供求关系发生重大变化，对中国房地产意味着什么，供求关系对房价的影响

供求关系发生重大变化，对中国房地产意味着什么

此次政治局会议给予了房地产方面更多的关注，尤其是新提出“我国房地产市场供求关系发生重大变化”和“适时调整优化房地产政策”这两个说法。

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新京报记者 徐倩 潘亦纯 编辑 杨娟娟 岳彩周 校对 柳宝庆

7月24日，据新华社消息，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。中共中央总书记习近平主持会议。

在涉及房地产方面，此次中共中央政治局会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。

对此，广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示：“从中共中央政治局会议涉及房地产的内容来看，首先，防风险仍旧是今年房地产工作的主基调；同时，基于房地产市场供求关系改变，未来房地产调控政策体系和基调或面临大调整，以适应新的市场变化。”

▲从中央政治局会议涉及房地产的内容来看，防风险仍旧是今年房地产工作的主基调。图/IC photo

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首次提出两说法：

“我国房地产市场供求关系发生重大变化”

和“适时调整优化房地产政策”

143个字，此次中央政治局会议给予了房地产方面更多的关注，尤其是新提出“我国房地产市场供求关系发生重大变化”和“适时调整优化房地产政策”这两个说法。这也总结了我国当前的房地产形势，为下半年房地产政策的调整指明了方向。

易居研究院研究总监严跃进指出：“关注到此次会议最核心的一句话是‘适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策’。这句话最早在7月14日国务院新闻发布会有过表述，此次政治局会议再次提及，是此次会议的最核心话语。”

严跃进表示，具体来说，新形势可能包括购房需求下滑，投资、投机性需求离场，且市场出现供大于求等，而政治局会议明确表示“适时调整优化房地产政策”，其含义不在于简单地放松，因为部分政策与当前房地产市场基本面已经不相符，自然要逐渐退场。

中指研究院市场研究总监陈文静表示：“本次会议通稿未提‘房住不炒’，整体基调更加积极。当前房地产市场调整压力较大，多地新房、二手房价格均处于下跌通道，投资需求已明显减少，在当前的市场背景下，更好地支持刚需和改善需求仍是政策方向。”

“当前，房地产供求关系发生重大变化的新形势，具体来说实际上包括购房需求步入冰冻期、投资投机需求大规模离场、供求矛盾开始呈现供大于求的特征、二手房挂牌量激增等。政策明确，要适时调整优化房地产政策，其含义不在于简单地放松，而是部分从紧的政策和当前市场基本面已经完全不相符，自然要逐渐退场。”严跃进补充说。

陈文静也指出：“2022年，我国总人口出现首次下降，城镇化进程放缓，人均住房面积明显提升，户均接近1.1套住房，居民基本住房需求已得到满足，房地产市场已经进入新房见顶后的回落阶段。”

58安居客研究院院长张波也认为：“从中央政治局会议的表态来看，优化房地产政策的方向被重点提及，结合今年二季度以来楼市下行的背景，预计下半年市场适度放松的调控政策会陆续出台。”

诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪认为，政治局提出相关措施，是在当前“慢复苏”市场现状下催生出的迫切需要，也反映出国家对于房地产市场仍高度重视与支持，此外，也释放出了房地产政策端仍具有较大调控空间的积极信号，预计接下来各地房地产市场政策端将继续发力，调整力度也将会有所加大，调整工具也将会趋于多元化。

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楼市调控政策还有哪些优化空间？

那么，在房地产市场供求关系发生重大变化的共识上，在购房政策调整方面，下半年，房地产政策还有哪些优化空间？

“基于二季度以来商品房市场下滑明显、企稳态势不足的情况，基于托底的需要，下半年或会在热点城市限购政策执行范围内优化‘认房又认贷’，以及降低按揭利率等，继续进行因城施策的优化；对于热点城市外围区域，则可能松绑限购，非热点城市还有可能将‘认房又认贷’调整为‘认房不认贷’。”李宇嘉表示。

在购房政策方面，张波表示：“此前关注的一、二线热点城市限购放松相关政策出台的概率也在进一步增大，同时房贷政策层面有望指向改善性需求，备受关注的热点城市‘认房又认贷’政策调整的几率也在不断增大。”

“此次会议后或有系列重磅政策出台，尤其是限购松绑、房贷政策宽松等方面预计会有持续性的‘大招’，对于房屋交易和市场信心提振将有极大的作用。”严跃进表示。

陈文静指出：“房地产政策的优化仍将以因城施策的方式推进，整体力度有望加大。普通二线和三四线城市在过去一年多的时间里，房地产限制性政策已基本放开，当前核心一、二线城市政策空间仍较大，短期来看，这部分城市房地产政策有望进一步优化，比如优化住房信贷政策、放松郊区限购、降低交易税费等仍是政策方向。”

