关部门提出，要求他们更正，否则势必会对自己的补偿有较大的影响。

　　五、评估报告申请复核、鉴定期

　　评估机构出具评估报告后，如果房屋征收部门将分户评估报告依法送达给被征收人时，若发现评估报告明显不合理或是不合法等，那么被征收人在收到该评估报告之日起的十日内一定要及时地向评估机构申请复核。

　　收到复核结果后，若对复核结果还不满意，那么可以在收到复核结果的十日内向评估专家委员会申请鉴定。需要提醒大家，如果未在法定期限内申请复核或是鉴定，那么将会被视为放弃该项权利。

　　六、补偿决定复议、诉讼期

　　对拆迁补偿不满意而拒绝签订补偿协议时，征收方可能会根据法律规定依法向被征收人作出补偿决定，收到补偿决定，那么则意味着征收方对被征收人下了最后的“通牒”，如果被征收人未在收到补偿决定之日起的六十日内向有关部门申请行政复议或是未在六个月内向法院提起行政诉讼，征收方可能会依法强制执行，到时房子基本上可能就保不住了。

　　因此，北京圣运律师提醒大家，收到补偿决定后一定要重视起来，如果认为该补偿决定侵害了自己的权益，必须要积极地行使自己申请行政复议或是提起行政诉讼的权利，避免错过。

　　七、限期拆除决定复议、诉讼期

　　这个文件一般针对的是违法建筑，也是针对个别人，但如果自己的房屋被无缘无故地认定为违法建筑，尤其是房屋在征收范围内时，若对该决定不服，也需要在收到该文件之日起的六十日内申请复议或是六个月内提起诉讼，否则房屋也有被强制拆除的可能。

　　总之，北京圣运律师需要提醒大家，无论在征地拆迁中遇到什么样的问题，只有我们足够重视，且在一定时间内积极行使自己的权利，那么我们才可以在很大程度上获得合理的补偿。

二、进城落户了，老家的宅基地还有我的份吗？

　　小王

　　我在市里工作三年了，户口也落在了城市，农村老家的老宅和宅基地使用权，我还能继承吗？

　　小李

　　农村老家父母去世了，我的户口又不在村里，我和哥哥谁有权使用老宅的宅基地？

　　随着北京市出台《关于落实户有所居加强农村宅基地及房屋建设管理的指导意见》，北京市的农村宅基地管理将越来越规范严格。

　　当户籍仍在老家的长辈去世后，户口已经迁出村集体的居民还能否继承农村房屋及相对应的宅基地使用权呢？城镇居民面对宅基地使用权纠纷又该如何维护自身权益呢？

　　今天就来说一说这些朋友们普遍关心的问题。

　　案情简介

　　沈甲与沈乙是亲兄弟，均为某村村民。后来在2000年沈甲离开该村到城市定居生活并改为城镇户籍。2016年沈甲与沈乙的父母去世后在该村留有房产一处，该处房产包括三间房屋和一处院落。经过民事诉讼，沈甲和沈乙对该房产进行了分割，沈甲获得其中一间房屋的所有权，沈乙获得两间房屋所有权。但是沈乙认为沈甲不属于该村集体经济组织成员，虽然继承了其中一间房产，但是没有资格继承相应的宅基地使用权，从而将沈甲的那部分院落占用。

　　法官说法

　　01、沈甲有权继承村里的房产、使用对应的宅基地吗？

　　《中华人民共和国土地管理法》第八条及第六十二条规定，宅基地属于农民集体所有，农村村民一户只能拥有一处宅基地。因此，在一般情况下，村民以外的人是不能取得宅基地使用权的，但是沈甲就属于一种特殊的情况。

　　根据《中华人民共和国继承法》的规定，公民的房屋是公民个人合法财产，可以作为遗产依法予以继承。因此，宅基地上的房屋是可以继承的，根据“地随房走”的原则，城镇居民继承了房屋的所有权当然可以占有并使用相应的宅基地。

　　02、因继承房屋取得宅基地使用权，需要履行怎样的手续呢？

　　首先，根据《确认土地所有权和使用权的若干规定》第四十九条规定，通过继承房屋取得的宅基地，可以为其确定集体建设用地使用权。

　　其次，2011年《国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》第六条第一款也规定，已拥有一处宅基地的本农民集体成员、非本农民集体成员的农村或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的，可按规定登记发证，在《集体土地使用证》记事栏应注记“该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人”。

　　沈甲作为城镇居民虽然不属于该村村民，但可以通过继承房屋的方式而对相应宅基地使用权进行登记确权，在“事实”上“继承”相应的宅基地使用权。因此沈乙占用沈甲那部分院落的行为是错误的。

