北京拆迁律师谈想要提升拆迁需要注意以下几个要点，拆迁需求:今日土地征收拆迁话题-圣运律师事务所

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北京拆迁律师谈想要提升拆迁需要注意以下几个要点，拆迁需求

更新时间:2024-12-22 01:25 发布:2024-10-23 13:00 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：北京拆迁律师谈想要提升拆迁需要注意以下几个要点,

北京拆迁律师谈想要提升拆迁需要注意以下几个要点，拆迁需求

一、北京拆迁律师谈想要提升拆迁需要注意以下几个要点，拆迁需求

二、北京房屋拆迁律师谈未办理审批手续的房屋就真的是违法建筑了吗？

　　在征地拆迁中，很多没有办理相关建房审批手续的无证房屋，通常情况下都会被相关部门扣上“违法建筑”的帽子，尤其是在双方就补偿事宜协商不成，一直没有达成补偿安置协议，被征收人迟迟不愿搬迁的情况下，极个别的征收方为了尽快实现最终的征收目的，按照预期的完成征收工作，往往就会把被征收人的这类房屋以“违法建筑”的名义予以处理，直接以最低的标准给予补偿，甚至是对被征收人不予任何的补偿。

　　房屋被认定为违法建筑，被征收人拿到的补偿比别人低这是毋庸置疑的，最主要的是，有的被征收人虽然心里不舒服，但也会默认他们的说法，那么，相关部门口头上说这类未办理相关审批手续的房屋是违法建筑，被征收人的房屋就真的是违法建筑了吗？

　　关于这个问题，北京圣运律师在此之前其实说过很多次，无证房屋是否是违法建筑，相关部门口头上说了不算，相关部门不能仅凭有证或是无证来认定房屋的合法性，而是需要结合房屋的实际情况来认定房屋的合法性。所以，实践中，如果有相关部门来家里调查房屋情况，让你拿出房屋所有权证或是土地使用权证，但你又拿不出来时，倘若告知你房屋是违法的，补偿可能会比别人的低，此时，被征收人就需要提高警惕了，这很有可能是他们的套路。

　　从实践过程中来看，并不是所有未办理相关审批手续的房屋都是违法建筑，因此，相关部门将所有的无证房屋，未办理审批手续的房屋认定为违法建筑的行为是不合法的，被征收人对此可以通过法律途径来维护自己的合法权益。

三、槐征补公告〔2023〕26号

　　槐征补公告〔2023〕26号

　　根据济南市槐荫区人民政府决定，为保障公共利益用地需要，拟征收西吴家堡村集体土地。按照《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》和《山东省人民政府办公厅关于规范征收土地管理工作的意见》(鲁政办字〔2022〕13号)等法律法规和政策规定，济南市槐荫区人民政府组织自然资源局、财政局、农业农村局等部门和吴家堡街道办事处根据土地现状调查结果和社会稳定风险评估结果，拟定了《西吴家堡村征地补偿安置方案》。现公告如下：

　　一、拟征收土地目的

　　本次拟征收土地拟用于济南市腊山河与兴济河排水分区河道综合治理工程建设（南太平河），用途为市政公用用地。

　　二、拟征收土地的位置、地类及面积

　　本次拟征收吴家堡街道西吴家堡村土地，位于济齐路以南、绕城高速以东，总面积0.5327公顷，全部为农用地，其中：耕地0.1013公顷、林地0.1853公顷、水域及水利设施用地0.2461公顷。

　　三、拟征收土地补偿标准

　　拟征收土地补偿安置费按照山东省人民政府鲁政字〔2023〕144号文公布的征地区片标准执行。拟征收土地涉及1个区片地价，I级区片补偿标准为307.5 万元/公顷。

　　拟征收土地地上附着物和青苗补偿标准按照山东省财政厅、山东省自然资源厅《关于济南市征地地上附着物和青苗补偿标准的批复》（鲁自然资函〔2021〕2000号）的规定执行。

　　四、安置意见

　　经与西吴家堡村集体经济组织协商，对拟征收土地涉及的农业人口采取以下方式安置。

　　（一）货币安置。征收土地补偿安置费拨付到西吴家堡村委会后，其具体分配方案由本村集体经济组织成员讨论决定。

　　（二）社保安置。社会保障补贴资金按照2万元/亩标准由市财政部门拨付至社会保障资金专户，共计15.9810万元。由吴家堡街道办事处按有关规定和程序指导西吴家堡村委会组织召开村代表会议或村民大会，研究拟定被征地农民社会保障方案并报槐荫区人力资源和社会保障局备案。在征收土地经依法批准后，由槐荫区人力资源和社会保障局根据被征地农民养老保险方案，办理参保事宜。

　　五、办理补偿登记安排

　　拟征收土地的土地所有权人、使用权人及其他相关权利人应自公告发布结束后5日内持相关权属证明材料到槐荫区人民政府办理补偿登记并签订征地补偿安置协议。

　　未在规定期限内办理补偿登记和签订征地补偿安置协议的，以《土地所有权调查确认表》《土地使用权及地上附着物和青苗调查确认表》（附件）作为补偿安置依据。

　　六、其他事项

　　本公告在征收土地涉及的农村集体经济组织所在地的办事处、村和村民小组及山东省征地信息公开查询系统同时予以发布。本公告公示期为30日。

　　拟征收土地的农村集体经济组织成员如认为拟定的征地补偿安置方案不符合法律、法规规定的，应在公示结束前向槐荫区自然资源局提出书面听证申请，听证申请书送至槐荫区经十西路29851号。逾期未提出的，视为放弃听证。

