通州人来说说拆迁补了什么，国有土地上房屋征收与补偿条例590号令

一、通州人来说说拆迁补了什么,最新590号令补偿标准

一、首先大家需要先了解什么是“征收”

      国务院第590号令是针对国有土地上房屋征收与补偿制定的条例。那么什么叫征收?征收是为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序,征收单位、个人的房屋,并对被征收房屋所有权人给予公平补偿的行政行为。其实施主体为市、县级人民政府或由市、县级人民政府授权的征收部门。

      此条告诉我们征收的主体为市、县级人民政府,而此次危改的实施主体是企业单位。

      二、什么情形政府可以实施征收

      590号令“第二章 第八条”规定,有以下情形之一可以向政府申请征收:

      (一)国防和外交的需要;

      (二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;

      (三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;

      (四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;

      (五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;

      (六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

      大家可以看到以上情形必须是由政府组织实施的,而我们:

      由于我们的土地权属为国有划拨,隶属于国家机关事务管理局(以下简称“国管局”),政府无权限对小区实施征收。这也是为什么中国科学院(以下简称“中科院”)由院领导出面与海淀区政府商讨中关村东区改造一直没有结果的主要原因。

      在北京市编制的《北京城市副中心控制性详细规划(2016年-2035年》中并未对我们小区所属地块进行新的规划。政府,特别是升格为首都副中心的通州区政府更不会参与小区的改造中来。

      所有以上六种情形均不适合本项目,这也就意味着国务院590号令不适用于我们。

      三、我们来做个假设

      如果按照小区内一些业主的臆想,将项目交给区政府来完成,我们看如何做这件事:

      (一)由中科院协调国管局,由国管局与中科院协调北京市及通州区政府,让政府依据国务院590号令征收小区。

      (二)由于土地权属国管局,土地属性为国有划拨,需下大力度将国有划拨土地变更为国有出让土地,只有在这种情况下地方政府才有可能实施,但将央产划拨土地划成地方的出让土地,政策的难度决定不可能实现。

      (三)因为政府并未对小区所在地进行新规划,区政府没有任何依据来对小区进行改造,小区的危旧房改造就会来回在区政府与中科院、国管局间进行“踢皮球”,实施的可能性全无,与中关村东区改造的结果相同。

      (四)假设政府接盘了我们小区的项目,必须向北京市政府申请规划的调整,只有将小区的调整重新编入通州区2016-2035年的规划中,才可能完成。但大家要知道此次通州区作为首都副中心,规划的编制是相当严格的,规划的制定均上报至中央,想调整规划的难度,大家可想而知吧。

      (五)就是假设上述问题都能够解决,区政府真的来按照590号令征收,必定会将小区土地进行他用,小区业主必定会迁出,因为只有这样才能保证政府征收的利益,政府会根据我们地块的含金量,开发其他商业项目或公益项目,业主回迁的可能性为“零”。

      (六)按照现在通州区政府的征收项目我们设想,在完成以上工作之后,不知已过去多少年,在这些年当中,我们的业主将会多大年龄?这个年龄还在搬上搬下煤气罐?还在一步一步往上爬楼?小区内破旧程度到什么样子(水压不够,下水堵塞,楼顶漏雨,冬季室温不够)?还有就是等到那时将我们的业主迁出,会安置到什么地方去?六环以外?

      (七)北京市政府也对现在的征收工作进行了收口控制,今后的政府征收项目也不会像从前。“拆迁,拆迁,一步登天”的时代已经结束,理智的时代已经来临,“房子是用来住的”,越往后政策会越严格。你想通过拆迁一口吃成胖子,那是不可能的了。

      通过以上分析,国务院590号令根本不适用于我们。

      四、不能误读政府文件

      我们以前曾经公布过北京市住房保障办公室“京住危字〔2013〕115号”《关于北京中科印刷有限公司北苑生活区危旧房改造项目纳入危改范围的意见》,其中有一段是这样描述的:“四、请你公司结合《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)......等文件要求,加强政策宣传,做好居民安置补偿工作,确保社会稳定。”

      此文是北京市住房保障办公室下发给中科印刷的红头文件,一些业主根据此段表述,理解项目必须要按照国务院590号令来实施。请大家看清,此段的描述政府部门用的是“结合”两字,这个词其实是告诉了我们,我们的项目并不能够完全按照国务院590号令来实施,只能根据我们项目的实际情况,结合此令中适用条款进行实施。

