更新时间:2024-12-24 08:14 发布:2024-07-26 12:31 文章来源:北京圣运律师事务所
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上海:以涉及金额50万元为例,协商阶段收费标准一般为12000到200000元;诉讼阶段收费标准一般为10000到25000元;执行阶段收费标准一般为12000到30000元。
广州:以涉及金额50万元为例,协商阶段收费标准一般为10000到13000元;诉讼阶段收费标准一般为10000到20000元;执行阶段收费标准一般为15000到30000元。
西安:以涉及金额50万元为例,协商阶段收费标准一般为6000到13000元;诉讼阶段收费标准一般为8000到20000元;执行阶段收费标准一般为8000到20000元。
成都:以涉及金额50万元为例,协商阶段收费标准一般为6000到13000元;诉讼阶段收费标准一般为6000到18000元;执行阶段收费标准一般为6000到18000元。
由于各地律师事务所会以计件、按标的额比例、计时等不同方式收费,加之具体拆迁动产情况各有不同,以上标准仅供参考。委托拆迁纠纷代理律师和具体收费咨询您可以通过圣运进行咨询,我们会为您提供最优秀的法律服务。
在司法实践中,经常有不合法建筑的拆迁补偿纠纷。那么,不合法建筑拆迁可以获得补偿吗?《国有土地上房屋征收与补偿条例》对于不合法建筑拆迁补偿有什么规定?不合法建筑拆迁补偿需要遵守哪些法律的规定?
《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定:
第二十四条 市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理,对违反城乡规划进行建设的,依法予以处理。
市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的,应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的,不予补偿。
拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑,不予补偿;拆除未超过批准期限的临时建筑,应当给予适当补偿。
拆迁补偿的方式可以实行货币补偿,也可以实行房屋产权调换。被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。货币补偿的金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。 实行房屋产权调换的,拆迁人与被拆迁人应当依照规定,计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格,结清产权调换的差价。
拆迁非公益事业房屋的附属物,不作产权调换,由拆迁人给予货币补偿。
拆迁公益事业用房的,拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建,或者给予货币补偿。 拆迁租赁房屋,被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的,或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的,拆迁人对被拆迁人给予补偿。
被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的,拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租,被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。
房屋拆迁补偿如何计算
拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。一般有:
(1)房屋补偿费(房屋重置费),用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失,以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档,按平方米单价计算。
(2)周转补偿费,用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便,以临时居住条件划档,按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。
(3)奖励性补偿费,用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房,房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。
由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构计算公式为:房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价×宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价。
(一)房屋拆迁补偿计算标准
(1)房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)
(2)房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格
(二)房屋拆迁安置费计算标准
(被拆迁人或承租人)房屋拆迁安置费=搬迁补助费+没有提供周转房情况下的临时安置补助费+超过过渡期限的临时安置补助费+非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费
注:
1、如果拆迁人提供周转房且拆迁房屋使用人居住,则公式第二项补助费为0;
2、如果拆迁房屋属住宅房屋,则公式第四项赔偿费为0。
圣运小编为您整理这篇文章。违规建筑能获得拆迁补偿吗?答案是否定的。按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定,拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑,不予补偿。
在实践中,土地征用部门征用土地时,需要遵循相关的程序性规定。那么,土地征用有哪些程序规定?相关被征用土地的当事人怎么在征用土地过程中,正确维护自身合法权益?土地征收的补偿规定有哪些?
