拆迁房子被拆了再补偿变卦了，购买拆迁安置房，卖房人反悔不配合过户怎么办

一、拆迁房子被拆了再补偿变卦了,购买拆迁安置房，卖房人反悔不配合过户怎么办

“动迁房”，作为“动迁安置房”的通俗称谓，在日常中，涉及房屋买卖的纠纷屡见不鲜，其中动迁房的买卖纠纷尤为突出。那么，如房东违约不配合办理过户，又该怎么办？本文将通过一个案例来探讨。

案情回顾

李某与朱某，通过中介，于2018年达成了房屋买卖的协议。朱某将自己的房产，以人民币136万元的价格转让给李某。由于这套房产属于拆迁安置房，签订合同时，该房屋尚未办理房产证，因此双方在合同中明确约定，待朱某取得房屋产权证书后，需积极协助李某完成过户手续。

李某在签订房屋买卖合同的当日，便按照约定支付了定金2万元，以表达其诚意。而在2018年5月，李某又向朱某支付了剩余的房款134万元，全面履行了合同约定的付款义务。随后，朱某将房产及相关的文件资料悉数交付给李某，李某则对房屋进行了装修并入住，一直居住至今。

时光荏苒，转眼到了2023年9月。此时，涉案房产已经具备了办理房产证及过户交易的条件。然而，出人意料的是，朱某却突然变卦，提出了加价40万元的要求。他声称，除非李某同意支付这额外的40万元，否则他将不会协助李某办理过户手续。那么，购买拆迁安置房，卖房人反悔不配合过户怎么办？

律师观点

如果期限满了之后，房东不配合办理过户手续，买家可以委托律师起诉至法院，由法院判决过户，交易中心必须执行法院的判决文书内容。

作为一名身经百战的房地产律师，我可以很负责任的说，法院的基本方向和口径是倾向于支持合同继续履行的。具体是否可以判决强制过户，要分三种情况：

其一，三年限制交易期限已满（小产证满三年，或者动迁安置协议和大产证同时满三年了），房屋上没有任何查封和抵押，符合过户条件。且诉至法院时，动迁房已经在房东名下且其已办出小产权证。

这种情况下，若买家支付全额房款没有问题的话，基本法院会倾向于支持继续履行，办理过户更名手续。当然这个时候房屋上，在本案的查封之前不能有其他查封，如果有，要想办法把查封涤除掉。

其二，诉至法院时动迁房还没有过户至房东名下，也就是说房东还没有办出小产权证，但是动迁安置协议和大产证已经同时满三年了。

此时，法院也是基本上倾向于判决继续履行的，但是法院基本上会把开发商追加为第三人，然后判决第三人配合买家办理过户手续，直接过户至买家名下，或者先过户给动迁房房东，再由房东过户给买家名下。当然这个时候房屋上，在本案的查封之前不能有其他查封，如果有，要想办法把查封涤除掉。

其三，诉至法院时动迁房还没满三年限制交易期，也就是说还不能过户。

这个时候，就要看各自的诉请是什么了。如果是动迁房买家要诉请继续履行合同，办理过户手续，那么法院肯定是没有办法支持的，如果作为被告的房东未反诉的情况下，法院基本要判决驳回原告诉请了。如果房东反诉解除合同了，那么法院要审查是否该买卖合同符合约定解除条件或者法定解除条件，然后再视情况而定了。

总之，面对动迁房买卖纠纷中的房东违约问题，我们应保持冷静、理性对待，依法维护自己的合法权益。同时，加强相关法律法规的宣传普及，提高居民的法律意识和风险防范能力，也是减少此类纠纷的有效途径。

