北京市城市房屋拆迁裁决程序规定，北京市城市房屋拆迁管理办法实施意见

一、北京市城市房屋拆迁裁决程序规定,关于印发《北京市房屋拆迁评估规则(暂行)》的通知

拆迁评估规则各地区有所区别，现整理一篇北京市房屋拆迁评估规则房屋评估标准作为了解与参考。

北京市房屋拆迁评估规则(暂行)

第一条根据《北京市城市房屋拆迁管理办法》第二十二条规定，结合本市实际情况，制定本规则。

第二条被拆迁住宅房屋的房地产市场评估价(以下简称房屋拆迁补偿价)，按照本规则第二条至第七条规定评估确定。

第三条房屋拆迁补偿价计算公式为：

房屋拆迁补偿价=(基准地价×K+基准房价)×被拆迁房屋建筑面积+被拆迁房屋重置成新价

第四条基准地价和基准房价构成区位补偿房价。其中，基准地价，是指在一定时间和一定区域内，普通住宅商品房的楼面地价平均水平；基准房价，是指一定时间和一定区域内，普通住宅商品房平均建设综合成本价和被拆迁房屋平均重置成新价的差额。

住宅房屋拆迁的基准地价、基准房价和土地级别范围，由市国土资源和房屋管理局(以下简称市国土房管局)制定并定期公布(见附件一)。土地级别为七至十级的地区的基准房价，由区、县人民政府在市国土房管局规定的幅度内确定，并报市国土房管局备案。

第五条K为容积率修正系数，按照《房屋拆迁容积率修正系数表》(见附件二)确定。

被拆迁房屋现状容积率，按照被拆迁房屋建筑面积除以土地面积计算。被拆迁房屋建筑面积和土地面积，按照被拆迁人提交的房地权属证明文件标明的面积确定；房地权属证明文件没有标明土地面积的，平房容积率按照0.7计算，地上二层及二层以上楼房容积率按照1计算；当事人有异议的，也可以按照测绘部门实际测量的数据计算。

第六条被拆迁房屋重置成新价的评估，按照《北京市房屋估价办法》(京房地评字〔1996〕573号)和《北京市住宅楼房估价技术规范》(京房地评字〔1999〕655号)执行。

第七条根据《北京市城市房屋拆迁管理办法》第三十四条规定，房改危改区内被拆迁私有房屋(不含已购公有住房)的房屋拆迁补偿价，按照危改前的市场交易价格，采用市场比较法评估。

按照《北京市城市房屋拆迁管理办法》第二十四条规定实行产权调换的，所调换房屋的价格按照前款规定评估。

第八条非住宅房屋拆迁评估，可以按照《北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准》(京房地评字[1999]656号)执行，也可以按照国家规定的其他评估方法进行评估。

第九条本规则是由市国土资源和房屋管理局负责解释。

附件一：

住宅房屋拆迁基准地价、基准房价和土地级别范围

一、住宅房屋拆迁基准地价和基准房价表

单位：元／建筑平方米

土地级别

基准地价

基准房价

一级

二级

三级

四级

五级

六级

七级

八级

九级

十级

二、住宅房屋拆迁评估土地级别范围

一级：

西单北大街—西四南大街—西四北大街—地安门西大街—地安门东大街—张自忠路—东四北大街—东四南大街—东单北大街—崇文门内大街—崇文门西大街—前门东大街—前门西大街—宣武门东大街—宣武门内大街—西单北大街;所围地区及繁华边界路段外侧地区

二级：

广安门内大街—广安门北滨河路—西二环护城河引水渠—三里河路—西直门外大街—北二环路—东直门北大街—东直门外斜街—东三环北路—东三环中路—通惠河—广渠门北滨河路—广渠门内大街—珠市口东大街—珠市口西大街—骡马市大街—广安门内大街;所围地区除一级地价区外的地区，及繁华边界路段外侧地区