土地征用的程序
一、审批部门
只能由省、自治区、直辖市人民政府和国务院两级政府审批。
二、审批权限
1、国务院:基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷的,其他土地超过70公顷的。
2、省、自治区、直辖市:基本农田以外的耕地在35公顷以下的,其他土地在70公顷以下的。
三、征用土地的审批程序
1、用地者提出申请:向有批准权的人民政府。
2、审查和批准
(1)土地管理部门根据土地利用总体规划、土地利用年度计划和建设供地标准,对建设用地进行审查。
(2)建设项目可研报告报批时,应当附土地管理部门的审查意见。
3、公告和登记
4、征地补偿
补偿费:土地补偿费,安置补偿费,地上附着物和青苗的补偿费,新菜地开发建设基金(菜地)。
征地补偿标准:
一、土地补偿费
1.征用耕地、蔬菜地,根据国家规定的价格政策,按该土地征用前三年平均年产值(下同)的六倍计算;
2.征用鱼塘、藕塘、养殖场、果园、竹园、林地等土地,按该土地年产值的五倍计算;
3.征用柴山、滩地、水塘、苇塘和其他有收益的非耕地,按该土地年产值的三倍计算;
4.征用宅基地按邻近耕地的补偿标准计算;房屋由建设单位另行征地移迁重建的,原宅基地不再给予补偿;
5.征用无收益的非耕地,一般不予补偿。
二、青苗和附着物补偿费
1.青苗补偿费,一般按一季农作物的产值计算;能收获的不予补偿。多年生经济林木,可以移植的,由建设单位付给移植费;不能移植的,由用地单位给予合理补偿或作价收购;
2.房屋拆迁,按房屋结构、面积、新旧程度,给予合理补偿;违章建筑物和开始协商征地后突击抢栽的树木、突击抢建的建筑物,不予补偿;
3.农田水利工程及机电排灌设施、水井、人工鱼塘、养殖场和电力、广播、通讯设施等附着物,按照实际情况付给迁移费或补偿费。
三、安置补助费
1.征地前农业人口人均耕地在一亩以上的被征地单位,征用耕地的安置补助费为该耕地被征用前三年平均每亩年产值的三倍;征地前农业人口人均耕地不满一亩的被征地单位,征用每亩耕地安置补助费以年产值的四倍起算,人均耕地每减少零点一亩,安置补助费相应增加年产值的一倍,但最高不得超过年产值的十倍;
2.征用非耕地安置补助费,按该土地年产值和略低于邻近耕地的安置补助倍数计算;
3.征用房屋和其他建筑物的地基以及无收益的非耕地,不支付安置补助费。
四、补偿方法
按照本条规定支付的土地补偿费和安置补助费,尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的,经省人民政府批准,可以增加安置补助费,但土地补偿费和安置补助费的总和最高不得超过土地被征用前三年平均年产值的二十倍。
国家建设征用土地支付的各项补偿费和安置补助费,除应当属于个人的附属物和青苗补偿费付给本人外,其他费用由县级以上人民政府与有关乡(镇)村商定处理,用于组织被征地单位发展生产、安排多余劳动力就业和不能就业人员的生活补助,任何单位和个人不得挪用或占用。
大型水利、水电工程建设项目征用土地的补偿安置标准和办法,由省人民政府根据国家规定另行制定。
圣运小编为您整理有关土地征用的程序以及相关补偿标准的内容。在您遇到被征收土地时,如果合法权益受到侵害,一定要学会运用法律的手段来正确维护自身的合法权益。
杭州市征收集体所有土地房屋补偿规定是为加强杭州市征收集体所有土地房屋补偿(以下简称征地房屋补偿)的管理制定的。那么,杭州市征收集体所有土地房屋补偿规定有哪些具体内容?
杭州市征收集体所有土地房屋补偿规定
为加强杭州市征收集体所有土地房屋补偿(以下简称征地房屋补偿)的管理,根据《杭州市征收集体所有土地房屋补偿条例》(以下简称《补偿条例》)等法律、法规的规定,特制定本规定。
一、本规定适用于上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区、杭州高新开发区(滨江)、萧山区、余杭区行政区域内征地房屋补偿管理工作。
二、市国土资源管理部门负责本市征地房屋补偿管理工作,各区(含杭州经济开发区、杭州之江度假区和杭州西湖风景名胜区,下同)国土资源管理部门具体负责辖区范围内征地房屋补偿管理、指导、异议认定、争议调解等事宜,但不得直接从事补偿谈判工作。
三、本规定所指补偿人是指市、区人民政府(管委会)设立或者指定的实施征地房屋补偿工作的独立法人机构。被补偿人是指被征收土地涉及补偿的房屋及其附属物的合法所有权人。
