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最高法判例谈集体土地征收引发的赔偿纠纷可按片区安置房回购价确定房屋赔偿标准

更新时间:2024-12-23 16:06 发布:2024-10-18 17:19 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：最高法判例谈集体土地征收引发的赔偿纠纷可按片区安置房回购价确定房屋赔偿标准, 裁判要点集体土地征收引发的行政赔偿纠纷，原则上应当按照征地补偿安置方案确定的标准进行赔偿。但是考虑到涉案土地已被纳入片区规划用地范围，故应当参照该片区的有

最高法判例谈集体土地征收引发的赔偿纠纷可按片区安置房回购价确定房屋赔偿标准

一、最高法判例谈集体土地征收引发的赔偿纠纷可按片区安置房回购价确定房屋赔偿标准

　　裁判要点

　　集体土地征收引发的行政赔偿纠纷，原则上应当按照征地补偿安置方案确定的标准进行赔偿。但是考虑到涉案土地已被纳入片区规划用地范围，故应当参照该片区的有关拆迁补偿安置标准进行补偿。法院将房屋赔偿标准按该片区拆迁补偿安置方案中安置房回购价计算，符合当地的实际情况，也有利于最大限度保护其合法权益。

　　裁判文书

　　中华人民共和国最高人民法院

　　行政裁定书

　　（2018）最高法行申1093号

　　再审申请人（一审原告、二审上诉人）：吴四海，男，1953年10月5日出生，汉族，住福建省晋江市。

　　委托诉讼代理人：吴东秀，女，1985年11月23日出生，汉族，住址同上，系再审申请人吴四海之女。

　　被申请人（一审被告、二审被上诉人）：南安市人民政府。住所地：福建省南安市柳新路1号。

　　法定代表人：林荣忠，市长。

　　再审申请人吴四海诉被申请人南安市人民政府（以下简称南安市政府）行政赔偿一案，福建省厦门市中级人民法院于2017年5月2日作出（2016）闽02行赔初25号行政赔偿判决。吴四海不服提起上诉后，福建省高级人民法院于2017年9月1日作出（2017）闽行赔终96号行政赔偿判决。吴四海仍不服，在法定期限内向本院申请再审。本院依法组成由审判员耿宝建担任审判长并主审、审判员王晓滨、白雅丽参加的合议庭，对本案进行了审查，现已审查终结。

　　一、二审法院经审理查明，2009年7月24日，福建省人民政府以闽政地〔2009〕467号批复批准征收南安市美林街道福溪村集体土地20.6553公顷。2009年8月8日，南安市政府发布[2009(年)]13号《征收土地方案公告》，南安市国土资源局发布[2009(年)]14号《征地补偿安置方案的公告》。2009年8月，南安市规划建设局就南安市市民中心第一期房屋拆迁项目向南安市土地储备中心颁发南建拆许字（2009）第004号《房屋拆迁许可证》。吴四海（又名吴洒海）系南安市美林街道办事处福溪村村民，其诉争房屋（房屋一、二、三、四）位于前述征地拆迁范围内。诉争房屋一系一层土木结构房屋，吴四海于1993年取得016号土地证，记载用地面积90平方米，建筑占地面积90平方米。房屋用途住宅，未经翻建。编号为2103号面积测算成果报告书载明，诉争房屋一及登记在吴家典名下948号土地证项下土地上建筑的房屋，两处房屋实测面积合计为156.91平方米。1995年，吴四海在诉争房屋一前加建石结构一层的诉争房屋二作为厨房使用，未办理权属登记。编号为2104号面积测算成果报告书记载，该房屋实测面积为21.29平方米。诉争房屋三所在地块，吴四海于1993年取得017号土地证，记载用地面积65平方米，建筑占地面积65平方米。1994-1995年间，吴四海将该地块上原房屋拆除后，翻建成两层框架结构的诉争房屋三，建筑面积共计320平方米。诉争房屋四系一层石木结构房屋，吴四海于1993年取得015号土地证，记载用地面积73平方米，建筑占地面积73平方米。该房屋未经翻建。吴四海未与南安市政府就前述土地房屋征收补偿事宜达成协议。2016年9月21日，南安市政府组织人员拆除了吴四海前述诉争房屋。拆除前，南安市政府工作人员将诉争房屋内大部分财物搬迁至安置房内保存。吴四海不服，遂向一审法院起诉，请求确认南安市政府责成有关部门强毁其房屋、财产行为违法，并判决南安市政府在原地重建或在福溪中甲村范围内择地审批宅基地重建房屋，赔偿其三个家庭精神损失、名誉损失和疾病伤害抚慰金共计人民币50万元。对吴四海请求确认南安市政府强制行为违法，一审法院另案处理。2016年12月22日，一审法院组织双方当事人对现场进行勘查。双方就安置房内财物进行清点。另查明，吴四海诉争房屋所在地位于南安市市民中心路网新城大道工程项目规划用地范围内。