      如果按照一些业主的理解,我们必须按照国务院590号令来实施本项目,政府部门就会这样描述了“请你公司严格遵照国务院590号令执行。”

      请大家不要误读政府文件,590号令是不适合我们的项目的。

      五、看看我们的“结合”

      (一)国务院590号令指出“房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记,被征收人应当予以配合。”

      我们进行了大约30天的入户调查阶段,对小区内大部分住户的基本情况进行了摸底。

      (二)国务院590号令“第二十一条 被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的,市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋,并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。”

      国务院590号令“第二十七条 实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后,被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。”

      1. 先说说我们。我们是按照1:1.4比例进行无偿置换,您现有房屋乘以1.4系数后的面积是不需交钱的,在无偿置换后再扩大面积的,还有5平方米的调剂面积价格为15000元,调剂面积5平方米后扩大的面积按国管局批复的价格30000元(不超过)计算。如果您扩大面积较大需要交钱,是在选房后交付应缴款的50%,待交钥匙收房时再交剩余50%。

      然后还有各种补偿款:装修(800元/平方米)、移机(按政府规定)、搬家(按40元/平方米)、停产停业(按政府规定)、提前搬家(10万元)、安家奖励(10万元)、楼门奖(5万元)、整楼奖(5万元)、周转费(按您选择新房的居室情况进行补偿,您新选房屋为一居室3500元/月,您新选房屋为二居室5000元/月,您新选房屋为三居室6000元/月)。以上这些奖励、补助以及周转金等都是在您选房结束后就给到您手中的。

      2. 我们的政策也可以进行货币补偿,按5万元/平方米进行补偿,并给您应得的其他补偿及补助款(不含周转费)。您选择了货币补偿,也是在您签约后,正式启动项目时将以上钱款给您付清的。

      3. 再说说政府的征收项目是如何执行的。政府部门根据据实评估,参考房屋周边二手房市场价格,为你的房屋制定出评估价格,再根据业主的选择,计算出你选择新的房屋价格,然后按两个价格的差价进行结算,你能拿多少钱您拿走,你差多少钱你给政府补上。这笔差价款都是实时发生的,双方不拖欠,即时完成。您想把政府给你的房屋作价的钱全部拿到手,那是根本不可能的事情。政府是给你折完价后让你拿这个钱再回来买政府给您的安置房。

      最后关键一点,我们是回迁,我们是在您老旧房屋的基础上给您扩大居室面积,新建您的住房,改善整个小区的环境,提升您的房屋品质,提高您资产的升值空间。重要的事情说三遍:“我们是回迁!我们是回迁!我们是回迁!”,这是政府做不到的!

      以上说明我们也是先补偿,后安置。

      (三)国务院590号令规定:就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和 过渡期限等事项,订立补偿协议。

      我们根据项目的实际情况制定了以下协议:

      1.《腾退补偿协议》,即签约业主已签约的这份协议,该协议仅是对您应得的补偿及补助进行约定。

      2.《安置与临时周转协议》,因选房、周转工作在后期,所以该协议需在您选房完毕后,对您的新房进行选择后,知道您选择的新房为几居、在几楼、多大面积等才能确定您的周转费,方可签署。在此协议中也规定了如果不按期回迁,逾期如何处罚等相关政策。

      3.《补充协议》,该协议主要是针对楼门奖与整楼奖的,当签约期结束后,您所在的楼门或整栋楼是否全部签约方可知道,所以此协议也是需要后期签署的。

      以上事实证明,我们也是结合国务院590号令来执行的。

      六、严格遵照执行与结合执行国务院590号令带来的是什么

      (一)国务院590号令根本不适合小区的危旧房改造。如果真的执行,给大家带来的就是迁出原址,另觅他处。

      (二)结合590号令由企业内部改造,大家还是回迁到原址。

      现在总是有人在说,我们现有的房屋处在一个多么好的地理位置,多么值钱,你们的想法还处在怪圈中。

      1.现小区房屋由于有拆迁这个事实,二手房交易市场的价格还是不错的,一旦没有了拆迁这个利好条件,大家还是蜗居在这个小区,那么你的地理位置是非常不错,但你的房屋价值呢,会有多少?