三级：

劲松路—广渠门南滨河路—方庄路—群星路—蒲黄榆路—永定门东滨河路—永定门西滨河路—右安门东滨河路—右安门西滨河路—丰台北路—莲花河—西三环中路—太平东路—万寿路—朱各庄路—西翠路—西八里庄路—西三环北路—长春桥路—蓝靛厂北路—巴沟路—苏州街—海淀路—中关村大街—北三环西路—北三环中路—北辰路—北四环中路—北辰东路—大屯路—北苑路—北四环东路—惠新西街—樱花园西街—北三环东路—西坝河—霄云里南街延长线至亮马桥路—枣营路—朝阳公园西路—农展馆南路—甜水园西街—金台路—西大望路—建国路—金台西路南延长线—京秦铁路—东三环中路—东三环南路—劲松路;所围地区除一、二级地价区外的地区，及繁华边界路段外侧地区

四级：

1.西四环中路—西四环北路—北四环西路—万泉河路—颐和园路—清华西路—圆明园东路—双清路—清华东路—大屯路—北小河—小营路北延长线—小营北路—关庄路—北四环东路—东四环北路—东四环中路—朝阳路—十里堡路南侧延长线—通惠河—西大望路—松榆南路—武圣路南延长线—周庄路—南三环东路—南三环中路—南三环西路—菜户营南路—莲花河—凉水河西延线—西三环南路—西三环中路—莲花池西路—莲花河—西四环中路;所围地区除一至三级地价区外的地区，及繁华边界路段外侧地区

2.望京地区(望京西路—湖光北街—宏泰西街—宏泰东街)

3.酒仙桥地区

五级：

1.青龙桥—北五环西路—北五环中路—北五环东路—东五环北路—东五环中路—京秦铁路—东四环中路—东四环南路—南四环东路—南四环中路—南四环西路—西四环南路—丰台西路—程庄路—小屯路—吴家村路—八宝山南路—鲁谷路西段—京原公路—西五环中路—西五环北路—北五环西路—青龙桥;所围地区除一至四级地价区外的地区，及繁华边界路段外侧地区

2.清河居住小区

3.上地开发区、国家级软件园区

4.北苑居住小区

六级：

1.朝阳区、石景山区除一至五级地价区外的地区

2.海淀区国家生命园西界—北清路东段—永丰中试基地东界—永丰中试基地北界—永丰中试基地西界—北清路西段—温北路南段—黑龙潭路—山脊线以南，除一至五级地价区以外的地区

3.丰台区永定河以东除一至五级地价区以外的地区

4.昌平区的区政府所在地中心区和龙城花园、回南路、太平庄以南地区

5.顺义区的区政府所在地中心区和天竺地区、后沙峪镇的城镇规划区

6.大兴区的区政府所在地中心区及西红门镇、亦庄镇、旧宫镇的城镇规划区

7.通州区的区政府所在地中心区

七级：

1.海淀区国家生命园西界—北清路东段—永丰中试基地东界—永丰中试基地北界—永丰中试基地西界—北清路西段—温北路南段—黑龙潭路—山脊线以北地区

2.丰台区永定河以西地区

3.昌平区、顺义区、通州区、大兴区的区政府所在地建成区内除六级地价区外的地区

八级：

1.房山区、门头沟区的区政府所在地建成区

2.怀柔县、平谷县、密云县、延庆县的县城建成区

3.规划市区外除五至七级地价区以外的市级开发区和主要建制镇

九级：

市域范围内，除一至八级地价区外的平原地区

十级：

市域范围内，除一至九级地价区外部的其他地区

附件二：

住宅房屋拆迁容积率修正系数(K)表

规划容积率r′

修正系数K

现状容积率r

二、北京市城市房屋拆迁管理办法实施意见

本市城市房屋拆迁，必须符合城市规划，适应城镇住房制度改革，促进危旧房改造，有利于改善生态环境和保护文物古迹。本市危旧房改造采取多种形式推进，鼓励居民结合住房制度改革实施危旧房改造。拆迁人应当依照本办法的规定，对被拆迁人给予补偿。被拆迁人和被拆迁租赁房屋的承租人应当在规定的搬迁期限内完成搬迁。