二、拆迁安置房买卖后不配合过户怎么办

一、关于拆迁安置房买卖未满五年合同效力的问题？到底是有效还是无效？

答案是肯定的，肯定是有效的。这里我们要区分拆迁安置房和经济适用房的问题，因为绝大多数拆迁安置房也统称了经济适用房。对于经济适用房应当注意与拆迁安置房的区别，对于拆迁安置房，有的地方也称为经济适用房，规定五年后才能上市交易。但性质上而言，拆迁安置房与《经济适用住房管理办法》规定的经济适用房属于不同性质房屋，两者的政策目的及保护的法益不同。从性质上看，拆迁安置房系对被拆迁人的整体补偿，具有对价性；而经济适用房系保护城市低收入人群利益，具有保障性。从保护群体看，拆迁安置房包括农村房屋安置和城镇房屋安置，而经济适用房立足于对城市低收入人群的安置。因此，对于拆迁安置房买卖合同，并不涉及到扰乱社会公共利益的问题，应当认定为有效。只是不满五年转让的，具有不能履行的情形，当事人要求五年内过户的，不予支持。

要特别说明的是，就从我们司法实践来讲，2016年之前司法实践当中未区分拆迁安置房和经济适用房，未满五年统一确认合同无效，自2016年年底江苏省高级人民法院内部培训纪要上开始承认拆迁安置房买卖的效力，直至2017年8月份江苏省高级人民法院正式发文，确认拆迁安置房买卖的效力。所以，从法律规定以及目前的司法实践来看，目前的拆迁安置房买卖合同的效力是法律所认可的，这也就为买方的权益建立了初步的保障。

二、卖方要求涨价，或者毁约赔偿违约金，不再继续履行怎么办？

第一步，谈判。和卖家进行谈判，有礼有节。不要一味的扩大矛盾，谈判的同时是在采集证据，因为拆迁安置房买卖往往年代久远，买方要想诉讼，必须充分采集证据，这里的证据涉及几个方面：（1）买卖合同，有很多拆迁安置房买卖没有买卖合同只有收条之类的，需要通过电话录音、短信等形式来确认证据；（2）付款凭证，证明买方已经完成了所有的款项交付义务，比如银行流水，比如收据，比如录音确认，短信确认；（3）合同主体审查。很多拆迁安置房的被安置人和出卖人不一致，比如父亲替女儿签字买房等，要进一步确认出卖人的授权情况，行为事后有没有被追认等；（4）事情经过，有中介参与交易的，让中介出具相关的证明文件，没有中介的，有证明人的让证明人出具相关的情况说明等来固定证据。

第二步、诉讼保全，继续履行。在谈判无果的情况下，如果进行诉讼要求继续履行，必须先行保全。能否保全查封到该房屋是拆迁安置房买卖当中案件能否胜诉的重中之重，关键性一步。如果不能保全，就意味着卖方可以随时转移该房屋，第三人可以主张善意取得，导致合同无法实际履行，可能导致败诉。所以打好诉前保全、诉中保全之战是安置房买卖诉讼的关键之战。建议委托专业的律师和保险公司进行办理，能够加快保险的进程。一般保全成功的，并且案件证据充分的，法院一般会支持买方的诉讼请求。

第三步，解除合同，赔偿损失。因为某些原因导致合同履行不能的，比如房屋已经过户至他人名下的，比如签约人和房主不是同一人等客观情况导致合同无法履行的，在这种情况下，只能调整诉讼请求为解除合同赔偿损失。赔偿的请求数额一般会房屋的市场价，对于房屋价值的确定，一般通过鉴定机构评估房屋的价格来确定。

因为诉讼属于专业性和对抗性很强的色彩，所以建议所有的买房人最好委托律师办理，最好在谈判时就委托律师介入，多听取律师的建议和方案，以保证维护到自己的合法权益。

三、关于安置房产生纠纷比较多的原因问题？

钟延成律师认为，主要有以下一些原因：

（1）法规政策约束。拆迁安置房屋一般是因重大市政工程动迁而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。此类安置房产权虽属于个人，但在取得权的一定期限内不能上市交易。

（2）价格差异因素。购房者基于价格因素，倾向于低于同区域商品房价格的安置房。但此类房子从签订合同到房屋交付办理产权，间隔时间长，随着价格不断上涨。办理过户时，卖房者拒绝继续履行合同要求。

