北京圣运律师谈2022年中办、国办发布乡村建设实施方案！严禁违背农民，实施乡村建设行动

一、北京圣运律师谈2022年中办、国办发布乡村建设实施方案！严禁违背农民，实施乡村建设行动

二、住房和城乡建设部等三部门进一步明确城镇老旧小区改造工作要求各地年度计划不搞“一刀切”

　　为扎实推进城镇老旧小区改造，既满足人民群众美好生活需要、惠民生扩内需，又推动城市更新和开发建设方式转型，住房和城乡建设部办公厅、国家发展改革委办公厅、财政部办公厅日前发出通知，进一步明确城镇老旧小区改造工作要求，同时公布了《城镇老旧小区改造工作衡量标准》。

　　通知要求，各地确定年度改造计划应从当地实际出发，尽力而为、量力而行，不层层下指标，不搞“一刀切”。严禁将不符合当地城镇老旧小区改造对象范围条件的小区纳入改造计划。严禁以城镇老旧小区改造为名，随意拆除老建筑、搬迁居民、砍伐老树。

　　各地确定改造计划不应超过当地资金筹措能力、组织实施能力，坚决防止财政资金大包大揽，坚决防止盲目举债铺摊子、增加政府隐性债务。各地应加快财政资金使用进度，摸清本地区待改造城镇老旧小区底数，建立改造项目储备库，提前谋划改造项目，统筹安排改造时序，变“钱等项目”为“项目等钱”。城镇老旧小区改造中央补助资金应严格按有关规定使用，严禁截留、挪用。

　　各地应督促引导电力、通信、供水、排水、供气、供热等专业经营单位履行社会责任，将老旧小区需改造的水电气热信等配套设施优先纳入本单位专营设施年度更新改造计划，并主动与城镇老旧小区改造年度计划做好衔接。项目开工改造前，市、县应就改造水电气热信等设施，形成统筹施工方案，避免反复施工、造成扰民。

　　市、县制订城镇老旧小区改造方案之前，应对小区配套设施短板及安全隐患进行摸底排查，并按照应改尽改原则，将存在安全隐患的排水、燃气等老旧管线，群众意愿强烈的配套设施和公共服务设施，北方采暖地区建筑节能改造等作为重点内容优先列为改造内容。市、县应明确街道、社区在推动城镇老旧小区改造中的职责分工，并与加强基层党组织建设、居民自治机制建设、社区服务体系建设相结合，加快健全动员居民参与改造机制，发动居民参与改造方案制订、配合施工、参与过程监督和后续管理、评价与反馈小区改造效果等。

　　居民对小区实施改造形成共识的，即参与率、同意率达到当地规定比例的，方可纳入改造计划；改造方案应经法定比例以上居民书面（线上）表决同意后，方可开工改造。

　　居民就结合改造工作同步完善小区长效管理机制形成共识的，方可纳入改造计划。居民对改造后的物业管理模式、缴纳必要的物业服务费用等，集体协商形成共识并书面（线上）确认的，方可开工改造。

　　各地应完善城镇老旧小区改造事中事后质量安全监管机制。应完善施工安全防范措施，建立工程质量安全抽检巡检制度，明确改造工程验收移交规定，确保施工安全和工程质量；应建立健全改造工程质量回访、保修制度以及质量问题投诉、纠纷协调处理机制，健全改造工程质量安全信用管理及失信惩戒机制，压实各参建单位质量安全责任。

　　有关市、县应及时核查整改审计、国务院大督查发现的问题。未按规定及时整改到位的，视情况取消申报下一年度改造计划资格。

　　通知明确，要结合城市更新行动、完整居住社区建设等，积极推进相邻小区及周边地区联动改造、整个片区统筹改造，加强服务设施、公共空间共建共享，推动建设安全健康、设施完善、管理有序的完整居住社区。鼓励各地结合城镇老旧小区改造，同步开展绿色社区创建，促进居住社区品质提升。

　　在确定城镇老旧小区改造计划之前，应以居住社区为单元开展普查，摸清各类设施和公共活动空间建设短板，以及待改造小区及周边地区可盘活利用的闲置房屋资源、空闲用地等存量资源，并区分轻重缓急，在改造中有针对性地配建居民最需要的养老、托育、助餐、停车、体育健身等各类设施，加强适老及适儿化改造、无障碍设施建设，解决“一老一小”方面难题。