市国土资源和房屋管理局(以下简称市国土房管局)主管本市城市房屋拆迁管理工作，负责本办法的组织实施和监督检查。区、县房屋行政主管部门(以下简称区、县国土房管局)负责本行政区域内的城市房屋拆迁管理工作。市和区、县人民政府有关部门应当按照各自的职责，做好城市房屋拆迁工作。

建设单位取得房屋拆迁许可证后，方可作为拆迁人实施拆迁。拆迁人可以自行拆迁，也可以委托拆迁。被委托的拆迁单位不得转让拆迁业务。市和区、县国土房管局不得接受拆迁委托。

区、县国土房管局核发房屋拆迁许可证后，应当在拆迁范围内发布拆迁公告。拆迁公告应当载明拆迁许可证批准文号、拆迁人、工程名称、拆迁范围和搬迁期限等。拆迁期限是指拆迁公告规定的被拆迁人或者房屋承租人与拆迁人订立拆迁补偿安置协议并搬离拆迁范围的期限。

一、注意解决拆迁安置纠纷必须先裁后诉

1、拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人不能达成补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。裁决应当在收到申请之日起30日内作出。当事人对裁决不服，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。《城市房屋拆迁管理条例》第16条的规定。

①先裁后诉。行政裁决是解决纠纷的前置手段和必经程序。拆迁当事人发生纠纷，应先由房屋拆迁行政主管部门裁决，对行政裁决不服的才能请求司法救济。

②裁决的结果是强制执行的依据。在裁决规定的期限内被拆迁人无正当理由拒绝搬迁的，无论是否提起诉讼，县级以上人民政府可责令强制拆迁，或由房屋管理部门申请人民法院强制拆迁。

③裁决的强制执行力不排除当事人的诉权。当事人对于房屋拆迁补偿安置的行政裁决不服的，可以向人民法院提起诉讼，有的按民事，有的按行政案件受理。

2、拆迁中行政裁决的先行拆迁效力

《城市房屋拆迁管理条例》第17条规定，被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的期限内未搬迁，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或申请人民法院强制拆迁。

【本文关联的相关法律依据】

《北京市城市房屋拆迁管理办法》第一条为加强本市城市房屋拆迁管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障城市建设顺利进行，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》，结合本市实际情况，制定本办法。

三、拆迁房屋评估标准参考

房屋拆迁补偿评估的方法有：

1.根据实际评估时间点计算重置价值；

2.预估预期收益进行计算；

3.参照类似的房地产市场价值；

4.预估土地开发后扣除相应税费的价值进行计算；

5.评估土地在进行实际区位确定的价值。

一、股权转让评估的方法有哪些

股权转让评估的方法有：

1、收益法。通过资本化或折现被评估企业的预期收益来确定被评估对象价值的评估思路；

2、市场法。将评估对象与市场上已有可比交易案例的可比上市公司、企业、股东权益、证券等资产进行比较，以确定评估价值。市场法中常用的方法是上市公司比较法和交易案例比较法；

3、成本法。又称资产基础法，是在合理评估企业资产价值和负债价值的基础上，确定评估对象价值的评估思路。

二、危险房屋拆除建筑物有赔偿吗？

危房拆除有补偿，危房拆除补贴计算标准如下：

1.房屋价值补偿按不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似的市场价格，并请有评估资质的评估机构进行评估确定。

2.搬迁费和临时安置费具体数额各市一般都已确定具体数额及计算方式。

3.停产停业损失的补偿由征收当事人进行协商确定，协商不成的，可委托房地产价格评估机构评估确定。

三、土地使用权评估方法有哪些

土地使用权价值评估方法主要有以下几种

1、成本法。针对土地使用权价值评估，通常叫做成本积算法，即对取得士地或已实现的土地开发的各项成本费用进

行核算，剔除不正常因素影响的价值，对于正常成本费用累积后取一定的资本利息和合理的投资利润，得出土地使用权价值的方法。该方法常用于对正常程序取得的土地的评估。该方法与市场比较法正好相反，适合在乡镇等市场不活跃的地方，但是同样也要求周边区域有相关案例，有明确征地补偿文件。运用的前提是要取得当地征地拆迁补偿文件，因为地取得费主要依据这些文件的规定，土地开发费需要经过调查才能确定。