　　一审法院认为,本案系因集体土地征收引发的行政赔偿案件，吴四海起诉南安市政府拆除诉争房屋行为违法附带提起行政赔偿。一审法院作出（2016）闽02行初152号行政判决，确认南安市政府拆除诉争房屋行为违法。根据《中华人民共和国国家赔偿法》第四条第四项之规定，吴四海有取得赔偿的权利。南安市政府因强制拆除行为给吴四海造成财产直接损失的，应依法承担行政赔偿责任。

　　一、关于房地产损失的赔偿问题

　　关于赔偿方式的问题。根据《中华人民共和国国家赔偿法》第三十二条规定，囯家赔偿以支付赔偿金为主要方式。能够返还财产或者恢复原状的，予以返还财产或者恢复原状。根据本案查明的事实，因吴四海诉争房屋已被拆除，房屋所在集体土地已被征收，作为南安市市民中心路网新城大道工程项目规划用地，属不能恢复原状或返还财产的情形，故南安市政府应对其违法行为给吴四海造成的直接财产损失支付相应的赔偿金。从现场勘查情况看，吴四海房屋周围集体土地也已被征收开发，现已是初具规模的新区。南安市政府表示福溪村已纳入城市规划区，无法批地另建。吴四海关于要求原地重建或在福溪中甲村范围内择地重建房屋的赔偿请求，不符合国家赔偿法的前述规定，客观上亦无法实现，不予支持。

　　关于诉争房屋基本情况。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第三十八条第二款规定，在行政赔偿、补偿案件中，原告应当对行政行为造成的损害提供证据。因被告的原因导致原告无法举证的，由被告承担举证责任。吴四海提交的集体土地建设用地使用诉争房屋被拆除前的照片可以证明其主张的诉争房屋的情况。根据吴四海提交的房屋拆迁面积测算成果报告书的记载，综合现场勘查、比对，双方予以确认的有诉争房屋一、二。诉争房屋一系一层土木结构房屋，吴四海于1993年取得016号土地证记载面积90平方米，建筑占地面积90平方米。房屋用途为住宅，未经翻建。编号为2103号房屋拆迁面积测算成果报告书载明，诉争房屋一及登记在吴家典名下948号土地证项下土地（记载用地面积43平方米，建筑占地面积43平方米）上建筑的房屋，两处房屋实测面积合计为156.91平方米。南安市政府同意按照诉争房屋的实测面积予以认定。据此，诉争房屋一的面积为106.18平方米[156.91平方米×(90平方米/(43+90)平方米）]。诉争房屋二为一层石结构一层房屋，实测面积为21.29平方米。诉争房屋三，吴四海对南安市政府补充提交实地勘测记录及房屋分层平面图、宗地图的真实性不予认可，且测绘时吴四海并未到场指认。而南安市政府在强制拆除之前没有进行证据保全，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第三十八条第二款规定，其应承担举证不利的后果。该房屋所在地块，吴四海于1993年取得017号土地证，记载用地面积65平方米，建筑占地面积65平方米。吴四海称其于1994-1995年间将原房屋拆除后，翻建成两层框架结构的房屋，建筑面积共320平方米。从吴四海提交照片看，该处房屋确系翻建的两层框架结构房屋。吴四海现有证据不能证明诉争房屋三建筑面积的情况下，对吴四海主张的房屋建筑面积予以采纳。诉争房屋四系一层石木结构房屋，吴四海于1993年取得015号土地证，记载用地面积73平方米，建筑占地面积73平方米，未经翻建。南安市政府未提交对该房屋的测绘报告。据此，该房屋建筑面积认定为73平方米。

