郑州三环范围内九大城中村改造项目盘点，目前都现状怎么样，郑州南三环城中村

郑州三环范围内九大城中村改造项目盘点，目前都现状怎么样

从2004年第一个开始改造的城中村——西史赵村算起到现在的陈寨、庙李已经有十几年了，郑州老城区基本上已经没有多少大块的净地可以用来房产开发了。

城中村改造的意义在于完善城市功能，提升城市品质；改善人居环境，消除安全隐患；提高村民生活质量与长期经济收益；实现群众利益的最大化。可是这么多年来从最早一批的城中村改造项目曼哈顿到现在的陈寨、庙李，其中到底给郑州这座城市带来了什么呢？

在对最近改造的城中村统计的数据来看，似乎容积率低于5的没有几个，那么这样改造出来的结果不是正如网友所说的“拆了一个城中村，再建一个城中村”吗？

不管怎么说城中村改造对于开发商来说都是一块烫手的“肥肉”，在享受它的美味之前也要先吃一点苦头，这也许是为什么有些开发商即使在改造项目投过一笔钱之后也不惜退出的原因吧。

即使是这样，现在郑州老城区的各大城中村改造项目也都名花有主了，他们或许改造城商业中心，或者改造成“更高档次”的住宅。那么目前这些待开发的地块都怎么样了？今天二少就主要给大家盘点下郑州九个比较大的城中村改造项目，对于那些不急着买房的投资者来说可以多关注下。

碧桂园沙门项目储备地块

a、目前该项目的改造工程据说是碧桂园来负责开发，目前柳林西路与黄埔路、东沙路、国基路围合区域拆迁工作基本完毕。因为周边还涉及到陈寨的改造项目，并且很多区域都在等待开发中，所以周边环境较为杂乱。

b、项目规划按照官网显示沙门的西北角会建两所九年一贯制学校，该地块目前还是宏达国际车业广场，其具体拆迁日期还不得而知。

项目规划有商业、住宅以及学校，所以后期基本的生活配套还是没问题的，再加上地铁二号线以及正在施工的四号线后期交通也是非常便利。

美盛教育港湾

a、曾经的小香港加上庙李在改造之后绝对是一块充满各种可能的土地，整个项目占地1300亩，规划地上总建筑面积为510万㎡，其中，开发建筑面积约为300万㎡，其中包括商业、公寓、住宅、教育等一体。

b、项目受期地块位于丰庆路国基路交叉口东南方向，共占地91亩，总建筑面积63万平方米，容积率7.431。单看这容积率在郑州也能数一数二了吧，基本上是第城中村的升级版了。

c、据说这块地本来是恒大接手的，不过后来有因为种种原因退出，然后美盛又接手了这块烫手的山芋，不过经过美盛独特的分销合伙人招募模式在加上“教育+”的产品模式倒也搞的很愉快。

这里的“教育+”模式或许会吸引不少对教育看中的家庭关注，但是以目前的情况来看似乎是尽可能多的和一些教育机构签约。并且该模式已经规划了18所幼儿园、8所小学、6所初中、3所高中，不过这么多学校对应的则是更多的人。

d、最后需要提一点的是目前这块城中村改造地美盛还并没有拿到土地证，也就是说无证都还没有一个，所以具体的销售时间就遥遥无期了。

豫发豫园

a、开发商豫发集团在郑州的商业地产似乎更出名一些，比如锦荣商贸城、锦荣轻纺城，其在住宅方面目前开发的除了豫园有锦荣世家、北环金晨嘉园等。然后2010之后在港区储备了不少地块，可以说是最早入驻港区的地产企业。

目前位于三环内的这块地一直进行缓慢，想必是要好好做准备提升下自己在住宅方面的品牌，只是等的时间真的不短了。

b、该项目是徐砦城中村及奥克啤酒厂的改造项目，定位是高端改善住宅，不过按照目前透露出来不低于4的容积率以及大户型，让人对其后期的居住舒适性存在质疑。

c、其周边的生活配套还是比较不错的，瀚海北金、金水万达等，然后交通方面临近北三环快速路，徐寨地块距离2号线的距离也不远。据说售楼部近期就要开放了，如果有意向的可以关注下。

山顶枣庄储备项目

a、目前负责开发枣庄的是河南山顶金冠置业有限公司，该公司网上信息不多，也查不到官方网站，百科显示其成立于2014年11月12日，公司经营范围包括房地产开发与经营；新农村建设、城中村改造等。不过据了解该公司隶属河南国控集团系，虽说是个公司还很年轻但想必实力还是有的。

b、该项目位置不错，紧挨着经三路和东风路，距离北三环、中州大道、农业路高架都在一公里内，交通很便利，北临景观长廊东风渠景观带，环境也算不错。

同时枣庄还处在经三路金融一条街商圈的核心位置，再加上区域内进程国际广场及周边汇集的众多办公企业和城中村常住居民，给这里增加了不少活力。人口密度大，配套也较为成熟。后期将成为汇聚高档住宅、超高层甲级写字楼、SOHO公寓、大型商业等多种业态组合的综合性商业综合体，建筑面积近100万平方米。

c、目前枣庄参与规划的有两块地，分别是经三路、鑫苑路、天府路、枣庄街所围合街坊及东风路、经二路、明鸿路、东明路所围合区域。按照最新的规划显示项目圣运鸿路与东明路交汇处西北角配有中小学，商业主要集中在东风路南边位置的地块。

名门常砦项目

a、常砦的两块地于2016年11月底由名门地产收入囊中，其中位于常砦路北，东明路东，面积为45179.07㎡的土地将主要用作商务金融批发零售住宿餐饮，容积率小于8.4，出让年限40年。

