更新时间:2024-12-27 08:26 发布:2024-10-23 10:10 文章来源：北京圣运律师事务所
《国有土地上房屋征收与补偿条例》中明确规定，因公共利益需要的，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。
在具体实施过程中，应当要遵循先补偿、后搬迁的原则。
无论是什么性质的征收项目，无论是什么方式的拆迁，《国有土地上房屋征收与补偿条例》中确定的上述征收原则是不能随意更改变动的。但从实践征收中来看，这两条征收原则在有的征收中却并非能真正地落实到位。
补偿事宜协商不成，房屋被认定为违法建筑，对被征收人作出补偿决定、限期拆除决定并强制拆除，以相关政策文件规定要求被征收人先行搬迁，腾空房屋、交出土地等情况时有发生。
不过，针对相关部门作出的限期拆除决定书，补偿决定书或是对征收方作出的房屋征收决定不服时，广大被征收人可不必慌张，害怕。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的第二十六条规定，被征收人对补偿决定不服的，可以在法律规定的期限内申请行政复议，也可以向法院提起行政诉讼。第十四条规定，被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，同样可以在法律规定的期限内依法申请行政复议、也可以依法提起行政诉讼。
这两条规定很显然地告诉了被征收人，其有权利对自己权益会产生影响的一些文件或是行为启动法律程序，想必大家都能看得懂，看得明白。
但此时北京圣运律师还要提醒大家一点，上面内容中我们提到了“法定期限”这几字，之所以我们要单独强调，是因为在遇上拆迁问题，想要通过法律来维护权益必须要在法律规定的时间内启动，也就是说，被征收人要知道违法行为之日起的60日内申请行政复议，或是在6个月内提起诉讼，有的被征收人可能会认为，只要违法行为存在，自己何时都有权复议或是起诉，但事实并不是这样。
所以呢，大家一定要把握好，千万不要心存侥幸，否则一旦错过这两个时间，那么自己的诉求可能会无法实现，我们的权益就很难得到保障了。
说到违法拆迁，其情形有很多种，拆迁方为了尽快达到拆迁的目的，经常是咄咄逼人的给出具有紧迫性和强制性的责令交出土地决定和责令限期拆除决定的行政决定，这也是让被拆迁人尽快搬离的比较有效的办法。当大家收到这两份通知的时候，也就意味着房屋很有可能被强拆。
一、作出责令交地的主要依据
根据《土地管理法实施条例》中的相关规定：“违反土地管理法律、法规规定，阻挠国家建设征收土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交出土地;拒不交出土地的，申请人民法院强制执行。”
作出责令交地的前提必须是：
（1）征收土地方案经国务院或省、自治区、直辖市人民政府依法批准后，已经按照法定征收程序实施征地行为； （2）被征收土地所有权人、使用权人已经依法得到安置补偿或是无正当理由拒绝接受安置补偿，且拒不交出土地，已经影响到征收工作的正常进行的。
如果被征收人对征地安置补偿标准不服，依法提起法律程序维权自己合法权益的，因此而拒绝交出土地的，可以认定为具有“正当理由”。
但作出责令交地的行政行为的行政机关只能是市、县、省政府国土资源局。由此可知，村委会、镇政府或是其它部门均无权作出此决定。而且责令交出土地决定应当以书面形式作出并依法送达。
二、作出责令限期拆除决定的主要依据
根据《行政强制法》第四十四条规定：“对违法的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的，应当由行政机关予以公告，限期当事人自行拆除。当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除。”
《城乡规划法》：
第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”
第六十八条：“城乡规划主管部门作出责令停止建设或者限期拆除的决定后，当事人不停止建设或者逾期不拆除的，建设工程所在地县级以上地方人民政府可以责成有关部门采取查封施工现场、强制拆除等措施。”
作出责令限期拆除决定的前提必须是建筑物、设施确属于违建或是违法占地。