四、征地房屋补偿工作包括动迁实施工作和评估服务工作。
动迁实施工作应由乡镇人民政府(街道办事处)承担,具体做好被补偿人的宣传、动员、调查、核实、搬迁、安置、补偿协商等工作。
评估服务工作应由经公开摇号、招标等方式产生的评估机构承担,具体做好被补偿房屋的丈量、核对、评估、确认等工作。市国土资源管理部门应制定相关规定,加强对评估工作和评估机构的监督管理。
补偿人应与动迁实施机构和评估服务机构签订委托协议,明确双方的权利、义务、工作内容、工作权限、收费标准、完成时限等事宜。动迁工作经费标准由各区人民政府(管委会)明确;评估服务费标准由补偿人与评估服务机构协商确定。
各区人民政府(管委会)可指定乡镇人民政府(街道办事处)作为补偿人,统一组织实施辖区内征地房屋补偿工作。乡镇人民政府(街道办事处)直接作为补偿人的,应自行做好动迁实施工作。
五、补偿人在实施征地房屋补偿前,应落实好征地房屋补偿资金,设立专项账户,专款专用。审计部门应加强对征地房屋补偿资金管理和使用情况的监督。
六、征地房屋补偿实施方案的编制与审批
(一)编制初步方案。
1.补偿人应当依据征地房屋补偿政策法规和征地房屋补偿年度计划,结合城乡规划部门核定的用地范围证明材料及附图、调查材料、资金筹措、安置用房或安置用地落实、建设用地勘测定界资料等情况,组织负责动迁实施工作的乡镇人民政府(街道办事处)及相关村(社区)共同编制征地房屋补偿初步方案。
2.征地房屋补偿初步方案应当包括拟实施范围、补偿安置的方式和标准、安置地点、补偿资金筹措、签约期限、过渡的方式和期限、补偿实施步骤、奖励和补贴标准以及动迁实施机构等内容。
征地房屋补偿应当在经批准的征地范围内实施。征地范围内的房屋与征地范围外的房屋物理上不可分割或使用功能相互配套的,应将征地范围外的房屋及其他附属物纳入实施范围,并按《补偿条例》和本规定进行补偿,被补偿人应当服从。
签约期限不得少于1个月,最多不超过3个月,自征地房屋补偿实施方案公告之日起计算。
(二)编制实施方案。
1.补偿人在向区国土资源管理部门报批征地房屋补偿初步方案的同时,应一并提交市、区人民政府(管委会)设立或指定补偿人的相关材料、城乡规划部门核定的用地范围证明材料及附图、建设用地勘测定界资料、单位机构证明、《征地房屋拆除工地文明施工和扬尘污染整治方案》等。
2.区国土资源管理部门审核补偿人提交的征地房屋补偿初步方案及有关材料,通过摇号或招标的方式产生评估服务机构后,组织实地踏勘,编制征地房屋补偿实施方案(征求意见稿),将听证权利告知书送达拟实施范围所在村级集体经济组织,并在所在村(社区)政务公开栏、区国土资源管理部门门户网站公开听证权利告知书。
3.被补偿人在听证权利告知书规定的期限内提出听证申请的,区国土资源管理部门应当在土地征收手续获批后组织听证。
4.区国土资源管理部门审核《征地房屋拆除工地文明施工和扬尘污染整治方案》后,与补偿人签署《征地房屋拆除工地文明施工和扬尘污染整治责任书》,并结合听证情况,编制征地房屋补偿实施方案(报批稿),报市国土资源管理部门审批。
(三)实施方案审批。
1.区国土资源管理部门在向市国土资源管理部门报批征地房屋补偿实施方案(报批稿)的同时,应一并提交土地征收批准文件、听证意见及补偿人提供的相关材料。
2.市国土资源管理部门应当在收到征地房屋补偿实施方案(报批稿)3个工作日内作出批准或不予批准的决定。批准的,应在5个工作日内编制征地房屋补偿实施方案公告,并在当地主要媒体、国土资源管理部门门户网站和实施范围内的村(社区)政务公开栏,将补偿人、实施范围、签约期限、动迁和评估机构、复议、诉讼的期限和权利等予以公告;不予批准的,告知理由。
七、补偿私人住宅用房的,补偿人应根据安置房落实进度,合理确定过渡期限,并在征地房屋补偿协议中予以明确。协议约定的过渡期限最多不超过36个月。超过协议约定的过渡期限的,自逾期之月起,被补偿人自行过渡的,临时过渡费按照2倍标准计发;补偿人已提供临时过渡用房的,另行支付1倍标准的临时过渡费。
八、征地房屋补偿工作内容
(一)动迁实施机构工作内容。
1.公布进场公告。将本次动迁、评估服务机构及负责人、工作人员名单、联系方式等内容,在实施范围内的村(社区)政务公开栏或其他适当地点张贴告示。
2.开展宣传动员。编印补偿宣传资料,公布经批准的征地房屋补偿实施方案,开展宣传、动员工作,向被补偿人提供相关政策咨询服务。