其中111号地块位于金水区常砦路南，东明路西，面积大概在10985.7㎡，土地主要用途也为商务金融批发零售住宿餐饮，容积率小于6.4。

b、常砦改造用地东起姚砦路、西至经一路、南起丰产路、北至农业路，紧邻中州大道、农业路等主干道，交通便捷。根据控规来看，规划范围内含住宅用地、商务用地、商业用地及部分行政办公用地；从用地性质来看，未来开发为城市综合体的可能性较大。

c、项目进度一直较为缓慢，去年年底奠基仪式启动，随后今年的2月份郑州市2017年重点项目集中开工仪式在名门常砦项目工地现场举行，算是代表着项目开始有所行动了。因为商业综合体项目并不是名门的擅长，但不管怎么样位置还是不错的，希望名门能给郑州一个惊喜吧。

名门翠园

a、翠园为二十里铺城中村的改造项目占地约604亩，总建面约200万方，物业类型涵盖高层住宅，洋房，精装公寓，block特色商业街区等。 3.5的容积率不高不低，定位应该是偏刚改，项目涵盖洋房、高层住宅、LOFT公寓、SOHO、写字楼、集中商业、酒店等多种业态。

高层为30-33层，以2个单元、2梯4户为主，个别小户型3梯6户/7户；洋房为7-8层，2/3个单元，一梯两户。高层以87-94㎡（2+1房）、101-106㎡三房、119-123㎡三房产品为主（少量小户型产品有55-64㎡之间的小两房、42-48㎡的标间）；洋房以132-137㎡为主。

b、作为一个让人苦等的“神盘”最近似乎有了一些动静，项目位置非常不多，周边教育资源丰富，还有规划的地铁3、4号线，商业配套方面可以享受普罗旺世已经成型的商业体系，当然其自身也是规划有特色商业街的。

c、项目不好的一点就是被分割了很多小地块，中间被若干条小路隔离，这样不仅难以相城体量的景观，对于后期小区的居住氛围也难以保障。

名门橙邦

a、和翠园同为名门系列，同样都是非常磨叽的楼盘，甚至橙邦和翠园比起来开盘更是遥遥无期。项目为张魏寨、孙八寨、老代庄城改项目，主要包含住宅和商铺，超高层板楼设计，建筑面积2400000㎡，容积率5.90，占地面积17901881㎡，绿化率33.00%，共1508户，车位规划2000个，预计2017年12月31号毛坯交房。

b、该项目位于郑州中南部核心区域，属于二环边的稀缺地段，要说位置的话似乎比翠园还要好上那么一些。位于大学路长江路交汇处，交通便利。周边配套也不错，有郑州航院和二七万达，后期这个地方必定会很热闹。

c、项目楼层为超高层规划，40层左右高度大概在120-160米之间，容积率颇高楼间距太窄，通风和采光后期都将是问题，居住氛围会较为差一些。

d、名门地产起家于南阳，这几年的扩张非常厉害，目前在郑州已经入市的项目也有几个了，前段时间高了一个紫园的四期美学样板房品鉴沙龙也是高调的很。总体来说项目没有什么大问题，感觉项目的设计上更偏向与刚需，可惜目前还是没有什么音讯，各位购房者在选择的时候还是谨慎对待吧。

东韩里

a、本来是瀚海的东韩砦城改项目，但是迟迟不见动静，内购倒是搞了将近一年的时间。在融创接受之后据说将不再沿用之前的规划，而之前内购的房子还会照常盖，具体怎么处理这批房源就不得而知了。

b、按照最新的规划图显示，瀚海东韩里将规划配建1座小学，位于经一路东侧（红旗路与红专路之间）；红专路与经一路西北角规划建设变配电设施，商品住宅主要位于经二路东侧地块，距在建的地铁5号线最近500多米，

c、项目的位置不错，二环内，并且距离地铁5号线也很近。往北有农业路高架，往东有中州大道，总体来说出行还是比较方便的，当然前提是红旗路不要太堵。

d、周边配套也很齐全，教育、商业，特别是大型医院都有，妥妥的老城区标配，不过周边家属院众多，环境过于嘈杂，来往人流也比较杂。还有就是容积率偏高，户型设计的也渣渣，最重要的就是工程进展真的太慢，希望融创接手后给点力。

洛达庙储备地块

▲洛达庙改造1期详细规划

▼洛达庙改造2期详细规划

a、洛达庙城改项目共分为两个地块，分别是中原区二砂路东、颖河西路南，地块面积33811.67㎡，折合50.72亩，地块为城镇住宅用地，容积率大于或等于1并且小于5。另一块位于中原区能源路东、颖河西路南，地块面积18025.03㎡，折合27.04亩，地块为城镇住宅用地，兼容商务金融，容积率大于或等于1并且小于5。

据土地出让前置条件意见书显示，安置住房地上建筑总量不大于90123㎡，该部分房屋不得进入一级市场销售。

b、两块地均由河南国信乐达房地产有限公司拍得，据了解该公司为“河南国信房地产有限公司”下属分公司，河南国信房地产于1986年成立，二十多年来相继开发了关虎屯小区、中州都会广场、金国商厦、海特大厦、英特大厦、非常国际等数十个项目。

c、整个项目位置不错，地处三环以内，紧挨中原万达广场，临近西三环快速路、陇海快速路、中原路等主干道，区位条件优越。商业、教育、生活等配套一般，位于颍河西路与华山路的白鸽集团还有部分车间在偷偷生产，不断散发出刺鼻的气味。

d、前段时间去项目周边转过，工地正在施工，据说该项目投资超过10亿元，改造后洛达庙村将集商业、酒店、餐饮、文娱、办公、居住等功能为一体。具体结果怎么样，也只能等待时间的验证了。

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文章编辑：汤明
内容审核：冯兴元教授

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