2、市场比较法。根据市场中的替代原理，将需要评估的土地与具有替代性的，且在估价时点市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格做适当修正，并以此估算土地客观合理价格，这是不动产估价中最常用的基本方法之一。该方法主要适合地产市场较发达的区域，周边需要有很多可以参照的市场案例。但是有一个缺陷，就是对案例的收集要求较高，因为有文字记录的市场案例的收集比较困难，大多数时候只能通过市场调查。

3、剩余法。房地产总价知道或者可以测算出来时，因为房地产总价等于土地使用权价值加上房产价值，因此测算出土地使用权价值或房产价值，用总价值扣除它后即可得出房产价值或土地使用权价值。这种方法常用于房屋或土地的单项估价。

4、收益还原法。又称收益法、收益资本化法等主要是运用适当的原资本化率，将预期的估计对象未来各个阶段的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其和得出待估土地价格的一种方法。该方法的适用范围较小，只适用于有收益或者有潜在收益的土地。

5、假设开发法。指项目开发完成后预计可以实现的开发价值，扣除项目的建造成本，管理、销售、融资、税收等各项费用，以及利润等，以此来对土地使用权进行估价的方法。基本公式为：地价等于项目开发价值减去建造成本减去管理费减去销售费用减去利息减去税费减去利润。此方法主要用于待开发建设土地、有明确规划依据的土地以及建成区房地产市场较多的地区。使用过程中需要首先用市场比较法求取待估土地预计开发完成后或现行状态的价格水平，主要涉及在现实调查中，对待估地所在区域的房地产市场价格的调查和分析，开发费用的确定，也要求评估人员对周边相关工程承包价格有一个比较清晰明确的了解。

6、基准地价法。对于城市土地使用权的价值，近年来进行了大范围的基雅地价评定工作，并且已得出城市不同级别的上地的基准跑价，这对于衡量城市土地使用权的价值具有较可靠的指导意义。针对到某一地块的土地使用权价值评估，可以参照已有的同级别，同用途的基准地价，进行一般因素、区域因素、个别因素的调整，最后得出估价对象土地使用权价值的方法。这种方法有一定的政策性。

7、路线价法。土地使用权的价值跟土地所处位置有很大的关系，对于同一街区，土地的价值具备相对的稳定性，如果知道该街区土地的平均价格，通过临街宽度、临街深度的调整得出估价对象土地价值的方法即为路线价法。只有道路系统完整、且要求有路线价、深度修正系数表和条件修正系数表，比较苛刻，因此实践中很少采用。

【本文关联的相关法律依据】

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

四、北京市房屋拆迁评估管理暂行规定

北京市房屋拆迁评估管理暂行规定为规范房屋拆迁评估行为，维护房屋拆迁当事人的合法权益，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》及《北京市城市房屋拆迁管理办法》的有关规定，结合本市实际情况，制定本规定。

