厂房拆迁补偿通常包括五大项：一是被征收房屋价值的补偿；二是土地使用权的补偿；三是机器设备搬迁、安装调试及不可搬迁设备的重置补偿；四是因征收造成的停产停业损失补偿；五是搬迁奖励与临时安置等补助费用。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）第十七条，市、县级人民政府作出的补偿应当涵盖房屋价值、搬迁临时安置、停产停业损失，并应制定补助和奖励办法。集体土地上的厂房则适用《土地管理法》（2019年修正）第四十八条，补偿包括土地补偿费、安置补助费、农村村民住宅及其他地上附着物和青苗补偿等。企业主在签协议前，务必逐项对照清单核对，漏项是压低补偿的常见手段。
一、房屋及建筑物价值补偿
这是补偿的主体部分，按被征收房屋类似房地产的市场价格评估确定。注意三点：
1. 有证厂房按证载面积和用途评估；无证但属历史遗留的合法建筑，可主张按实际面积参照合法建筑补偿，不能简单按"违建零补偿"处理。
2. 评估方法应为市场比较法为主，成本法评估往往偏低，可依法提出异议。
3. 装修、附属设施（围墙、地坪、行车基础、专用水电管线等）应单独列项评估。
二、土地使用权补偿
出让取得的工业用地，剩余年限的土地使用权价值应单独补偿；划拨用地、集体建设用地上的厂房，补偿方式不同，但"地随房走、房地一体"是基本原则。很多补偿方案只算房不算地，这是最常见的漏项之一。
三、设备与搬迁费用
1. 可搬迁设备：补偿拆卸、运输、安装调试费用及搬迁损耗。
2. 不可搬迁或搬迁后报废的设备：按重置成新价补偿。
3. 存货、原材料的搬运费用也可主张。
建议提前做设备清单并拍照录像，保留购置发票、合同作为价值凭证。
四、停产停业损失补偿
590号令第二十三条明确，该项补偿根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定，具体办法由省级政府制定。一般按利润、纳税记录或房屋面积乘以标准计算，各地差异较大，需查当地细则。
五、奖励与补助
签约奖励、搬迁补助、临时安置费等属于地方政府制定的激励性项目。奖励可以接受，但要警惕"以奖代补"——奖励不能冲抵法定补偿项目，先确认各项法定补偿足额后再谈奖励。
常见问题（FAQ）
问：厂房没有房产证能获得补偿吗？
答：不一定为零补偿。关键看建筑形成时间、是否有规划审批或历史原因。2008年《城乡规划法》实施前建成、长期合法经营的厂房，实践中多可争取参照合法建筑补偿。征收方仅凭"无证"就认定违建不予补偿的，可以依法维权。
问：评估机构由谁来选？
答：依590号令第二十条，评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。征收方单方指定评估机构属程序违法，可作为维权切入点。
问：补偿是按"成本价"还是"市场价"？
答：国有土地上房屋征收，房屋价值补偿不得低于征收决定公告之日类似房地产的市场价格。只按重置成本价补偿明显偏低，可要求复核评估。
问：签协议后发现漏项还能反悔吗？
答：协议一经签订即有约束力，反悔难度大。若存在欺诈、胁迫或显失公平情形，可在法定期限内诉请撤销。签字前逐项核对是最稳妥的做法，拿不准时建议先咨询专业拆迁律师再落笔。
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