　　03、沈甲应当如何维护自己的合法权益呢？

　　沈甲通过民事诉讼和法院的强制执行使沈乙停止了占用院落的侵害行为。但是沈甲觉得，其与沈乙的宅基地使用纠纷并没有得到解决，他那部分的宅基地使用权依然没有明确。

　　沈甲

　　既然可以因我是农民集体原成员住宅的合法继承人而给我登记发放集体土地使用证，那我应该通过向区政府申请宅基地土地权属争议处理，还是通过变更登记呢？

　　虽然城镇居民因继承取得农村房屋所有权后对相应的土地权属变更或争议具有利害关系，有权请求行政机关予以土地权属争议处理或者变更登记。但是如何选择正确的维权路径是非常重要的，选择申请争议处理，还是申请变更登记，应视情况而定。

　　土地权属争议是指土地登记前，土地权利利害关系人因土地所有权和使用权的归属而发生的争议。土地登记发证后已经明确了土地的所有权和使用权，因此土地登记发证后提出的争议不属于土地权属争议。本案中的争议宅基地，在其父亲在世时，已由行政机关为其父亲颁发了集体土地建设使用证，沈甲与沈乙因继承争议宅基地上的房屋，而对争议宅基地的使用产生纠纷，就不属于《土地权属争议调查处理办法》中土地权属争议的范围。

　　沈甲与沈乙对争议宅基地若有异议，沈甲可以根据《土地登记规则》的规定向登记机关提出变更登记申请，由登记机关予以变更登记，确定其权利义务。

　　法官提示

　　房屋财产与土地使用权事关公民的重大财产利益，任何人不能侵害居民合法继承的农村房屋及相应的宅基地使用权。城镇居民在合法继承房屋所有权后，对该处宅基地的占有使用或者变更登记享有相应权利，具有利害关系。但是应当找对维护自身权益的正确路径，在该处宅基地已经颁发相应土地使用权证的情况下，不应再要求行政机关处理土地权属争议，而是应该申请登记机关予以变更登记。

三、北京企业拆迁律师谈房屋被强拆，报警后，警察没有出警怎么办？

　　根据《人民警察法》中的第二十一条规定，人民警察遇到公民人身、财产安全受到侵犯或者处于其他危难情形，应当立即救助；对公民提出解决纠纷的要求，应当给予帮助；对公民的报警案件，应当及时查处。

　　实践中，可能许多被征收人会认为，打报警电话根本就没有用，报了警也不见得警察会出警，但这其实是一种错误的理解。

　　从上述的规定中我们已经看到，警察在接警之后，应当要及时出警查处。因此，在实践中，老百姓报警之后，如果警察以各种理由拒绝出警，或是迟迟不出警，那么被征收人则可以针对他们的违法行为进行检举、控告。

　　根据《人民警察法》中的规定，公民或者组织对人民警察的违法、违纪行为，有权向人民警察机关或者人民检察院、行政监察机关检举、控告。受理检举、控告的机关应当及时查处，并将查处结果告知检举人、控告人。

　　对依法检举、控告的公民或者组织，任何人不得压制和打击报复。

　　总之，北京拆迁律师最后想要说的是，人民警察一般不能参与到征地拆迁活动中，但是其有职责对征地拆迁中的违法行为进行查处。所以，广大被征收人在遇到强拆、强征时，一定要及时报警，这是很有必要的。

四、北京拆迁律师谈征收方以土地流转的方式征收土地怎么办？

　　在集体土地征收中，如果遇到征收方以“土地流转”的方式占用土地，或是以其他形式非法占用土地的话，老百姓应当要如何做呢？

　　1、收集相关的证据材料

　　无论是土地征收还是房屋征收，一旦发现征收方违背法律规定的原则，违反法定程序，刻意降低拆迁补偿、规避审批手续等，那么收集证据就是被征收人第一时间要做的事情，比如对双方的谈话内容进行录音，对征收方张贴或是发布的一些文件进行拍照。

　　倘若遇到征收方强迫自己交出土地，或是强制占用土地等，那么还需要对强制占用土地现场进行录像。

　　2、向上一级有关部门反映

　　在收集证据材料后，可以向上一级有关部门反映情况，也可以打12345或12336进行举报，要求他们要处违法占地行为，需要注意的是，要对通话进行录音。

　　3、及时咨询专业律师

　　无论是土地流转，还是土地征收中，遇到村委会或是相关部门侵害自己合法权益的行为时，除了要做上述两点之外，还要及时地咨询专业律师，这个其实是很有必要的，因为，面对比较有权势的拆迁方，老百姓会很容易被对方忽悠到，而咨询专业律师，那么专业律师就可以全方位地为老百姓分析案件的具体情况，以便当事人辨别他们的行为会对自己产生哪些利与弊。