　　关于赔偿标准的问题。吴四海诉争房屋位于南安市市民中心片区房屋征迁范围内，参照《南安市市民中心片区房屋拆迁补偿安置方案》标准，房屋补偿基准价为土木结构600元/平方米、石结构750元/平方米、框架结构950元/平方米，选择货币补偿方式再增加300元/平方米，如以货币补偿方式，吴四海诉争房屋补偿价格最高不超过1250元/平方米，该价格明显偏低。案件审理过程中，南安市政府同意房屋面积赔偿标准按照市民中心片区安置房回购价2400元/平方米（含地价）计算。故本案房屋面积赔偿标准按照安置房回购价2400元/平方米计算，其他参考《南安市市民中心片区房屋拆迁补偿安置方案》规定的标准进行赔偿。

　　综上，南安市政府应赔偿吴四海房地产损失：房屋面积损失1249128元[(106.18+21.29+320+73)平方米×2400元/平方米]；房屋装修损失，按照补偿安置方案，补偿标准按房屋基准价格15%计算，装修损失为65764元[106.18平方米×600元/平方米×15%+(21.29+73)平方米×750元/平方米×15%+320平方米×950元/平方米×l5%]；临时搬迁补助费，根据补偿安置方案，按3元/平方米﹒次，二次计算，临时搬迁补助费为3123元[(106.18+21.29+320+73)平方米×3元/平方米﹒次×2次]；办证手续费，根据补偿安置方案，按办证面积计算，补贴办证手续费20元/平方米，办证手续费损失为4560元[(90+65+73)平方米×20元/平方米]。以上各项合计1322575元。

　　二、关于房屋内财物、果树的赔偿问题

　　在实施强制拆除行为前，南安市政府将吴四海诉争房屋内的财物搬迁至安置房内并且制作了物品清点登记单。对该清单上记载的物品，双方于2016年12月22日进行确认、核对，根据《中华人民共和国国家赔偿法》第三十二条、第三十六条第三项规定，应返还给吴四海；对已经损坏的物品，应支付相应的赔偿金。鉴于南安市政府在强制拆除房屋时，并未通知吴四海到场核对室内财物情况。从吴四海提交的强拆后的现场照片及现场勘查情况看，可以证明诉争房屋被强制拆除时，尚有部分财物及房屋周围种植的果树没有搬迁，在拆除过程中被损毁。根据前述法律规定，南安市政府应返还从吴四海房屋中搬离的现由其保存的物品，对不能恢复原状或返还原物的，给付相应的赔偿金。从吴四海起诉状及当庭陈述看，吴四海家庭并未生活居住在诉争房屋内，根据在案证据结合吴四海家庭人口、生活水平等情况，酌定南安市政府赔偿吴四海屋内财物及果树损失40000元。

　　三、关于精神损失、名誉损失及疾病伤害抚慰金的问题

　　根据《中华人民共和国国家赔偿法》第三十五条规定，有本法第三条或者第十七条规定情形之一，致人精神损害的，应当在侵权行为影响的范围内，为受害人消除影响，恢复名誉，赔礼道歉；造成严重后果的，应当支付相应的精神损害抚慰金。据此，适用精神损害赔偿条款，应当以公民的人身权益遭受侵犯为前提条件，本案吴四海系因南安市政府侵害其财产权提起行政赔偿之诉，故其所提出的精神损失、名誉损失的赔偿请求，不符合国家赔偿法的前述规定，不予支持。至于吴四海有关南安市政府强拆行为致其多种疾病，要求支付伤害抚慰金的主张，依据不足，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国国家赔偿法》第四条第四项、第三十二条、第三十六条第三、四、八项及《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第三十三条之规定，判决南安市政府于判决生效之日起十五日内向吴四海返还被拆迁房屋的室内物品；赔偿吴四海各项损失人民币1362575元（包括房地产损失人民币1322575元、房屋内财物及果树损失人民币40000元）；驳回吴四海的其他赔偿请求。