能够作出《责令限期拆除决定》的是根据《城乡规划法》规定，第一种违法建筑座落于城市规划区内的由规划部门出具，第二种若违法建筑座落于乡村规划区内的由乡镇人民政府出具。不过除了以上两种主体之外，城管局与国土资源局也可以做出该通知或是决定。
三、收到这两大决定时要怎么应对？
当在征地拆迁中收到“它们”的时候，强拆的大门已经朝我们敞开了。因此在收到法院强制拆除裁定之前被拆迁人应当及时的咨询专业拆迁律师，通过法律途径在有效的时间内撤销掉“责令交出土地决定书”，保住房子，进而才会有更多的时间争取合理补偿。而当收到“责令限期拆除决定”时，被拆迁人的房子很有可能已经被认为了违章建筑。但被拆迁人此时应当要冷静处理，首先要从各个方面分析自己的房屋是否构成违章建筑的条件，如果有各种证件，却还收到限期拆除通知时则很有可能是拆迁方存在违法行为。其次，拆除违法建筑也不能说拆就拆，必须要履行法定程序。
据我国现今《行政诉讼法》与《行政复议法》，自然人、法人、其他组织认为自己的合法权益受到侵害时可以在六十日内提起行政复议，或者六个月内提起行政诉讼。如果不在法定时间内提起复议或诉讼的话，那么有可能将面临强拆的情况。
裁判要点
行政机关并未将案涉房屋认定为违法建筑，也未按照相关规定要求当事人限期拆除案涉房屋并退还土地。在案涉房屋拆除前，政府还组织人员对的房屋进行信息采集，对房屋结构、面积等进行了确认。案涉房屋原为招商引资项目，后因征收被拆除。据此，当事人的房屋虽然没有相关产权手续，但当事人对于该房屋仍具有一定信赖利益。当事人自行将其房屋拆除是为配合政府实施项目建设，不能以拆除行为发生在征收决定作出前而否定二者之间的关系，行政机关应对当事人予以适当补偿。
裁判文书
中华人民共和国最高人民法院
行 政 裁 定 书
（2020）最高法行申8584号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：河南省商丘市睢阳区人民政府，住所地河南省商丘市睢阳区雪苑路1号。
法定代表人：栗朝举，该区人民政府区长。
委托诉讼代理人：张业峰，该区人民政府工作人员。
委托诉讼代理人：苏碧野，金博大律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：陈再云，女，1962年9月22日出生，汉族，住河南省商丘市睢阳区。
陈再云诉河南省商丘市睢阳区人民政府（以下简称睢阳区政府）不履行征收补偿法定职责一案，再审申请人睢阳区政府不服河南省高级人民法院（2019）豫行终2956号行政判决，向本院申请再审。
本院依法组成由审判员马鸿达、审判员李小梅、审判员袁晓磊参加的合议庭，对本案进行了审查，现已审查终结。
睢阳区政府申请再审称，1.案涉房屋建设在集体所有的耕地上，建设房屋时未经法定程序批准，违反法律禁止性规定，是违法建筑。陈再云早在2014年已自行拆除案涉房屋，但睢阳区政府2016年7月26日才作出《关于对商丘市汉梁文化公园二期建设项目实施房屋征收的决定》（商睢政〔2016〕9号），陈再云自行拆除房屋的行为与房屋征收行为不具有关联性，不应由睢阳区政府支付陈再云房屋征收补偿款。2.陈再云不是案涉房屋占用土地的承包经营权人，亦不是该土地所属的村集体经济组织成员，一、二审判决适用安置补偿标准，无法律依据。综上，一、二审判决认定事实不清、适用法律错误，请求撤销一、二审判决并改判驳回陈再云的诉讼请求。
本院经审查认为，根据修改前的《中华人民共和国土地管理法》第七十六条第一款的规定，未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条的规定，在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。本案中，睢阳区有关部门并未将案涉房屋认定为违法建筑，也未按照相关规定要求陈再云或商丘宁达市政工程有限公司限期拆除案涉房屋并退还土地。在案涉房屋拆除前，睢阳区政府还组织人员对陈再云的房屋进行信息采集，对房屋结构、面积等进行了确认。一审法院在审理期间向当时负责征迁工作的睢阳区古城街道办事处工作人员进行调查核实，了解到案涉房屋原为招商引资项目，后因征收被拆除，案涉房屋信息采集表载明的情况是真实的。据此，陈再云的房屋虽然没有相关产权手续，但陈再云对于该房屋仍具有一定信赖利益。陈再云自行将其房屋拆除是为配合睢阳区政府实施汉梁文化公园二期项目建设，不能以拆除行为发生在征收决定作出前而否定二者之间的关系，睢阳区政府应对陈再云予以适当补偿。一、二审法院并未按照被征收集体经济组织成员的标准判令睢阳区政府对陈再云进行安置，而是参照睢阳区政府制定的补偿安置方案，按照500元/平方米-675元/平方米的标准计算补偿数额，并无不当。