　　特此公告。

　　来源：全国征地信息共享平台

四、未签补偿协议、未作补偿决定、未合法评估就拆房，这样的棚改法院也不认可

　　房屋被纳入棚改，但征收时存在程序违法问题，起诉后，法院认为，未通知参与评估机构选择，未及时送达评估报告，未依法作出补偿决定或是签订补偿协议，应依法确认征收行为违法。下面，北京圣运律师就与大家一起来看一下这个案件

　　杜女士租赁某实业股份有限公司围墙院内的土地办燃料厂。2018年，征收方作出《房屋征收决定》，杜女士所租赁的土地及修建的房屋在棚户区改建项目的红线范围内。但是，在房屋评估阶段，征收方并没有告知杜女士有参与评估机构选择的权利，而是直接让某房地产评估机构对杜女士的房屋进行了评估。

　　2019年，征收方在未与杜女士签订补偿协议，未向杜女士作出房屋征收补偿决定的情况下，拆除了杜女士的房屋。杜女士不服此次征收行为，于是向人民法院提起了诉讼，要求确认征收方征收其房屋未予补偿的行政行为违法，并判决征收方支付其安置补偿款XX万元。

　　杜女士认为，征收方在房屋评估阶段未告知其参加评估机构的选定，未向其及时送达评估报告，违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的第二十条“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定”之规定，侵害了自己的相关权益。

　　另外，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，但是，征收方在未与自己签订补偿协议或是作出补偿决定的情况下就拆除了自己的房屋，不仅给自己造成了严重的财产损失，且也违反了上述规定。

　　一审法院判决确认征收方的征收行为违法，并在判决生效之日十五日内向杜女士支付其被征收房屋、附构筑物及其装饰装修价款XX万元。

　　征收方不服判决上诉称，原判超越了行政审判职权范围，其的征收行为，未违反法定征收程序。杜女士提出的补偿问题，只能与某公司通过民事途径另行解决，为了便于杜女士与某公司补偿问题的解决，其委托评估对杜女士要求的物价值单独进行了评估，在对杜女士要求补偿的标的物已经评估的情况下，原审法院在未经同意的情况下，又重新委托评估机构进行评估的程序不合法。

　　而且新的评估报告只是在原来的评估报告的基础上进行了摘抄和擅自加价，原审法院否定原评估报告以新的评估报告作为裁判依据，有失公正。

　　法院认为，在未签订补偿协议、未作出房屋征收补偿决定的情况下就拆除涉案房屋，判决确认征收方征收的行政行为违法，有事实和法律依据，并无不当，征收方就应对违法征收杜女士房屋所造成的损失，承担赔偿责任。最终，法院驳回了征收方的上诉。

　　对于本案，北京圣运律师认为，房屋征收过程中，应当要遵守《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的第二十七条第一款实施房屋征收应当先补偿、后搬迁的规定，这是最起码的原则。同时，也要保障被征收人的选择权、参与权。在评估阶段，被征收人是有权选择评估机构的权利的。

　　实践中，如果遇到如本案这样的问题，即不通知被征收人选择评估机构，也不遵守相关的法律法规就实施征收，那么，被征收人可及时的咨询专业律师维护权益。

五、北京专业拆迁律师谈迟迟不发放补偿款怎么办？

房屋拆迁过程中，征收方与被征收人就补偿事宜达成一致后，一般都会就补偿方式、补偿款具体金额、安置房位置、朝向，何时发放补偿款，交付安置房时间等事项签订一式两份的拆迁协议。按理说，一旦签订补偿协议后，双方都需要按照协议里约定的履行各自的义务。

　　不过实践过程中，却常有征收方在与被征收人签订完补偿协议后迟迟不将补偿款发放给被征收人，或是给予被征收人极少补偿的情况，对被征收人来说，不论是征收方不按时发放补偿款，或是给予自己极少的补偿款，势必都会威胁到被征收人的相关权益。那么，面对征收方的这种行为，作为被征收人应当怎么办呢？

　　补偿款迟迟不发放可起诉

　　根据《土地管理法实施条例》第三十二条规定，申请征收土地的县级以上地方人民政府应当及时落实土地补偿费、安置补助费、农村村民住宅以及其他地上附着物和青苗等的补偿费用、社会保障费用等，并保证足额到位，专款专用。

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十二条规定，作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

　　实践中，如果征收方在签订补偿协议后，未依照协议里约定的及时履行补偿职责，那么被征收人可以及时地向法院起诉。

　　根据相关的法律法规，补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。根据《行政诉讼法》中的规定，对征收、征用决定及其补偿决定不服的；认为行政机关不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除政府特许经营协议、土地房屋征收补偿协议等协议的，属于人民法院受理范围；被告不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除本法第十二条第一款第十一项规定的协议的，人民法院判决被告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任。

　　除此以外，《合同法》中也有相关的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。

　　征收方与被征收人签订协议后应遵循诚实信用原则，按照协议里面约定的全面履行义务。可若未按照约定的期限交付安置房或是支付补偿款，那征收方就存在违约的嫌疑，此时，被征收人就可以采取法律措施向法院提起诉讼，要求他们承担相应的违约责任。