四、关于卖方人能否以承担违约责任单方面解除合同的问题？

合同是否履行的选择权在守约方，也就是买方可以选择继续履行该合同。

三、买了别人的安置房不肯过户怎么办

买了别人的安置房不肯过户的处理方法如下：

1、协商解决：可以尝试与对方协商，了解其不愿意过户的原因，并商讨解决方式；

2、寻求调解：如果协商无果，可以向物业、居委会或者相关部门寻求调解，协助解决纠纷；

3、起诉解决：如果无法通过协商和调解解决纠纷，可以选择起诉，通过司法途径解决问题。在起诉过程中，需要准备相关证据，比如购房合同、支付凭证等；

4、申请强制执行：在获得法院判决后，如果对方仍然不愿意过户，可以向法院申请强制执行，强制对方履行过户义务。

过户房产需要的资料如下：

1、房屋产权证：应当提供房屋的产权证原件或复印件；

2、身份证明：应当提供双方当事人的有效身份证件，如身份证、护照等；

3、婚姻状况证明：如果当事人已婚，应当提供结婚证书或离婚证书等相关婚姻状况证明；

4、离婚协议书：如果离婚当事人需要过户房产，应当提供离婚协议书；

5、购房合同：如果房屋是在购房合同的约定下进行过户，应当提供购房合同原件或复印件；

6、房屋交易税费证明：应当提供房屋交易税费证明，如契税收据、印花税票据等；

7、不动产权证书查询记录：应当提供不动产权证书查询记录，以证明该房屋权属情况。

综上所述，在进行房产过户前，建议咨询专业律师或相关部门，以确保操作合法合规。

【法律依据】：

《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条

以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。

在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。

房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。

法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。

四、拆迁安置房买卖可以过户吗

法律分析：拆迁安置房是可以办理过户的。但必须先给该安置房办理房产证，然后才可以进行过户，办理房产证的条件是房产住满5年。办理房产证后可以按照正常的流程进行过户。过户的手续不复杂，只要双方的身份证原件以及复印件、户口本、结婚证、税费缴纳凭证、合同还有房产证，就可以去过户了。

法律依据：《中华人民共和国土地管理法》 第六十三条 土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。

前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。

集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。

五、买了拆迁房房东不肯过户怎么办

买了拆迁房房东不肯过户的处理办法如下：

1、如果安置房房主不愿过户，可以先与房主协商进行解决；

2、若是协商不成，房主不给办过户，当事人可以起诉，要求协助履行过户手续；

3、可以先给该安置房办理房产证，然后才可以进行过户，办理房产证后可以按照正常的流程进行过户。

房产纠纷起诉流程怎么走

1、要确认被告。如果是个人，可以到对方的户籍所在地派出所打印户籍证明；如果是单位，可以到工商行政管理局打印该单位的基本注册资料；

2、书写民事诉讼状。诉状应说明当事人身份情况、诉讼请求、以及事实与理由。为确保判决的顺利执行，还可以申请人民法院采取财产保全措施；

3、提交诉讼状和证据。准备就绪后，就向人民法院立案庭提交诉讼状和证据提起诉讼。案件受理后，人民法院会发出《案件受理通知书》、《证通知书》，并通知交费。如七日内未按照规定交纳诉讼费，人民法院将裁定案件按撤诉处理；

4、举证。立案后，人民法院可能会指定举证期限，要求在期限内提交全部证据材料，逾期提交的证据则不予质证；

5、开庭。立案后，人民法院会安排开庭日期，并提前通知当事人。开庭时应准时到庭，原告无正当理由迟到的，人民法院会裁定按照撤诉来处理；

6、开庭审理。依次需要经过核实双方当事人身份、告知当事人诉讼权利及义务、询问当事人是否申请回避、始法庭调查、举证质证、法官询问、法庭辩论、陈述最后意见、法庭调解和宣判的程序。

【法律依据】：《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条

以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。

在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。

房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。

法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。

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