综上，睢阳区政府的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百一十六条第二款之规定，裁定如下：
驳回河南省商丘市睢阳区人民政府的再审申请。
审判长 马鸿达
审判员 李小梅
审判员 袁晓磊
二〇二〇年九月二日
法官助理 李 慧
书记员 唐晓燕
来源：鲁法行谈
实践中，无论是征收程序还是补偿所依据的主要法律法规就是《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《土地管理法》，且这两大法宝是征地拆迁中必不可少的。可是给予被征收人的补偿和征收中的一些细节问题仅仅依据这两部法律法规就够吗？被征收人只需要了解《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《土地管理法》就可以了吗？
对此北京圣运律师提醒大家，仅仅依据这两法律法规是不够的，在征地拆迁中被征收人还需要了解当地所公布的相关法律法规，因为地方性法规更为细致，可以更好的维护被征收人权益。
一、作出房屋征收决定公告的时间
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的第十三条规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。从这条公告中我们可以看出，在590号令中并没有明确规定作出公告的时间。
可是地方性法律法规就不同了，我们以山东省为例，依据《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定：市、县级人民政府应当自作出房屋征收决定之日起三日内在房屋征收范围内发布公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。
同时，在该省补偿条例中我们还看到，房屋征收部门应当在房屋征收决定作出后，将房地产价格评估机构选定方式等相关事项在房屋征收范围内予以公布，并告知被征收人有协商选定房地产价格评估机构的权利。被征收人协商选定房地产价格评估机构的期限为十日。超过半数的被征收人共同签字认可的房地产价格评估机构，视为共同协商选定。
而《国有土地上房屋征收与补偿条例》中并没有明确协商日期，只是说明房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。
不管是房屋征收决定还是评估机构的选择，对被征收人来讲都非常的重要，房屋征收决定直接影响着征收项目的合法性，而评估机构则影响着评估结果是否合理。无论哪一项出错或有漏洞都会给被征收人造成一定的损失。因此大家要格外的注意。
二、过渡期限时间
在征地拆迁中，被征收人可以选择货币补偿也可以选择产权置换，至于怎么选择，被征收人可根据自己的具体情况来确定。不过我们发现，往往许多被拆征收人会选择产权置换，相信大家都知道，安置房基本都是期房，在这期间征收方会提供周转房屋或是给予被征收安置补偿费，但此时这个过渡期间就显得极为重要了。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。
我们看到，条例里面并没有具体明确期限时间，可是地方性法规就明确规定了，例如四川省，根据《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定， 选择房屋产权调换的，过渡期限不超过被征收人签订补偿协议并交房之日起二十四个月；用于产权调换房屋为房屋征收范围内新建高层建筑的，过渡期限不超过被征收人签订补偿协议并交房之日起三十六个月。
过渡期限超过约定的，逾期临时安置补偿费、停产停业损失补偿费按下列标准分段计算，及时发放：
征收住宅的，对自行安排住处的被征收人，自征收补偿协议约定交房之日起，逾期不足六个月的，逾期时间内临时安置补偿费按规定标准的1.5倍发放；逾期半年以上不足一年的，本逾期时间内按二倍发放；逾期一年以上的，本逾期时间内按三倍发放。