　　二审法院认为，根据《中华人民共和国国家赔偿法》第三十六条第八项之规定，侵犯公民、法人和其他组织的财产权造成其他损害的，按照直接损失给予赔偿。由于南安市政府组织实施强制拆除吴四海址于福溪村的诉争房屋的行为，已经一审法院（2016）闽02行初152号生效行政判决确认违法，故吴四海依法享有获得赔偿的权利。南安市政府需赔偿吴四海的损失,从以下几个方面予以认定：

　　第一，关于赔偿方式问题。《中华人民共和国国家赔偿法》第十二条规定，国家赔偿以支付赔偿金为主要方式。能够返还或者恢复原状的，予以返还财产或者恢复原状。本案中，吴四海的房屋已被拆除，其所处区域现已是初具规模的新区，客观上不可能恢复原状。一审法院判决南安市政府向吴四海支付相应的赔偿金，并无不当。

　　第二，关于赔偿标准问题。南安市政府2007年6月27日同意批复《南安市市民中心片区房屋拆迁补偿安置方案》。吴四海在南安市市民中心片区（新区）房屋征迁范围内，参照上述方案标准，房屋补偿基准价为土木结构600元/平方米、石结构750元/平方米、框架结构950元/平方米，选择货币补偿方式再增加300元/平方米，如以货币补偿方式，吴四海诉争房屋补偿价格最高不超过1250元/平方米，该价格明显偏低。一审法院将房屋赔偿标准按上述方案中安置房回购价2400元/平方米计算，符合当地的实际。因此，吴四海认为赔偿标准偏低的请求，不予支持。

　　第三，关于屋内财物、果树赔偿问题。在实施强制拆除行为前，南安市政府将诉争房屋内的财物搬迁至安置房内并且制作了物品清点登记单。对该清单上记载的物品，双方于2016年12月22日进行确认、核对，根据《中华人民共和国国家赔偿法》第三十二条、第三十六条第三项规定，应返还给吴四海；对已经损坏的物品，应支付相应的赔偿金。鉴于南安市政府在强制拆除房屋时，并未通知吴四海到场核对屋内财物情况。从吴四海提交的强拆后的现场照片及现场勘查情况看，可以证明诉争房屋被强制拆除时，尚有部分财物及房屋周围种植的果树没有搬迁，在强制拆除过程中被损毁。根据国家赔偿法前述规定，南安市政府应向吴四海返还从其房屋中搬离的现由南安市政府保存的物品，对不能恢复原状或返还原物的，给付相应的赔偿金。吴四海要求南安市政府按其所列清单赔偿，但并没有提供相应证据。一审法院根据在案证据结合吴四海家庭人口、生活水平等情况，在判令南安市政府返还由其保存的室内物品基础上，酌定赔偿其屋内财物及果树损失40000元，并无不当。

　　第四，关于临时安置补助费问题。由于吴四海的房屋损失是参照补偿安置方案确定的标准计算，因此临时安置补助费亦应计入损失予以赔偿。按补偿安置方案，以拆除房屋建筑面积4元/平方米﹒月计算，最多每月不得超过2000元。因此，吴四海的临时安置补助费按2000元/月计算，从房屋被拆除之日起计算到南安市政府确定付款之日止，即从2016年9月起计算到确定付款之日止。一审未将该项计入赔偿内容不妥，应予纠正。吴四海主张该项赔偿应有惩罚性，因无法律依据，不予支持。

　　第五，关于精神损失、名誉损失及疾病伤害抚慰金问题。《中华人民共和国国家赔偿法》第三十五条规定，有本法第三条或者第十七条规定情形之一，致人精神损害的，应当在侵权行为影响的范围内，为受害人消除影响，恢复名誉，赔礼道歉；造成严重后果的，应当支付相应的精神损害抚慰金。据此，适用精神损害赔偿条款，应当以公民的人身权益遭受侵犯并造成严重后果为前提。本案中，吴四海并未提供证据证明南安市政府强拆房屋侵犯吴四海的人身权并造成严重后果，故其所提出的精神损失、名誉损失的赔偿请求，无事实根据和法律依据。至于吴四海主张因政府强拆行为导致其多种疾病，要求赔偿疾病伤害抚慰金的主张，依据不足。一审法院驳回其精神损失、名誉损失及疾病伤害抚慰金等赔偿请求，并无不当。二审法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一、二项的规定，判决维持一审判决主文的第一、三项；撤销第二项；责令南安市政府在二审判决生效之日起十五日内赔偿吴四海各项损失人民币1362575元（含部分房地产损失人民币1322575元、房屋内财物及果树损失人民币40000元）并支付吴四海临时安置补助费2000元/月，从2016年9月起计算到确定付款之日止。