第一条凡在本市行政区域内国有土地上进行房屋拆迁评估活动的，适用本规定。

第二条从事房屋拆迁的评估机构须是具备房地产价格评估资质，并经市国土资源和房屋管理局认定、公布的可以从事房屋拆迁评估的房地产评估机构。

第三条拆迁人应当委托具有拆迁评估资格的评估机构对被拆迁房屋进行评估。

第四条拆迁入应在依法取得《房屋拆迁许可证》或者由区、县拆迁主管部门签发的房屋拆迁价格评估通知书后方可委托评估。

第五条拆迁人应与委托的评估机构就委托事项签订《房屋拆迁评估合同》。

第六条拆迁人应在约定期限内提供评估必需的资料，协助评估机构开展现场勘察等工作。

第七条受托评估机构应严格按照《北京市房屋拆迁评估规则》及拆迁法规、规章的有关规定进行评估。

第八条估价报告必须由注册房地产估价师签字，并加盖评估机构公章后可生效。评估报告一式三份，拆迁人与被拆迁人各执一份，一份报区、县国土房管局备案。

第九条评估机构应当按照委托合同约定的时间向委托人出具评估报告。

第十条受托评估机构有义务为当事人就估价报告的有关问题提供咨询服务。

第十一条评估机构按国家和本市的有关规定收取评估费。

第十二条被拆迁人对评估结果有异议的，可以委托评估机构重新进行评估，重新评估结果与原评估结果不一致的，由拆迁人与被拆迁人协商认定，并按认定结果补偿；拆迁人与被拆迁人协商认定不成的，一方可以向区、县国土房管局提出申请，由区、县国土房管局指定评估机构对双方提交的评估报告进行复核，并按复核结果补偿。复核的费用，由申请人承担；但复核结果与原评估结果差额超过复核结果5％(含)的，由原评估机构承担责任。

第十三条评估机构应严格遵守行业规定，依法执业。凡有下列行为之一的，取消其房屋拆迁评估资格，并予以公告：



(一)违背独立、客观、公正原则，出具虚假评估报告的；



(二)恶意串通，损害当事人合法权益的；



(三)允许他人借用自己名义从事房屋拆迁评估业务或转让业务的；



(四)违反《北京市房屋拆迁评估规则》，情节严重的；



(五)以不正当理由或名目收取额外费用的；



(六)不履行评估咨询义务的；



(七)其他违法、违规行为。

评估机构不按照规定进行评估，责任人构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第十四条本规定自发布之日起实施。

五、北京市房屋拆迁评估规则（暂行）

第一条根据《北京市城市房屋拆迁管理办法》第二十二条规定，结合本市实际情况，制定本规则。

第二条被拆迁住宅房屋的房地产市场评估价(以下简称房屋拆迁补偿价)，按照本规则第二条至第七条规定评估确定。

第三条房屋拆迁补偿价计算公式为：房屋拆迁补偿价=(基准地价×K+基准房价)×被拆迁房屋建筑面积+被拆迁房屋重置成新价

第四条基准地价和基准房价构成区位补偿房价。其中，基准地价，是指在一定时间和一定区域内，普通住宅商品房的楼面地价平均水平；基准房价，是指一定时间和一定区域内，普通住宅商品房平均建设综合成本价和被拆迁房屋平均重置成新价的差额。住宅房屋拆迁的基准地价、基准房价和土地级别范围，由市国土资源和房屋管理局(以下简称市国土房管局)制定并定期公布(见附件一)。土地级别为七至十级的地区的基准房价，由区、县人民政府在市国土房管局规定的幅度内确定，并报市国土房管局备案。

第五条K为容积率修正系数，按照《房屋拆迁容积率修正系数表》(见附件二)确定。被拆迁房屋现状容积率，按照被拆迁房屋建筑面积除以土地面积计算。被拆迁房屋建筑面积和土地面积，按照被拆迁人提交的房地权属证明文件标明的面积确定；房地权属证明文件没有标明土地面积的，平房容积率按照0.7计算，地上二层及二层以上楼房容积率按照1计算；当事人有异议的，也可以按照测绘部门实际测量的数据计算。

第六条被拆迁房屋重置成新价的评估，按照《北京市房屋估价办法》(京房地评字〔1996〕573号)和《北京市住宅楼房估价技术规范》(京房地评字〔1999〕655号)执行。

第七条根据《北京市城市房屋拆迁管理办法》第三十四条规定，房改危改区内被拆迁私有房屋(不含已购公有住房)的房屋拆迁补偿价，按照危改前的市场交易价格，采用市场比较法评估。

按照《北京市城市房屋拆迁管理办法》第二十四条规定实行产权调换的，所调换房屋的价格按照前款规定评估。

第八条非住宅房屋拆迁评估，可以按照《北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准》(京房地评字〔1999〕656号)执行，也可以按照国家规定的其他评估方法进行评估。

第九条本规则是由市国土资源和房屋管理局负责解释。

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