　　市、县应当多渠道筹措城镇老旧小区改造资金，推动提升金融服务力度和质效，并鼓励市、县吸引培育城镇老旧小区改造规模化实施运营主体。

　　各地应当加快构建适应存量改造的配套政策制度。积极构建适应改造需要的审批制度，明确审批事项、主体和办事程序等。鼓励因地制宜完善适应改造需要的标准体系。

　　鼓励市、县将改造后专营设施设备的产权依照法定程序移交给专业经营单位，由其负责后续维护管理，切实维护水电气热信等市政配套基础设施改造成果，守牢市政公用设施运行安全底线。

　　市、县应当结合改造建立健全城镇老旧小区住宅专项维修资金归集、使用、续筹机制，促进小区改造后维护更新进入良性轨道。

　　鼓励市、县积极引导小区居民结合改造同步对户内管线等进行改造，引导有条件的居民实施房屋整体装修改造，带动家装建材消费。

　　住房和城乡建设部将组织相关部门、地区及行业专家，组成巡回调研指导工作组，聚焦破解发动居民参与共建、吸引社会力量参与、多渠道筹措资金、合理拓展改造实施单元、健全适应改造需要的制度体系等难题，加强对各地的调研指导，对部分工作成效显著的省份，重点总结其可复制可推广经验做法、政策机制；对部分工作进展有差距的省份，重点开展帮扶指导，帮助其健全机制、完善政策、明确措施。各省（区、市）可结合本地区实际，建立相应的巡回调研指导机制，加强对市、县的指导。

　　据了解，《城镇老旧小区改造工作衡量标准》共设“需把牢的底线要求”“需重点破解的难点问题”两个一级指标，合计共20个二级指标。

来源：中国建设新闻网

三、北京拆迁律师谈超过一户一宅标准的宅基地，村委会能不能收回？哪些宅基地不能收回？

　　宅基地是提供给农村村民用的建设用地，一般情况下只能用来建设住宅，不能干其他的。但是实践中，有的村民在获得审批之后，会在上面建养殖场以及其他建筑。

　　近日，就有一位当事人以线上的方式咨询律师说，自己在其他地方建设了住宅，原本在村内的一处旧宅基地，为了避免不让宅基地闲置，所以他便用此处空着的宅基地建设了加工厂，而且已经干了好几年了，今年村委会的人告知自己，要收回此处宅基地，因为自己在别处已经有一处宅基地了，这多出来的宅基地他们要收回。那么，村委会能不能收回宅基地呢？

　　根据《土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

　　人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。

　　按照上面的法律法规来说，农村村民只能在村内有一处宅基地，反之，如果有两处，甚至是三处，那么就违反了《土地管理法》一户一宅的规定，一般情况下，如果超过一户一宅的标准，其余多出来的宅基地就有可能会被收回。

　　根据《土地管理法》中的规定，有下列情形之一的，农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权：

　　（一）为乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的；

　　（二）不按照批准的用途使用土地的；

　　（三）因撤销、迁移等原因而停止使用土地的。

　　其中，第一项规定收回农民集体所有土地的，对土地使用权人应当给予适当补偿。

　　也就是说，村委会因村内公共利益建设的，比如建设设施设备等，可以收回农村宅基地，对于没有按照批准用途使用宅基地的，比如将批准用来建住宅的宅基地用来建设了养殖场、加工厂、车库等，村委会可以收回宅基地，在别处已经有一处宅基地了，又在另一个地方起了一处宅基地，一般村委会也是可以收回闲置宅基地的。

　　不过需要注意的是，村委会在收回宅基地时，不能擅自收回，需要报批准用地的人民政府，在未获得批准的情况下，其也是不可以收回的，实践中，若强制收回村民宅基地，那原则上来说就有可能损害了村民的权益。

　　不过，虽然说村委会有权收回宅基地，但是并不代表着所有的超过一户一宅标准的宅基地，村委会都可以收回，一般情况下，如果是以下几种宅基地，村委会不能以违反一户一宅标准而收回