　　吴四海向本院申请再审，请求:1.撤销一审判决，依法改判或发回重审，支持其原地重建或择地重建的请求；2.判令南安市政府按照再审申请人提供的财产损失清单予以赔偿；3.判令南安市政府按照6000元/月的标准向其支付临时安置补助费；4.判令南安市政府赔偿再审申请人一家人身伤害赔偿和精神损失费50万元，并由南安市政府承担所有诉讼费用。其申请再审的主要事实和理由是：1.再审申请人诉争的房屋虽已被拆除，但是诉争土地还在，完全具备恢复重建的条件。一、二审法院对再审申请人有关原地重建或择地重建的赔偿请求不予支持缺乏事实根据。2.一审法院对房屋和室内物品赔偿标准的确定明显偏低，严重侵害再审申请人权利。3.二审法院将临时安置补助费的支付标准确定为2000元/月，不符合实际需要，无法满足再审申请人一家的临时安置需要。4.南安市政府违法强拆行为造成再审申请人家庭成员人身伤害和精神损害，再审申请人据此要求南安市政府赔偿精神损失费50万元符合法律规定。

　　本院认为，本案争议焦点主要为以下几个方面：1.吴四海有关恢复重建的赔偿请求能否得到支持；2.房屋赔偿标准如何确定；3.室内物品和果树等赔偿数额的确定是否妥当；4.临时安置补助费用标准的确定是否合法；5.吴四海有关人身损害、精神损害等赔偿请求能否得到支持。

　　关于第一个争议焦点。《中华人民共和国国家赔偿法》第十二条规定，国家赔偿以支付赔偿金为主要方式。能够返还或者恢复原状的，予以返还财产或者恢复原状。本案中，吴四海的房屋已被拆除，其房屋所在地已被批准征收为国有，且从所处区域开发建设情况看，现已是初具规模的新区，客观上已不具备恢复原状的条件。吴四海有关原地重建或择地重建的主张缺乏事实根据。一审法院判决南安市政府向吴四海支付相应的赔偿金，符合法律规定。

　　关于第二个争议焦点。本案是集体土地征收引发的行政赔偿纠纷，原则上应当按照征地补偿安置方案确定的标准进行赔偿。但是考虑到涉案土地已被纳入南安市市民中心路网新城大道工程项目规划用地范围，故应当参照该片区的有关拆迁补偿安置标准进行补偿。根据南安市政府2007年6月27日同意批复的《南安市市民中心片区房屋拆迁补偿安置方案》。吴四海在南安市市民中心片区（新区）房屋征迁范围内，参照上述方案标准，房屋补偿基准价为土木结构600元/平方米、石结构750元/平方米、框架结构950元/平方米，选择货币补偿方式再增加300元/平方米，如以货币补偿方式，吴四海诉争房屋补偿价格最高不超过1250元/平方米，该价格明显偏低。一审法院将房屋赔偿标准按上述方案中安置房回购价2400元/平方米计算，符合当地的实际情况，也有利于最大限度保护其合法权益。吴四海主张一审判决确定的赔偿标准过低缺乏法律依据，本院不予支持。

　　关于第三个争议焦点。《中华人民共和国国家赔偿法》第三十六条第三项规定，应当返还的财产损坏的，能够恢复原状的恢复原状，不能恢复原状的，按照损害程度给付相应的赔偿金。本案中，南安市政府在实施强制拆除行为前，已将诉争房屋内的财物搬迁至安置房内并且制作了物品清点登记单，事后双方也就该清单上记载的物品进行了确认、核对。由于南安市政府在强制拆除房屋时，没有依法通知吴四海到场核对室内财物情况，且从吴四海提交的强拆后的现场照片及现场勘查情况看，能够证明确有部分财物及房屋周围种植的果树在强制拆除前没有搬迁，在强制拆除过程中被损毁。根据前述法律规定，南安市政府应向吴四海返还其从房屋中搬离并由其保存的物品，对不能恢复原状或返还原物的，依法应给付相应的赔偿金。吴四海主张南安市政府应按照其所列清单予以赔偿，但并没有提供相应证据。一审法院根据查明案件事实，综合吴四海家庭人口、生活水平等情况，在判决责令南安市政府返还相应室内物品基础上，酌定赔偿屋内财物及果树损失40000元，符合法律和司法解释规定，对此本院予以确认。