3.调查核实情况。对被补偿房屋有效权属权源文件、面积、用途、被补偿人家庭人口状况等,进行调查核实。
4.公示安置情况。对经过调查核实的被补偿房屋的权属、面积、用途、被补偿人的安置人口、安置方式、安置面积等情况进行集体审议,编制《征地房屋补偿安置情况公示》,并在实施范围内的村(社区)政务公开栏或其他适当地点张贴。
5.协调评估工作。向评估机构提供被补偿房屋权属、面积、用途等认定材料和《征地房屋补偿安置情况公示》,协调评估机构进场开展丈量、评估、核对等工作。
6.协助签订协议。协助补偿人与被补偿人签订征地房屋补偿协议。需要办理公证和证据保全的,协助补偿人依法办理公证和证据保全。
7.督促协议履行。督促、协助补偿人按协议约定向被补偿人支付房屋补偿费用;督促、协助被补偿人搬迁、交房。
8.提供有关资料。动迁结束后15日内提供以下资料:
(1)向补偿人提供《被补偿人情况调查表》、征地房屋补偿汇总资料及明细表;
(2)向被补偿人提供征地房屋补偿协议;
(3)向区国土资源管理部门提供征地房屋补偿汇总资料及明细表、《征地房屋补偿安置情况公示》、征地房屋补偿协议。
(二)评估服务机构工作内容。
1.开展丈量登记。核实被补偿房屋及构筑物的权属、面积、用途、结构、等级、成新和使用状况等基本情况,对被补偿房屋、构筑物、装修物和附属物等进行丈量、拍照、登记。
2.核对登记数据。将被补偿房屋、构筑物、装修物和附属物的有关丈量登记数据,提供给被补偿人进行核对、确认。
3.进行价格评估。根据被补偿人签字确认的丈量登记数据,对合法房屋、构筑物、附属物和装修物等进行价格评估,确定补偿金额。
4.公示评估价格。对评估依据,被补偿房屋建房时间、成新、结构等级、面积、层次、用途和评估价格,装修物的评估价格,地上附属物的评估价格,超过安置面积部分补偿金额、补偿总额等情况进行集体审议,编制《征地房屋补偿价格评估结果公示》,并在实施范围内的村(社区)政务公开栏或其他适当的地点张贴。
5.编制评估报告。按规定编制《征地房屋补偿价格评估报告》和《征地房屋补偿价格评估总报告书》。
6.提供评估资料。评估结束后15日内提供以下资料:
(1)向补偿人提供《征地房屋补偿价格评估总报告书》、《征地房屋补偿价格评估报告》;
(2)向被补偿人提供《征地房屋补偿价格评估报告》;
(3)向动迁实施机构提供《征地房屋补偿价格评估总报告书》、《征地房屋补偿价格评估报告》、《征地房屋补偿价格评估结果公示》;
(4)向区国土资源管理部门提供《征地房屋补偿价格评估总报告书》、《征地房屋补偿价格评估结果公示》。
(三)公示异议处理。
《征地房屋补偿安置情况公示》、《征地房屋补偿价格评估结果公示》的公示时间为5日。对公示内容有异议的,由区国土资源管理部门组织调查核实后,出具认定意见。
九、补偿人与被补偿人在征地房屋补偿实施方案确定的签约期限内达不成征地房屋补偿协议的,由区国土资源管理部门进行调解,经调解仍不能达成征地房屋补偿协议的,补偿人向市国土资源管理部门申请作出征地房屋补偿决定。
十、被补偿人在补偿决定确定的搬迁期限内未搬迁,又未在法定期限内申请行政复议或提起行政诉讼的,市国土资源管理部门可以根据补偿人的请求,申请人民法院强制执行。
十一、实行迁建安置的区域,由市、区人民政府确定。
十二、本规定由市国土资源局会同各区人民政府(管委会)负责牵头组织实施。
《补偿条例》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目,按原规定办理。
前发征收集体所有土地房屋拆迁有关规定与本规定不一致的,按本规定执行。
五县(市)可参照制定本辖区内征收集体所有土地房屋补偿工作规定。
附件:1.杭州市征收集体所有土地房屋补偿实施方案听证暂行规定;
2.杭州市征收集体所有土地房屋补偿决定工作暂行规定。
以上就是圣运小编为您整理的杭州市征收集体所有土地房屋补偿规定的相关内容,希望能够对您有所帮助。了解了土地拆迁补偿的相关内容,被征地拆迁单位才能够更好的保护自己的权益不受侵犯,拿到合理合法的赔偿。
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来源:临律-2024年拆迁纠纷律师费用标准,2024年拆迁纠纷律师费用标准是多少
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