　　1、因继承得来的一户多宅

　　形成一户多宅的情形有很多种，其中，因继承形成的一户多宅在实践中数不胜数，比如农村村民分户后在村内有一处宅基地，后来老人去世后，又留下来了一处宅基地，村民继承该宅基地后，自然就形成了一户多宅，但是这种一户多宅原则上来说是合法的，村委会不能擅自收回，但可以鼓励其有偿退出。

　　实践中，倘若村委会以各种原因强制收回，那么村民可以向镇（乡）政府举报，投诉。

　　2、进城落户后，村民仍享有宅基地使用权

　　有的村民由于工作原因，便举家搬进了城里，并落户在城区，但对于农村老家的宅基地，其仍然享有使用权。在《中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见》中就强调，不得以退出土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权作为农民进城落户的条件，对全家户籍关系迁入设区的市的农户, 原则上应保留其家庭土地承包经营权，按照其原有农村土地承包关系，依法确权登记颁证。

　　也就是说，即使村民已经进城落户了，村委会也没有权利收回其村里留下来的宅基地，但是可以引导其有偿退出。所以，实践中，如果有村委会强迫村民交出宅基地，那么可以向上一级人民政府举报，也可以通过法律途径来维护自己的合法权益。

四、北京圣运律师介入昆明空港经济区房屋拆迁纠纷案

　　昆明空港经济区地处云南省昆明市官渡区大板桥街道，是云南滇中新区重要组成部分，距昆明主城区约24公里，东邻昆明市呈贡区，南接昆明经济技术开发区，西邻昆明市盘龙区、北连嵩明县。辖区国土面积396.6平方公里，辖板桥、李其、西冲、沙沟、复兴等20个社区居民委员会，99个居民小组。昆明空港经济区是云南唯一一个临空特色产业园区，是云南省深入实施桥头堡、民航强省建设两大战略和滇中城市经济圈一体化发展的重要支撑。

　　杨女士在昆明空港经济区投资办厂辛苦经营多年，不想上个月收到了限拆通知。因为厂房和房屋拆迁问题大伤脑筋的杨女士无奈之际多方寻找律师，通过各方比较选择，最终确定选择北京圣运律所。我所接受委托后委派贾启华律师代理该案，目前正在顺利推进中。

五、重磅！龙湾拆迁，房票安置来了！官方发布实施细则，8月1日起施行！

　　龙湾区（高新区）房屋征收补偿房票安置实施细则

　　发布日期：2021-06-28 来源：区法制办

　　第一条 目的意义为进一步完善我区房屋征收与补偿政策，拓宽房屋征收与补偿安置渠道，保障被征收人合法权益，满足人民群众对安置房屋的多样化需求，根据《温州市区国有土地上房屋征收与补偿办法》（温州市人民政府令第1号）、《关于推进市区房屋征收补偿房票安置的实施意见》（温政发〔2020〕24号）等规定，结合龙湾实际，制定本细则。

　　第二条 适用范围龙湾区（高新区）范围内（不含经济技术开发区，下同）国有土地上住宅用房的被征收人（行政机关、国有企事业单位除外,下同），签订征收补偿房票安置协议的。

　　第三条 房票安置

　　（一）房票安置是被征收房屋安置补偿权益货币量化，以房票形式核发给被征收人，由被征收人凭房票自行购买龙湾辖区范围内政府商定商品房、其他安置房用于房屋征收补偿安置的方式。

　　（二）被征收房屋安置补偿权益货币量化金额根据货币补偿或产权调换方式量化后的金额（含房票奖励）就高确定，两种量化方式不得混用。

　　1.货币补偿方式量化按照《关于温州市区房屋征收市场化安置实施意见（试行）》（温政办〔2015〕66号）规定执行，根据文件规定计算货币补偿奖励，不计购房补助。

　　2.产权调换权益按照《龙湾区（高新区）国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（温龙政发〔2017〕59号）执行。

　　根据产权调换将安置补偿权益量化的，被征收人获得的产权调换权益为模拟征收范围内划拨性质住宅安置房（现房）的应安置面积的市场评估价值扣减应缴房款后的金额。

　　模拟安置房（现房）的应安置面积为被征收房屋套内面积的1.25倍或建筑面积就高确定后，根据套型差向上档取整，并计算户增购面积（按每户建筑面积50平方米计算）。

　　（三）比照的货币补偿、产权调换权益量化的被征收房屋与模拟安置房（现房）的价格以房屋征收决定公告之日的市场评估价为准。

　　（四）被征收人选择房票安置的，临时安置费一次性计算6个月、搬迁费计算一次。

　　（五）被征收人在规定期限内签订协议并腾空的，由房屋征收实施单位在房屋腾空截止期限届满后根据本细则给予发放房票。房票票面金额是根据第（二）款规定计算安置补偿权益量化的总金额（就高）。第（四）款规定的临时安置费和搬迁费采取货币方式进行补偿，不计入票面金额。