　　关于第四个争议焦点。南安市政府在强制拆除吴四海房屋后也未依法提供临时安置用房，而参照补偿安置方案吴四海享有临时安置补助的权利，临时安置补助费应计入损失予以赔偿。一审法院未将临时安置补助费计入赔偿内容不妥，二审法院予以纠正。按照补偿安置方案相关规定，临时安置补助费的标准以被拆除房屋建筑面积4元/平方米﹒月计算，最多每月不得超过2000元。二审法院本着最大限度保护吴四海利益立场，将其临时安置补助费的计算标准调至最高的2000元/月，并从房屋被拆除之日起计算到南安市政府确定付款之日止（即从2016年9月起计算到确定付款之日止）。二审法院关于增加临时安置补助费的判决内容符合法律规定，有利于维护吴四海的合法权益。至于吴四海有关临时安置补助费的赔偿应有惩罚性的主张缺乏法律依据，本院不予支持。

　　关于第五个争议焦点。《中华人民共和国国家赔偿法》第三十五条规定，有本法第三条或者第十七条规定情形之一，致人精神损害的，应当在侵权行为影响的范围内，为受害人消除影响，恢复名誉，赔礼道歉；造成严重后果的，应当支付相应的精神损害抚慰金。据此，适用精神损害赔偿条款，应当以公民的人身权益遭受侵犯并造成严重后果为前提。本案中，吴四海没有提供有效证据证明南安市政府强拆行为侵犯其家庭成员的人身权并造成严重后果，故其所提出的人身权损害、精神损失等的赔偿请求，无事实根据和法律依据，依法不应得到支持。

　　综上，吴四海的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百一十六条第二款之规定，裁定如下：

　　驳回再审申请人吴四海的再审申请。

　　审判长耿宝建

　　审判员王晓滨

　　审判员白雅丽

　　二〇一八年三月二十八日

　　书记员于　露

来源：鲁法行谈

二、北京专业拆迁律师谈2022年拆迁中，提早知道这种现象，不吃亏

　　征地拆迁不仅关系到国家利益，同时呢，也关系到每一位被征收人的利益，所以，在具体实施的过程中，征收方应当要按照《土地管理法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》等其他法律法规及政策，依法征收老百姓的房屋或土地，一些该送达的文件，比如说评估报告，应当要及时送达给被征收人，该告知的事项，比如征地拆迁信息，也应当要及时地告知，避免对被征收人造成不利影响。

　　一般来说评估报告对被征收人至关重要，如果征收方将评估机构出具的评估报告能及时送达至被征收人，那么倘若评估报告不合理，那么被征收人便可在收到评估报告之日起的十日内向评估机构申请复核，如果对复核结果不满意，那么还可以在法律规定的期限内向专家委员会申请鉴定。

　　不过，从实践过程中来看，征收方迟迟不送达评估报告，不公布征地拆迁相关信息的情况是时有发生，比如征收方在收到评估机构出具的分户评估报告后，并没有马上送达给被征收人，而是在几年后才将评估报告送达给被征收人，并依据评估报告对被征收人作出了房屋征收补偿决定。

　　那么，征收方依据这样的评估报告对被征收人作出补偿决定是否合理呢？如果在此期间，房地产市场价格又发生了很大的变化，又如何要对被征收人进行补偿呢？

　　评估报告的有效期限

　　首先我们先来了解一下评估报告的有效期。根据《房地产抵押估价指导意见》中的规定，估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年。

　　那也就是说，评估报告的有效期限一般是一年，相关部门应当要在一年之内与被征收人签订补偿协议或是作出房屋征收补偿决定。

　　评估时点是什么

　　我们再来看看房屋价值的评估时点。根据《国有土地上房屋征收评估办法》中的规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

　　被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

　　被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。确定被征收房屋类似房地产的市场价格，应当剔除偶然的和不正常的因素。