      2.为什么我们小区附近天时名苑的房价可以很高?为什么临近我们小区的广通小区可以出租到6000至8000元?我们均在一个地理位置上,不同的是我们的房屋破旧,你就是现在住的是较新的房子,但终因我们的小区整体状况不好,把我们的房价拉低了,把我们租房的租金拉低了。

      3.当黄金地段遇上崭新的小区、崭新的生活环境时,我们的房屋价值才能充分显露出来。只有我们的小区在改造后,大家住在这么好的地理位置上,房屋是崭新时,我们的房屋价值才会成倍增长,我们的房屋租金才会成倍增长。黄金地段配备着老式小区,我们的价值永远不会提高,只有慢慢的萎缩、降低,永远无法与周边相媲美。

      好的地段加上好的房屋加上好的生活环境,我们的价值才会提升,我们的生活才能绽放光彩。

      所以,我们真应该庆幸我们没有让政府来执行国务院590号令。政府的介入只能带来的是外迁,我们再也回不到北苑南路63号了。

      综上所述,我们在此次项目的政策制定中,充分结合了国务院590号令,我们的政策在国管局系统相关项目中置换比例最高,补偿金额最高、周转金额最高。我们的项目是合法符规的。请您正确理解国务院590号令。

二、国有土地上房屋征收与补偿条例590号令

法律分析：

规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，制定本条例。市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》　　

第一条 为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，制定本条例。

第二条 为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。

第三条 房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。

三、土地征收与补偿的相关规定：590号令解答

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（590号令），自2011年1月19日起生效，市、县级政府在进行房屋征收时，需给予被征收人三方面的补偿：一是对被征收房屋价值的补偿；二是搬迁和临时安置所造成的补偿；三是停产停业所导致的损失的补偿。此外，市、县级政府还应制定相应的补助和奖励政策，以进一步支持和鼓励被征收人。

法律分析

590号令是《国有土地上房屋征收与补偿条例》，该条例已经2011年1月19日国务院第141次常务会议通过，现予公布，自公布之日起施行。

作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

(一)被征收房屋价值的补偿;

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

拓展延伸

590号令下的征收补偿细则对土地所有者的权益保护措施

《590号令下的征收补偿细则对土地所有者的权益保护措施》是针对590号令所制定的征收补偿细则对土地所有者权益保护的措施进行全面解析和评估。该细则明确规定了在土地征收过程中，应当保障土地所有者的合法权益，确保他们能够获得公正合理的补偿。其中包括明确补偿标准、补偿方式以及补偿程序等方面的具体要求，以保障土地所有者的利益不受损害。通过对该细则的研究和分析，可以更好地了解和把握土地征收补偿的相关政策，为土地所有者提供合法权益保护的依据和支持。

结语

590号令《国有土地上房屋征收与补偿条例》的实施为被征收人提供了全面的补偿保障。根据该条例，市、县级政府将给予被征收人房屋价值、搬迁、临时安置和停产停业损失的补偿，并制定补助和奖励办法，进一步保障被征收人的权益。《590号令下的征收补偿细则对土地所有者的权益保护措施》则对土地所有者的利益保护提供了具体解析和评估，确保他们能够获得公正合理的补偿。这一细则明确了补偿标准、方式和程序等要求，为土地所有者提供了依据和支持，使其在土地征收过程中的合法权益得到有效保护。

法律依据

国有土地上房屋征收与补偿条例：第二章 征收决定 第十条 房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。

市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。

国有土地上房屋征收与补偿条例：第三章 补 偿 第二十六条 房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

国有土地上房屋征收与补偿条例：第二章 征收决定 第十一条 市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。

因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

四、最新590号令补偿规定是什么？

法律分析：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。所有国有土地上房屋征收行为都变为政府行为，政府要对此负责。一旦出现问题与纠纷，责任主体就明确是政府。实践中，被拆迁人要警惕任何非适格主体进行征收拆迁的行为。

法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

五、590号令征收补偿细则

590号令征收补偿细则指的是《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的补偿，补偿的项目有被征收房屋价值的补偿;因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

法律依据

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：（一）国防和外交的需要；（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

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投稿：张梓振

内容审核：赵正群律师