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防风险、保障房建设、城中村改造仍是发力点

“会议将防风险放在第一位，这与去年底中央经济工作会议的定调完全一致。”李宇嘉指出：“从近期房地产的走势来看，开发商层面的风险依旧突出，未来房企仍存在债务违约的预期，甚至可能向稳健企业扩散；保交楼不及预期，房地产价格下跌压力加大等，防风险依旧是下半年的主要工作，包括加快推进保交楼、风险处置等，对冲行业下行影响。”

除了在市场层面支持自住和改善性需求外，此次中央政治局会议还重点提及了城中村改造和保障房建设。

房地产业内资深人士张宏伟指出：“这次政策也指出了三大政策支持和优化方向，包括支持自住和改善性需求，推进保障房建设和城中村改造，这三大方面也是下半年政策发力的要点。”

“值得关注的是，对于保障性住房的关注度并未降低，下一步多渠道开拓保障性租赁房源，多举措拉动社会投资来共同建设保障性住房等政策支持力度，会进一步增强。”张波称。

在城中村改造方面，7月21日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》（简称《指导意见》），指出在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。

陈文静也表示：“近日《指导意见》已审议通过，后续更多细节有望跟进落实，更好地改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展。”

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观点分析：供求关系发生重大变化对中国房地产意味着什么？

撰稿 / 信海光（媒体人）编辑 / 迟道华 校对 / 刘越

7月25日A股开盘，房地产板块集体大涨，相关房地产指数大涨逾5%，110只成分股（不包含3只停牌的股票）集体飘红。港股方面，恒生综合行业指数中的地产建筑业指数同样大涨，显示出市场对中央政治局会议精神的积极反馈。

房地产板块之所以如此热情，是因为中央政治局对近期中国楼市发生的重大变化进行了定调，无论是明确“市场供求关系发生重大变化”的新形势，还是提出要“适时调整优化房地产政策”、“因城施策用好政策工具箱”、再次强调要积极推动城中村改造，这些消息对楼市都堪称重磅利好。

从微观层面而言，这意味着一系列利好楼市的政策措施将会很快出台和落地，而且这些政策措施将是持续性的。其中很可能包括对一二线城市调控政策的放松。

很多人关注到这次会议没有提及“房住不炒”，这并不是说“房住不炒”不再重要。众所周知，近两年中国的房地产市场交易活跃度呈下滑趋势，房价处于下跌通道，消费者购房意愿也在下降。当市场上没那么多人炒房了，“房住不炒”自然也无必要再突出提示。

“我国房地产市场供求关系发生重大变化”这一判断非常重要，因为这意味着明确了一个大周期的分水岭，相关管理政策可能也会发生大的转变。

在此之前，针对过热的房地产市场，为了“房住不炒”定位，限购、限贷、限价等调控政策是房地产管理的重要特征。而在此之后，针对不再过热的市场，我国楼市政策“工具箱”的内容将大有不同。

在大周期分水岭之下，消费者也应明确，以前那种赶着“上车”买房，投资楼市稳赚不赔的时代已经彻底结束。

旧的调控政策将放松、新的楼市利好政策将出台不假，但寄望于通过政策改变房地产市场的长期趋势则属奢望，这也不是政策的目的，是政策因应于时势，而非政策造时势。

经过二十多年发展，中国房地产市场已经发生翻天覆地的大变化，居民人均住房大幅提升，住房刚需基本满足，生活质量明显提高，再叠加近年来人口增速的放缓乃至首次下降，城镇化进程的放缓、经济增速的放缓等诸多因素，房价暴涨的现实基础已不复存在，未来的房地产市场也将由大力度盖新房，转向更好满足居民刚性和改善性住房需求。

国家统计局数据显示，今年上半年，全国房地产开发投资5.9万亿元，同比下降7.9%，为年内最大降幅。

同期，全国商品房销售面积5.95亿平方米，同比下降5.3%，降幅连续两个月扩大；商品房销售额6.31万亿元，增长1.1%，增幅连续两个月缩小。

随之而来，地产商的辉煌时代也将结束，但这并不意味着房地产作为国民经济支柱产业地位的改变。

房地产业规模大、权重高、链条长、牵涉面广，对上下游相关产业带动效应强，具有强大的蓄水池功能。同时还事关民生与就业，这也是为什么只要谈及宏观经济政策，房地产每每是必不可少的内容。

放在当下，房地产市场事关经济复苏，其既不能过热，但也不允许骤然变冷，至少不能成为国民经济的拖累。

对于普通消费者来说，认清新形势后就会发现，在当下的市场环境下，急于抄底赌一把后续楼市“刺激”政策出台、房价大涨将是非常不理智的行为。

市场供求关系一旦发生变化，短期内很难改变。但对于刚性和改善性住房需求，消费者则不妨关注后续新政策出台的时间窗口，结合自身经济情况以及经济大环境理性考量是否出手。

尽管楼市发生重大变化已经定调，但中国楼市二十几年来的主要趋势一直是上行，大多数人对楼市的信心犹在，再加上中国经济的基本面以及制度优势，房地产业向新发展模式的平稳过渡并不难做到。

值班编辑 李加减

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