　　4、启动法律程序

　　最后就是及时地启动相应的法律程序，比如在经过投诉、举报、协商等方法后，问题没有得到解决，那么被征收人可以在60日内向相关部门申请行政复议，或是在六个月内向人民法院提起行政诉讼，依法维护自己的权益，如果对自己造成了一定损失，那么还可以要求他们进行赔偿。

五、6000元/㎡！从化七星市场拆迁补偿安置方案出炉！

　　近日，从化政府网发布了

　　《广州市从化区人民政府关于印发七星市场迁建用地项目集体土地上房屋征收补偿安置方案的通知（从府〔2023〕3号）》

　　被征收房屋所有权人选择货币补偿安置，且在签约限期内签订补偿协议并搬迁的，在已确定货币补偿金额基础上，可按照征收实施部门核定的房屋套内建筑面积（最高不超过280平方米）给予购房补助，补助标准为6000元/平方米。

　　对有合法产权的被征地农民的住宅房屋，且认定为符合安置资格条件的，提供货币补偿和产权调换（拆迁安置房，下同）两种方式。本项目产权调换房屋为河东安置区的拆迁安置房。

　　征收安置方式

　　（一）货币补偿安置

　　1、被征收房屋所有权人选择货币补偿安置的，参照《广州市人民政府办公厅关于印发广州市农民集体所有土地征收补偿试行办法的通知》（穗府办规〔2017〕10号）及本方案第八条规定，给予被征收人折算货币补偿。

　　2、被征收房屋所有权人选择货币补偿安置，且在签约限期内签订补偿协议并搬迁的，在已确定货币补偿金额基础上，可按照征收实施部门核定的房屋套内建筑面积（最高不超过280平方米）给予购房补助，补助标准为6000元/平方米。

　　（二）产权调换

　　1、按照本方案第四条确定分户安置资格的村民住房套内建筑面积（最高不超过280平方米）进行产权调换。在签约限期内签订补偿协议并搬迁的，在安置面积280平方米以内（含280平方米），可选择“拆一补一”形式予以产权调换。逾期未签订补偿协议并搬迁的，被征收房屋权利人应当与征收实施单位结清货币补偿金额与产权调换的房屋建安成本的差价。

　　2、被征收房屋权利人可选择一套或多套安置房，选择产权调换一套或多套安置房后尚有剩余面积的，或被征收房屋权利人不选择多购买面积的，剩余面积按被征收房屋重置价予以货币补偿。

　　房屋重置价是指在征收时点的经济市场环境下，重新建设与被征收房屋类型、结构等方面基本一致新房屋的全部费用，包含建安成本、前期以及其他费用，不包含购买房屋所占土地的成本。

　　3、被征收房屋合法产权套内建筑面积不足280平方米的，可根据被征收房屋所有权人意愿按280平方米予以安置，不足部分由被征收房屋所有权人按安置房的建安成本价购买。

　　建安成本是指房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本之和，以安置房建设单位测定为准。

　　4、被征收房屋合法产权套内建筑面积超过280平方米的，超出部分建筑面积不予产权调换，按照被征收房屋重置价给予货币补偿。

　　5、被征收房屋所有权人在安置房发生出售、交换、赠与(不含继承)时，需按规定补缴土地出让金。被征收房屋所占土地不再核定留用地指标。

　　搬迁补助费、临时安置补助费

　　（一）对安置资格户给予5000元/户搬迁补助费（包含电话、有线电视、水表、电表、家电家私等搬迁涉及的一切搬迁费用）；

　　（二）对安置资格户按照2000元/月给予临时安置补助费。选择“货币补偿安置”方式安置按照标准一次性给予24个月的过渡性临时安置补助费。选择“货币补偿安置”的，超过24个月后不予安排补助。选择产权调换房屋安置的，自签订补偿安置协议之日起至按时搬入安置房止，按标准发放临时安置补助费，如果24个月还没接到安置房入住通知的，此后每6个月发放一次。被征收房屋所有权人在接到安置房入住通知后，停止发放临时安置补助费。

　　为鼓励被征收房屋权利人配合集体土地上房屋征收，对在本方案印发之日180天内签订补偿协议并完成搬迁的被征收房屋权利人，按征收部门核定的房屋套内建筑面积（最高不超过280平方米）奖励1000元/平方米。

　　来源：从化政府网、从化潮生活