　　那也就是说，被征收房屋价值的评估时点应当是作出征收决定之日，以征收决定公告之日的市场评估价格作为补偿基准，能够体现公平合理补偿原则。

　　但如果作出征收决定之后，一直没有对被征收房屋进行评估，而是在几年后才以作出征收决定之日为评估时点对被征收房屋进行评估，或者是出具评估报告后又一直没有送达给被征收人，且也没有与被征收人补偿协议，几年后才送达给被征收人，并依据这样的评估报告作出补偿决定那又是否合理呢？下面我们就来看看最高人民法院是怎么说的

　　最高人民法院曾指出，如果征收决定公告日、签订补偿协议日或者作出补偿决定日、强制搬迁日以及实际支付货币补偿金日之间差距较大，尤其是如果确定并支付货币补偿金时点明显迟延于房屋价值的评估时点（征收决定公告时点），则难以保障被征收人得到的货币补偿金能够购买被征收房屋类似房地产，无法体现公平补偿原则。

　　我们都知道，国有土地上房屋征收时，一般给予被征收人房屋价值的补偿原则上来说是不能低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，而集体土地征收，原则上来说是不能低于被征收人原有的生活水平。

　　因此，如果征收方几年后才依据当时出具的评估报告对自己作出补偿决定，或是几年后才以作出征收决定公告之日为时点对被征收房屋进行评估等，在此期间如果房价上涨，那么再按照当时的市场价格对被征收人进行补偿，原则上来说则是很不合理，很不公平的，有可能会导致广大被征收人买不起房，或是倒贴买房等窘境。

　　所以，北京圣运律师最后要提醒大家，评估机构出具评估报告后，征收方应当要及时将分户评估报告送达给被征收人，并在一年之内签订补偿协议或是作出补偿决定，凡是一年后才送达给被征收人的，那么原则上来说是不合法的（不过，具体问题要具体分析，不能一概而论）。

　　实践征收中，如果遇到征收方未按照送达评估报告，或是依据几年前出具的评估报告作出补偿决定等情况，一定要及时地咨询专业律师，并在专业律师的帮助下，向人民法院提起行政诉讼，依法维护自己的合法权益，避免吃亏。

三、最高法判例谈房屋征收补偿决定与评估报告作出时间间隔过长，未参考周边类似房地产市场价格上涨情况，违反公平补偿原则

　　裁判要点

　　房屋征收补偿决定距评估报告作出时间间隔多年，未参考被征收房屋类似房地产市场价格上涨情况，实质系由被征收人承担该期间房价上涨风险，违反公平补偿原则。

　　裁判文书

　　中华人民共和国最高人民法院

　　行政裁定书

　　（2020）最高法行申12034号

　　再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：曹江涛，男，1965年8月30日出生，汉族，住河南省郑州市。

　　被申请人（一审被告、二审上诉人）：河南省郑州市中原区人民政府，住所地河南省郑州市桐柏路200号。

　　法定代表人：李晓雷，该区人民政府区长。

　　再审申请人曹江涛因诉河南省郑州市中原区人民政府（以下简称中原区政府）房屋征收补偿决定一案，不服河南省高级人民法院（2019）豫行终3837号行政判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

　　曹江涛申请再审称：一、房屋结构存在房产证和产权证附图登记不一致的情形，按照有利于被征收人原则，应当认定为钢混。二、评估机构未入户调查，评估报告遗漏地下室、装修装饰费用，评估报告有效期超过一年，不应作为补偿的依据。三、中原区政府于2016年实施征收，未依法作出征收补偿决定，应当承担房价上涨的风险。请求撤销二审判决，依法再审本案。