　　第四条 房票奖励被征收人按期签约腾空并交房屋征收实施单位验收合格的，根据购买房源的不同按如下给予房票奖励：

　　（一）以货币补偿方式量化权益金额，购买政府商定商品房和其他安置房的，按照旧房货币补偿总额（含签约腾空奖励，不含购房补助）15%给予房票奖励。

　　（二）以产权调换方式量化权益金额，购买政府商定商品房和其他安置房的，按照产权调换量化权益金额5%给予房票奖励。

　　第五条 可购房源

　　供房票购买的房源类型为政府商定商品房、其他安置房，具体以房屋征收补偿安置方案为准，被征收人可在提供的房源类型中选择一类，房票协议与房票中应载明选择购买的房源类型。

　　（一）政府商定商品房指房地产开发企业同意以房票结算的位于龙湾区域内已取得预售许可或房屋所有权已首次登记但尚未出售的房屋。

　　选择购买商定商品房的不限制购买面积，具体名录以市房地产交易监管部门公布为准。

　　（二）其他安置房指龙湾区辖区内政府已自建、代建或其他方式建设并已完成原项目安置后富余的国有划拨性质的安置房。

　　其他安置房实行“一房一价”，具体以公布为准。

　　（三）选择购买其他安置房的，购买面积为应安置面积1.1倍（含）以内或房票票额的1.1倍（含）以内。

　　第六条 房票使用

　　（一）房票使用人。房票实行实名制，对象为被征收房屋的所有权人，不得买卖、抵押、非法套现，非直系血亲或配偶间不得赠与使用。赠与协议经公证后，受赠人可以作为房票使用人。

　　（二）使用期限。房票自出票之日起有效期最长不超过24个月，逾期将视同自行放弃房票奖励，选择使用房票购买政府商定商品房的，房票生效日期为被征收房屋腾空验收合格次日，被征收人选择使用房票购买其他安置房的，房票生效日期为项目腾空截止日次日。

　　非因房票使用人原因导致房票有效期届满时其他安置房尚无法提供购买的，房屋征收实施单位根据实际情况公告延长房票有效期。

　　（三）房票购房。选择购买政府商定商品房的，由房票使用人与房地产开发企业签订商品房销售合同；选择购买其他安置房源的，由房票使用人、实施单位、房源提供单位签订购房合同。超出房屋征收实施单位可代为支付的部分，由房票使用人自行补足。房屋征收实施单位可代为支付的额度包括票面金额和购房补助。

　　（四）使用报备。签订商品房销售合同时，房票使用人应当将房票交由房地产开发企业收取，其中房票票面金额大于购房合同金额的，被征收人需向房屋征收实施单位申请拆票后再交房地产开发企业收取。房地产开发企业在商品房销售合同备案后将收取的房票转交出票的房屋征收实施单位；购买其他安置房的，在签订购房合同时，房票使用人应当将房票交由出票的房屋征收实施单位收取。