对由房屋征收部门提供周转用房过渡的被征收人，从逾期之月起按月付给临时安置补助费；逾期一年以上的，本逾期时间内临时安置补助费按规定标准的二倍发放；在此期间内被征收人有权继续使用安置周转用房。
征收非住宅的，超过过渡期限一年以内的，本逾期时间内停产停业经济损失补助费按规定标准的1.5倍发放；超过过渡期限一年以上的，本逾期时间内停产停业经济损失补助费按规定标准的二倍发放。
因此，大家除了要了解国家规定的法律法规之外，也要了解地方性法律法规，才能尽可能的在这个阶段保障自己的合法权益。
三、政府常务会议讨论标准被明确
这一项在征地拆迁中也是必须要走的一项程序。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。
可是究竟是多少人数并没有明确的规定，而地方性法规就不一样了，像浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例中规定的是，房屋征收涉及一百个以上被征收人或者符合设区的市、县（市、区）人民政府规定的其他情形的，房屋征收决定应当经政府常务会议讨论决定。
《重庆市国有土地上房屋征收与补偿条例》中规定是，被征收人户数在100户以上或者被征收房屋建筑面积在1万平方米以上的，应当经区县（自治县）人民政府常务会议讨论决定。
除了以上的几点之外，如何选定评估机构、产权置换如何安排在个别地方的国有土地上房屋征收与补偿条例中都有具体的规定，被征收人在遇到征收的时候，一定要详细的了解到。如果拆迁补偿不合理或是征收程序存在瑕疵不合法，被征收人可直接咨询专业拆迁律师。
利征预公告〔2024〕6号
为保障公共利益用地需要，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》等法律法规和有关规定，经研究决定，现发布征收土地预公告。
一、拟征收土地的位置、范围、现状及权属
地块1：四至范围太平河以东、S315以西、韩大庄村以南、利十路以北
涉及的农村集体经济组织：利津街道张家夹河村
（拟征收土地范围详见附件，实际征收土地范围以最终批准文件为准）
二、拟征收土地的目的、用途
地块1拟用于由政府组织实施的能源基础设施用地需要，符合《中华人民共和国土地管理法》第四十五条第（二）项规定的公共利益需要。
三、开展土地现状调查的安排
自本公告发布之日起，任何单位和个人不得在拟征收土地范围内抢栽抢建，违反规定抢栽抢建的，对抢栽抢建部分不予补偿。
利津县人民政府组织自然资源、财政、农业农村等部门以及利津街道办事处拟于2024年7月31日-2024年8月2日对拟征收土地的位置、权属、地类、面积，农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的权属、种类、数量等情况共同开展土地现状调查，请本次拟征收土地的所有权人、使用权人等相关权利人按时参加并积极支持配合。
不能直接到场的，应当书面委托他人代理。对不能直接到场且未委托他人代理，经通知仍不到场的，或者到场参加调查但不签字确认的，将由参加调查的各方如实记录到《土地使用权及地上附着物和青苗调查确认表》中，载明情况并共同签字确认。
四、拟征收土地的补偿标准
拟征收土地补偿安置费按照山东省人民政府《关于山东省征地区片综合地价的批复》（鲁政字〔2023〕144号）批复的利津县征地区片综合地价标准执行。本次拟征收土地共涉及1个区片，其中Ⅰ级区片每公顷补偿96万元。
拟征收土地地上附着物和青苗补偿费标准按照山东省自然资源厅、山东省财政厅《关于同意东营市征地地上附着物和青苗补偿标准的批复》（鲁自然资函〔2021〕1999号）规定的标准执行。
拟征收土地不涉及农村住宅（或工矿企业）的补偿安置。
五、其他事项
本公告在拟征收土地所在的乡镇（街道）、村和村民小组及山东省征地信息公开查询系统同时予以发布。本公告公示时间为10个工作日，自公告发布之日起计算。
特此公告。
来源：全国征地信息共享平台
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文章来源参考：【头条】北京专业征迁律师谈遇到违法征迁怎么办？，，遇到违法拆迁怎么办
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