　　本院经审查认为，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条第一款规定，房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。第二十六条第二款规定，补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。本案中，中原区政府中原政征补〔2019〕1号房屋征收补偿决定仅针对曹江涛房屋建筑结构予以调查，遗漏地下室损失补偿部分，并将装饰装修损失、室内配套设施拆装费用另行补偿，缺乏事实根据和法律依据。评估机构以房屋征收决定公告之日为评估时点，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款之规定。中原区政府中原政征补〔2019〕1号房屋征收补偿决定距评估报告作出时间已逾3年，未参考被征收房屋类似房地产市场价格上涨情况，与已经生效行政判决撤销的中原区政府中原政征补〔2016〕49号房屋征收补偿决定补偿数额相同，实质系由曹江涛承担该期间房价上涨风险，违反公平补偿原则。故中原区政府中原政征补〔2019〕1号房屋征收补偿决定，认定事实不清，适用法律错误，应当予以撤销。一审判决撤销，但关于房屋建筑结构、评估时点认定，缺乏法律依据。二审撤销一审判决及中原区政府中原政征补〔2019〕1号房屋征收补偿决定，并责令重新作出房屋征收补偿决定，并无不当。曹江涛申请再审的理由不能成立，本院不予支持。

　　综上，曹江涛的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百一十六条第二款之规定，裁定如下：

　　驳回曹江涛的再审申请。

　　审判长袁晓磊

　　审判员李小梅

　　审判员马鸿达

　　二〇二〇年十二月二十九日

　　法官助理张海婷

　　书记员李岩松

　　来源：鲁法行谈

四、北京拆迁律师谈司法强拆也不一定合法，征收必须要遵循这个原则

　　房屋征收过程中，常常有征收方为了保障建设项目能够顺利进行，尽快完成拆迁工作，便会采取一系列的做法对，比如在与被征收人未签订补偿协议、未对被征收人作出补偿决定、未告知被征收人的情况下，强制拆除被征收房屋以达到最终的目的。

　　但是征收方的这种做法不论是站在哪个角度来说，其行为都是不合法的，严重给被征收人合法财产造成了一定的损失，侵害了其合法权益。西安的董女士就遇到了这样的情况。

　　董女士是西安市人，其在xx村有一处合法的宅基地及房屋。2014年，当地为进行xx项目，将董女士的宅基地及房屋列入到了征收范围内。但是在补偿安置阶段，因双方就补偿事宜未达成一致意见，征收方为了保障xx项目建设正常进行，便对董女士在内的部分被征收人作出了限期搬离通知，通知中载明，对该村剩余的尾留户进行司法拆除，限定七日内全部搬离，逾期不搬不办理者，视为自行放弃，不得享受拆迁奖励款。

　　2020年4月，土地储备中心委托xx公司将董女士宅基地上的房屋实施了强拆。

　　房屋被强制拆除后，为了维护自己的合法权益，董女士将自己所遭受的情况反馈给了北京圣运律师，北京圣运律师从董女士所述的情况中了解到，征收方的行为不论是从实体上还是程序上均严重违法，侵害了董女士的合法权益。

　　于是在北京圣运律师的指导下，董女士向法院提起了行政诉讼，请求法院依法确认征收方强制拆除其房屋的行为违法。

　　本案的焦点是征收方强制拆除董女士房屋的行政行为是否合法

　　众所周知，房屋征收涉及到被征收人的切身利益，所以，必须要依法依规的进行，必须要遵循“先补偿、后搬迁”的原则。

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条规定，实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

　　《土地管理法》第四十八条规定，土地征收过程中，涉及到农村村民住宅的，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。

　　然而本案中，征收方在未与董女士就补偿事宜协商一致，未签订补偿安置协议、未就涉案房屋的拆迁安置作出补偿决定的情况下，就自行将涉案房屋实施拆除，显然违反了“先补偿、后搬迁”的法律规定，属违法实施的拆除行为。

　　最终在北京圣运律师的帮助下，法院作出如下判决：

　　依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款第（一）项的规定，确认街道办事处对董女士（户）房屋实施强制拆除的行政行为违法。

　　实际征收中，不乏这样的强拆行为，但是根据我国现行的法律规定，无论是集体土地上房屋还是国有土地上房屋的征收，均需遵循先补偿、后搬迁的原则，在达成安置补偿协议，并领取补偿款项后，可由房屋所有人自愿交行政机关拆除。

　　对于达成安置补偿协议但拒绝领取补偿款，同时又不交出土地的或者未达成安置补偿协议的，可以由行政机关作出补偿决定留存补偿款或专户储存后，申请法院强制执行或者由具有强制执行权的行政机关依照法定程序执行。否则，被征收人有权拒绝搬迁，即使是征收机关也不能强制拆除被征收人的房屋。