　　（五）拆票收回。

　　1.购买政府商定商品房的房票，根据房票使用人申请予以拆票，拆票后的票面金额仅有一张可以小于其购买商品房合同金额，拆票后的房票有效期保持不变。

　　2.其他安置房的房屋征收实施单位收回房票经核对后，购房款未达到票面金额符合以下条件的予以拆票，拆票后的房票有效期保持不变，票面金额相应调整。

　　（1）已使用房票购买的建筑面积未超过本细则第三条第（二）款规定购买的建筑面积；

　　（2）购买其他安置房源的剩余购买面积应大于其他房源目录里最小套型的建筑面积；

　　（3）房票仍在有效期内的。

　　3.房屋征收实施单位拆票后，根据被征收人使用情况收回已使用的房票进行核对后予以核销。

　　（六）期满处置。

　　被征收人在规定时间内未使用房票的，可向房屋征收实施单位申请领取货币，但不享受相应房票奖励和购房补助。

　　对使用房票购房后多余部分，被征收人可向房屋征收实施单位申请领取货币，但购房剩余高于房票票额15%的，领取货币部分不享受相应房票奖励和购房补助。

　　房屋实施单位自收到被征收人书面申请之日起3个月内一次性支付申领的货币款给房票所有人。

　　（七）利息结算。

　　房票持有期间票额按商业银行同期一年期贷款市场指导利率LPR计息。

　　有效期内票面金额使用完毕的，由房屋征收实施单位一次性发放利息，计息周期为房票生效日期至房票使用人签订商品房销售合同（网签）或签订购房合同之日；未使用完毕的，有效期届满后由房屋征收实施单位一次性发放利息。利息发放给被征收人，已使用部分的计息周期为房票生效日期至房票使用人签订商品房销售合同（网签）或签订购房合同之日，未使用部分周期为房票的有效期限。

　　第七条 购房选定选择其他安置房源的，富余房源不设面积档次，被征收人在规定的购买面积范围内选定套型，根据选房方案选定套型，选房过程由公证机构全程监督。

　　第八条 购房补助按期签约和腾空并在房票使用期限内在龙湾区行政区域内购房的，房屋征收实施单位根据购买房源的不同按如下给予购房补助：

　　（一）以货币补偿方式量化权益金额的，购买政府商定商品房或其他安置房的按照货币补偿金额（含奖励，不含房票奖励）10%给予购房补助，购房金额小于货币补偿金额的按购房金额的10%予以购房补助。

　　（二）以产权调换方式量化权益金额的，购买政府商定商品房或其他安置房的按照安置权益票面价值（不含房票奖励）的5%给予购房补助；购房金额小于安置权益票面价值（不含房票奖励）的按购房金额给予5%予以购房补助。

　　（三）购房补助在被征收人购房时与房票同步使用。被征收人购买商品房的，购房补助由房屋征收实施单位支付给房地产开发企业，未使用的购房补助根据第六条第（六）款规定处置。

　　第九条 核发结算区财政部门依托商业银行票据系统，组建房票核发结算系统平台。各房屋征收实施单位提出房票发行计划和额度申请，区财政部门核发房票额度，房屋征收实施单位通过票据系统开具房票。房票持有人和收受单位可以通过票据系统查询核验房票，申请办理结算，房屋征收实施单位在规定时间将房票资金结清。

　　第十条 房票资金结算被征收人持房票购买预售或现售政府商定商品房的，房地产开发企业应依据商品房销售合同约定，在商品房销售合同备案后及时将购买情况报房屋征收实施单位备案。房票资金应在报备后60日内结清。

　　第十一条 税收优惠被征收人购买本细则所列各类房源安置的，根据《财政部、国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税〔2005〕45号）和《财政部、国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》(财税〔2012〕82号）的有关规定，享受税收减免。

　　第十二条 金融配套对使用房票票额购房不足部分，被征收人可以申请商业银行贷款。

　　被征收人是住房公积金缴存人并符合公积金提取和贷款条件的，可以办理公积金提取和贷款购房（公积金贷款或组合贷款）手续；被征收人的配偶是住房公积金缴存人的，可作为共同还款人，使用公积金部分提前还贷或逾期还款。被征收人和直系亲属都是住房公积金缴存人的，被征收人的直系亲属可按照相关规定办理公积金提取。

　　第十三条 教育保障被征收人以房票安置方式购买商品住房后，凭不动产权利证书办理户口迁入手续，并可按照教育部门相关规定办理子女入学等手续；房屋征收补偿协议或购房合同后，被征收人子女仍可适当保留原被征收住宅片区所在学区的入学资格，具体参照区政府专题会议纪要〔2016〕36号执行。

　　第十四条 参照执行因征地实施房屋补偿的，可参照本细则执行，产权调换权益按照《龙湾区征收集体土地涉及房屋补偿实施细则（暂行）》（温龙政发〔2019〕26号）执行，具体以征地补偿安置方案规定为准。

　　第十五条 实施时间本细则自2021年8月1日起施行，有效期至2023年9月30日。本细则实行前已实施签约的按签订的协议或原补偿方案执行。

来源： 龙湾频道

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文章编辑：齐清安
内容审核：苗佳律师

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